5月27日晚，上海公布跟进“5.17”地产新政，上海成为四大一线城市中首个宣布跟进地产新政的城市。5月28日晚，广、深陆续跟进调降房贷利率等地产放松政策。目前一线城市中仅剩北京尚未公布地产新政，市场传言北京或将在5月29日公布地产放松政策。
【正文】
上海公布的新政中要点如下：单身非沪籍缴纳满3年社保或个税可购房（调整前为5年），但不可购买上海外环之内的新房；居民家庭缴纳满3年社保或个税后，可在上海全域购买新房及二手房；取消离异和赠与住房计入住房套数（相当于变相放松限购）；支持企业购买小户型；多孩家庭可增加一套；首付最低20%。
21年起，上海居民购房杠杆增速不断下滑（图1），本次上海地产政策的调整力度空前，通过降低购房成本及购房门槛以刺激需求，托底仍在下跌的楼市。
4月30日中央政治局会议提出“消化存量房产、优化增量住房”后，5月17日，一系列史上力度最强的房地产新政策落地（表1），新政落地后十天，楼市交易量出现环比回升，但同比仍在磨底。
以最先执行“5.17”新政的武汉为例，根据武汉城建委数据，武汉商品房成交面积在5月20日新政执行后一度攀升。但截至5月27日，武汉商品房成交量再度回落至新政执行前水平之下（图2）。
表1：全国“5.17”地产政策一览
同时，成交面积同比修复程度有限，目前难言新政对地产成交起到明显的刺激效果（图3）。
据不完全统计，截止5月28日，全国二十余个省份全部或部分跟进地产调降利率措施，包括河北、甘肃、广西、云南、湖北、河南、吉林、山西、陕西、宁夏、重庆、江西等地（表2）。Mysteel数据显示厦门、常州等地在新政执行后二手房成交量环比明显回升，但同比依旧修复有限。
表2：“5.17”全国地产新政落地后各地跟进政策概览
根据成交日度数据来看，目前地产企稳效果还有待观察。未来楼市将面临两个方面的挑战：
当前存量地产库存规模庞大，商品房待售面积处于历史相对高位。据国家统计局，截止4月末，商品房待售面积74553万平米，属纪录第三高（图4）。
“5.17”新政对供应端的政策重点为政府土地收储。国务院表态可在部分地区建立商品房收储试点，以缓解高地产库存地区的压力。目前来看，5月21日，自然资源部就《土地储备管理办法》（征求意见稿）公开征求意见。土储管理拟结合城市更新划定储备片区，优先储备“存量用地”。
目前土地收储尚未公布具体的流程文件，但推测收储涉及四部门（地方国企、银行、地方政府、地产商），同时据券商测算，涉及资金量级约2.7万亿，但目前根据央行公布的保障房专项贷款，最多仅能撬动8000亿元资金，剩余资金将从哪些渠道筹集，目前尚未可知。
“5.17”地产新政中大部分政策侧重对需求侧的刺激，包括央行放开1）个人住房公积金贷款利率；2）首付比例；3）住房商业贷款利率的下限。对需求端的刺激政策无疑有利于交易量回升，但楼市回升还要看居民加杠杆意愿。
目前居民消费意愿明显下滑，四月社会零售和央行金融数据表现疲弱，均反映目前居民消费信心不足（4月社会零售消费环比下滑8.5%，其中所有类型商品消费均环比下滑；4月居民中长期贷款少增1666亿元）。2021年起，居民部门杠杆率上行乏力（图5），拉动经济的“三驾马车”拉不住经济下滑：出口面临地缘风险，投资下滑，消费萎缩。在此背景下，降首付以鼓励居民端加杠杆购房的政策效果有待观察。
总体来看，新政策体现出地产“小阳春”需求不及预期后，政策进一步稳定楼市的努力。预计新政在一线城市落地有利于增加楼市交易量，但政策效果可能仍在托市，作用主要在缓解市场下跌趋势，但难以逆转地产下行压力。
根据统计局数据，4月地产开发投资增速同比继续下滑（累计同比下滑9.8%，见图6），从楼市交易量企稳到钢材需求回升的链条仍存瓶颈，尚未打通。近期利好楼市政策落地很难对中短期钢材需求产生实际影响。
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