（一）经济及政策环境：四季度宏观增量政策预计将加快落地，房地产政策目标锚定促进市场“止跌回稳”
宏观经济方面，今年以来，我国经济整体保持平稳运行，但进入三季度，部分经济指标出现转弱现象，同时，当前外部环境仍复杂严峻，地缘冲突持续，单边主义抬头，叠加年末较高基数效应，四季度我国外贸形势预计也将承压，完成全年5%左右的经济增长目标压力较大。
7月，二十届三中全会为中长期改革指明了方向，7月30日中央政治局会议指出“宏观政策要持续用力、更加给力。要加强逆周期调节，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，加快全面落实已确定的政策举措，及早储备并适时推出一批增量政策举措。要加快专项债发行使用进度，用好超长期特别国债，支持国家重大战略和重点领域安全能力建设，更大力度推动大规模设备更新和大宗耐用消费品以旧换新”，随后监管部门加紧研究和储备增量政策。
9月美国启动降息，为我国货币政策调整打开更大的空间，9月24日，金融三部门联合召开新闻发布会，提出降准50BP、降息20BP等一揽子政策，释放更多流动性并降低融资成本，力促宏观经济平稳运行。9月25日，国务院发布《关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》，部署24条举措推动“就业优先”落到实处。
9月26日，中共中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，9月底研究经济工作的政治局会议并非惯例，体现出当前经济工作的紧迫性和中央的重视程度。会议提出“要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感。要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。”强调“要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层‘三保’工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债...要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳…”，会议释放了更加积极务实的稳经济信号。
表：2024年三季度中央重要会议中涉及房地产的内容梳理
房地产政策方面，中央层面，二十届三中全会审议通过的《决定》明确了房地产中长期改革方向，也指明了短期举措。9.24央行出台一系列政策，涉及降息、降低二套房首付比例、支持存量盘活等多个方面，将对宏观经济和房地产市场均产生积极影响。9.26中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，明确释放“稳地产”信号。政策举措包括：
多措并举促进住房需求释放。第一，下调央行政策利率0.2个百分点，预计调整后会带动LPR随之下行0.2到0.25个百分点，降息将有助于降低居民购房成本，促进住房需求释放，同时也有助于推动房价企稳。第二，将二套房首付比例下限由25%下调至15%，除个别核心城市外，预计各地短期内将陆续下调二套房首付比例，助推改善性住房需求释放。第三，9.26中央政治局会议进一步强调“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”，为北京、上海等核心城市优化楼市限购政策打开空间。
进一步加大去库存政策力度。国企收储方面，5.17之后，国企收储已建成未售商品房已经成为政府主推的去库存方式。9.24央行提出将3000亿元保障性住房再贷款的央行支持比例从60%提高到100%，有利于提升商业银行贷款规模，同时结合央行降息政策，有利于降低国企收储成本，有望加速推进收储进程。存量土地盘活方面，9.26政治局会议进一步强调“支持盘活存量闲置土地”，9.24央行指出在研究盘活存量土地的增量支持政策，有望进一步加速去库存进程。
缓解房企资金压力，大力保障项目交付。9.24央行提出，将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底，一方面，对于拥有商业性房地产项目较多且经营稳健的房企，其偿债能力或将增强；另一方面，随着“金融16条”的延期，金融机构对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，将能进一步展期，将有效缓解房企偿债压力。另外，9.26政治局会议强调“加大‘白名单’项目贷款投放力度”，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付，未来“白名单”项目贷款投放力度有望进一步加大，改善企业资金环境，保障项目交付，也将进一步稳定购房者购买新房的预期。
