股市已熊，京沪深房市已疯，段子手永生!
近几日，一则笑话流传网络“中国四成上市公司一年的利润不够买北上广深一套好房，但中国任何上市公司只要卖掉1%的股份肯定能买好几套北上广深的房子。请问：究竟是房市泡沫大，还是股市泡沫大爱因斯坦听完后，潸然泪下，说，这是一个关于引力波的话题。”
1.段子只是扯淡
2015年年报尚未披露结束，即便以2015年半年报看，净利润低于200万的上市公司有524家，也就是占比20%吧。如果以400万净利润为门槛，也只有598家，何况这还是半年的净利润。(所以，段子手也要努力学习，提升业务水平啊!)
不过，牛熊交易室也想很严肃的问，究竟是股市还是房地产泡沫更大
关于股市，经历了数不清的千股跌停，再论泡沫显然不妥。不过，无论从常用的PE、PB等指标的历史数值，还是当前市场所处于周期，以及当前市场面临的问题看，牛熊交易室认为，底部尚未到来。
2.追不上的房价快车
关于房市，近期京沪深之疯狂然人瞠目结舌，上海352套千万级新房一天被抢光，上海房东一天三涨价、链家利用房源垄断哄抬房价等新闻刺激着群众们的神经，于是你会看到满屋子的千万富翁挤在一个大厅里。
图1：满屋子千万富翁，第一财经记者摄于2016年2月24上海普陀区房地产交易中心
中国房地产市场泡沫有多严重经常有人引用格林斯潘的泡沫不可知论来反驳，认为泡沫只有破了才知道是泡沫。对此，牛熊交易室认为，这纯粹是一个误读。(详见《为什么泡沫不可避免也必然破裂》一文，艾经纬，回复“PM”可读。)
好了，言归正传，泡沫的测量有多种方法，牛熊交易室本篇仅从一个角度出发，就是估算下中国房地产市场的市值。
3.大空头查诺斯的计算：150万亿市值
房子形态上是钢筋水泥混合物，但在市场上摇身一变为一种资产。2014年艾经纬在《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中计算过，截至2013年底，中国城镇住宅面积在207.4亿平方米~240.24亿平方米，农村为233.67亿平方米，合计高达474亿平方米。
根据2014-2015年城市新增的24.9亿平方米销售面积，即截至2015年底中国住房面积高达498.9亿平方米，注意这还不包括近两年农村新增的住宅面积。
那么，中国这么多房子值多少钱呢作为资产，是要按市值计算的，不管建设之时是几块砖头，买的时候又是多少。
关于中国居民住宅资产的计算不多，仅有的几个数据也是不一致的。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授计算，2011年中国城市户籍住房资产价值为152万亿元(户籍有房家庭户均住房108万元*1.64亿城市家庭再乘以85.4%的住房自有率)。
上海财经大学陈杰教授计算，2011年中国城乡住房净资产合计应是120万亿元左右，是2011年中国GDP的2.4倍。
甘犁和陈杰的调查论据充实，但分歧也比较明显，其中一个分歧在于人口统计。因此笔者在本书中的人口计算依据2012年底城镇人口7.3亿(2010年第六次人口普查该数据为6.66亿人口)、住建部公布的人均居住面积也是基于人口普查数据计算的。
瑞银证券中国首席经济学家汪涛2011年2月计算，中国城镇住宅市值2010年为29.8万亿元，约占GDP的75%。其计算方法为1985年的住房总面积加上此后的住房累积竣工面积，再用3%的折旧率得出调整后的城镇住房存量面积。但用此结果倒推中国城镇住宅市价仅不足2000元/平方米，显然误差太大。
一直叫嚣做空中国的对冲基金经理詹姆斯·查诺斯2013年测算，中国房产市场的价值已升至GDP的300%-400%，即中国房地产市值在156万亿元~208万亿元。
图2：中国房地产市值的测算(亿元)(艾经纬《房市大衰退：33年房市变迁大推演》)
4.牛熊交易室的计算：180万亿市值
现在牛熊交易室来算一下，先从住宅类商品房销售面积计算，1986年~2015年全国商品房销售面积累计达117.34亿平方米，按照2015年底6472元/平方米的全国平均价格计算，到2015年底全国商品房价值75.94万亿元。
再计算高端住宅，1997年~2014年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积4.06亿平方米(注：2015年数据缺失)，按照2014年底1.3万元/平方米的全国平均价格计算，到2014年底这部分商品房价值5.28万亿。
即是说，从1986年以来建设的住宅类商品房(含高端)到2015年底的市值合计为80.22万亿元，其中还没算2015年新增高端住宅的市值。
但这显然不全面，因为还有很多房子没计算在内，如加上计算1985年的抽样普查数据46.76亿平方米(其中被拆除多少无法统计)，那么此部分市值约30.26万亿。如是合计约为110.48万亿元。
吓呆了吧!但这仍然不够全，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，不过这就难以计算了。如果从城市人均居住面积计算，2013~2015年数据未披露，按增长20%计算，则中国城市住宅市值约为132.58万亿元。
此外，还要计算农村住房的市值。若按2012年底(注：最近3年数据未披露)农村人均住宅面积37.09平方米、6.3亿人口、1000元/平方米(粗略估价)计算，市值约为23.37万亿。
当然，如果农民伯伯说，凭什么你们城里房价5000多，我们农村就1000，好歹也要算1500啊。如果这么一算的话，就要超过40万亿了。如果再估算2013~2015年农村住房面积增加20%，那就得有48万亿元了。
也就是说，按照上述城市农村数据的估算，中国住宅类房屋市值至少在180.58万亿元。这简直是逆天了，这是什么概念中国2015年GDP在67.67万亿元，中国房地产市值至少是GDP的271%!请记住，这还仅仅是住宅类房地产市值，还不包括商业地产的市值。
而美国2013年住房总市值占GDP不足70%(美2013年GDP为16.8万亿美元)，上述的大空头查诺斯提到1989年日本住房总市值占GDP比例为375%。恩，看起来中国房地产市值似乎还有些空间吗但还有多少
5.牛熊更替，周期是经济史中的真理
很多人会说牛市不言顶，是的，但压路机前的硬币真的值得捡吗
2015年一年2.5万亿元的房贷大跃进，不和2015年股灾前夕融资规模疯狂增长一样吗有多少人安全从股市的顶部逃离了
如此庞大的房地产市值占中国人民的财富比例是多少呢西南财经大学经济与管理研究院《2014中国财富管理：展望与策略》报告显示，北京市民总资产的83.8%是房子，全中国平均是66%，而美国的房产占居民资产比例仅有35%。
牛熊交易室很担忧，中国的富翁们将成也房地产，败也房地产，经济史上从来没有奇迹，阴阳牛熊更替，周期是经济历史长河中最古老且永恒的真理!
作者简介：
艾经纬，牛熊交易室创始人，上海牛熊行为金融研究所首席研究员，曾任第一财经《财商》负责人。2014年著有《房市大衰退：33年房市变迁大推演》（华章出版），2016年著有《杠杆黑洞：A股惊魂68小时技术性复盘》（中信出版社）