中长期改革方向来看，三中全会《决定》明确加快构建房地产发展新模式，租购并举，“保障+市场”住房体系建设，改革商品房预售制、完善房地产税收制度、土地制度改革等均是重要方向。9.26政治局会议继续强调要“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。
图：2022年以来各地因城施策频次（截至9月25日）
表：2024年以来主要政策类型出台频次对比（截至9月25日）
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。
地方政策层面，根据中指监测，2024年前三季度全国有约270省市（县）出台政策超560条，三季度约160省市（县）出台约200条政策，频次较二季度小幅回落，但仍保持较高水平。限购方面，由于此前绝大多数城市限购均已放开，三季度各地政策调整多集中于特定人群优化，如广州放松港澳台及外籍人士120平米以上限购，海南多地针对落户后购房资格进行放松。限贷方面，成都、长沙、重庆等多个核心二线城市将商贷认房范围收窄至购房所在区县，即在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房。公积金政策方面，三季度广州、杭州萧山区、成都、大连等地陆续支持提取公积金支付首付；赣州、抚州等多地优化公积金贷款套数认定，购房所在区（县）无房即认定为首套；另有超80城上调公积金贷款额度上限。限价方面，郑州、信阳、天水等地取消限价。
除此之外，三中全会后，部分地区明确取消普宅认定标准，9月，江苏省、山西省发文明确取消普宅、非普宅标准，北京亦发文指出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则”，普宅标准的取消，有助于降低非普宅房源的交易税费。
供给端来看，各地持续跟进优化土拍规则、提升供地品质、优化供应结构，为“好房子”供应提供基础。其中，北京降低房企参拍门槛，同时将地块溢价率上限由15%上调至25%、30%。杭州临平新城调规后再出让地块容积率由2.2降低为1.2；广州8月发布的供地清单共50宗地块，其中20宗位于中心四区。8月上海发文优化“70/90”政策，提升中小套型面积标准，下调中小套型供应比例，以更好适应当下住房需求结构变化。
国企收储去库存方面，今年以来，超30城发布收购存量房作为保障性住房的公告，8月，武汉、重庆均有收购项目落地。但当前收储工作整体进展较为缓慢，仍面临价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等问题，亟需更多针对性政策给予支持。盘活存量土地方面，武汉今年以来超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅；9月，广州收回越秀4宗未开发地块，并以“应付票据”形式支付，该票据可用来购买广州新出让地块。另外，对于已开工商业项目，7月长沙发布新政支持公寓类等类住宅商品房调整为住宅。
住房“以旧换新”持续推进，效果初显。三季度多地对住房“以旧换新”政策进行创新升级，无锡梁溪区、武汉硚口区扩大二手房收购范围，8月初无锡梁溪城发集团明确可跨城市（苏州、常州）收购二手房，目前已有苏州、常州跨城置换成交的房源；武汉硚口区收购范围新增江汉区、江岸区、常青花园片区、吴家山部分区域，同时增加可选购新房房源。另外，4月以来开展住房“以旧换新”的郑州也取得一定成效，截至8月末，已签订意向协议房源3818套，通过城发安居公司收购，完成新房认购及网签约1500套，通过国企平台收购二手房带动新房成交，加快了库存去化速度。
表：2024年三季度部分省市优化政策主要举措
1.核心城市限购优化节奏有望加快，发挥超大城市带动效应。北京、上海取消郊区限购或大幅缩短社保年限的可能性提升，此举可推动刚需加速入市，同时取消核心区大户型（如144平米以上）限购，可促进有资金实力且有住房需求的人群进入市场。其他城市有望全面取消限购。
2.降低购房成本，降低交易佣金、交易税费、房贷利率等。各地预计将加快落实取消普宅认定标准、降低二套房房贷利率、降低公积金贷款利率。从全国层面下调契税税率、下调增值税免征年限等也存在一定预期。
3.加大购房补贴，带动市场增量需求释放，由“补砖头”转向“补人头”。如针对确需保障的人群，包括无房工薪家庭、多子女家庭等，给予更大力度购房补贴，促使这部分人群进入市场购房，切实解决基本保障问题。
另外，供给端政策中，完善“好房子”建设的配套政策，深入推进项目“白名单”政策，加快对房企预缴税费的清退等均存在预期。
（二）市场趋势：四季度市场有望迎来边际改善，但止跌回稳仍取决于政策力度及宏观基本面改善，预计全年新房销售规模或降至9.3亿平米左右
5.17新政后，核心城市市场活跃度提升，楼市出现阶段性回暖，但政策效果持续性略显不足，7月以来市场活跃度有所回落，新房市场仍面临较大调整压力。近期金融部门“一揽子”支持政策以及中央“止跌回稳”的政策导向有效地提振了市场信心，四季度市场有望迎来边际改善，但当前市场恢复仍受诸多方面因素制约，如宏观经济运行承压，居民收入和就业预期尚未彻底改变等，市场能否企稳仍待进一步观察，若政策力度加大并较快落实，则有助于加快市场止跌回稳节奏。
图：历年全国新建商品房销售面积
销售：政策支持短期内可提振信心，但制约新房市场修复的中长期因素尚未出现明显改善，预计四季度新房市场销售仍将处于筑底阶段，但边际或有所改善。受9月下旬中央一系列政策推动，短期内市场信心有所提振，但由于居民收入和就业预期等中长期因素尚未彻底改变，市场观望情绪仍在。另外，随着二手房价格的持续下跌，二手房对新房市场的传导效应减弱，替代效应增强，分流了部分新房市场需求，也将对新房销售规模的修复造成拖累。今年四季度，在降准降息、放松限购等政策带动下，新房市场销售预计将出现边际改善，同时随着基数回落，四季度新房销售面积同比降幅或将有所收窄，预计2024全年新建商品房销售面积同比下降约15%-18%，规模降至9.2-9.5亿平方米，回落至2009年水平，较2021年高点下降超40%。
房价：目前“以价换量”仍是市场主流，降息缓解租售比倒挂现象，但短期内房价仍有下行压力。从积极因素来看，根据中指测算，目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%-3%之间，近期降息将推动资金成本下降，进一步缩小其与租售比的差距，有助于促进房价企稳。但目前二手房挂牌量仍处高位，短期二手房价格或仍处“阴跌”阶段。二手房价格的持续下跌也直接影响新房价格预期；同时，二手房对新房需求的分流，也将加重部分房企打折促销的意愿，导致新房价格下行。综合各项因素来看，短期内房价仍有下跌压力。另外，目前国企收储商品房用作保障性住房过程中，收储价格通常以同地段保障房重置价格作为参考上限（土地划拨成本、建安成本和不超过5%的利润），这也对稳房价、稳预期产生一定影响，考虑到当前中央对房地产“止跌回稳”的政策目标，这也需要地方政府以合理价格收储存量房，稳定房价预期。
图：全国房屋新开工面积、商品房销售面积及土地（住宅+商办用地）成交面积同比变化
开工：土地成交规模大幅下滑态势尚未扭转，市场出清周期仍处高位，或将继续制约房企新开工规模。在影响新开工的多个因素中，土地成交规模是最关键的领先指标，今年以来全国土地（住宅+商办用地）成交面积延续大幅下滑态势，1-8月同比下降25.9%，土地成交面积回落态势尚未扭转，预计将继续拖累新开工规模。同时，市场销售疲弱导致出清周期持续上行，截至8月，全国已开工未售住宅库存出清周期达3.4年，处于历史高位，市场库存压力或将继续影响房企开工意愿。多个因素影响下，四季度新开工面积或难有明显改善，但因去年基数较低，累计同比降幅或有所收窄，预计全年房屋新开工面积同比降幅约16%-21%，规模降至7.5-8亿平米，回落至2006年水平，较2019年高点下降超60%。
图：施工、新开工、竣工面积和房地产开发投资、建筑工程投资同比走势
投资：受施工、新开工、竣工面积持续回落影响，叠加土地出让金大幅下滑等因素，短期内房地产开发投资预计仍将低位运行。建筑工程投资和土地购置费是构成房地产开发投资最主要的两项指标，占开发投资的比重超90%，但两项指标的低位运行预计将拖累开发投资的修复。一方面，2024年1-8月，全国房地产开发建筑工程投资同比下降11.5%，降幅高于房地产开发投资1.3个百分点；短期来看，施工面积缩量态势或难改变，建筑工程投资预计仍将处于低位。另一方面，当前房企普遍采取“以销定投”策略，投资趋于保守，今年以来土地出让金继续大幅下滑，或将拖累土地购置费修复，预计全年房地产开发投资同比下降接近约8%-10%。