酒店托管本来是门不错的生意,不过现在出现不少乱象。
酒店式托管公寓,本身是不错的生意,但被个别不良商家当成快速圈钱的工具。济南酒店行业一资深人士爆料了其中内幕。
套路①托管就是借鸡生蛋
5月29日,记者辗转联系上了长期从事酒店托管的方华(化名),他坦言,现在注册公司零门槛,一般是先成立一家公司,创立或者加盟一个酒店品牌,然后开始找项目(通常是不好卖的公寓项目)。
开酒店首先得有房子,至少得有几十个房间,如果直接从楼盘买的话得花上千万,无法重资产运作,因此和开发商合作是最佳途径。
先画个大饼,描绘一个高收益的投资前景,吸引投资型购房者掏钱买房,房源就有着落了,同时这也有利于楼盘卖房。
然后要有启动资金,主要用于配置房间基本物品、支付前期的房租。公寓一般是装修交付,只需要布置床、被褥、空调、电视、衣架、桌椅、窗帘等必需品就可以运营了。这笔钱往往以“配置费”、“布草费”、“装修费”等名义向业主收取,一般几万元不等。
100个房间的话,就有几百万到手,启动资金就不用愁了,一旦开业,随着入住率提高,资金就能快速周转过来。
这是多数托管公司提前收一笔钱的主要原因,用业主的房和钱,赚自己的钱。
套路②多收配置费和免租期
“所谓的配置费,其实成本没那么高。因为公寓多数带装修,后期进场的家具家电里面,床垫和空调的采购成本最高,其他东西基本上没有过1000元的,批量采购价格都能压得很低。”方华称,这些东西折旧很厉害,一旦变成二手的,基本上就是废品价。
所以,托管协议中一般都会约定,五年或者十年到期后,房间内物品全部归业主所有,拆下来搬走的话,还不够运费的。有的托管公司收取大量配置费后,一部分采购酒店必要的物品,相当一部分用来支付业主的第一笔房租。
房租是酒店最大的成本,延长免租期既能缓解前期资金压力,而且省出来的都是利润。
套路③托管是假套钱是真
前期免费用业主的房子,拿提前收来的启动资金给业主“支付”房租。
比如,说经营不善、酒店亏损,直接和业主摊牌解约。也有的做得婉转一点,把公司转让,变更法人,金蝉脱壳,拿着大笔启动资金走人。接盘的象征性做做样子,表示无力回天,拍屁股走人。然后再寻找下一个目标。
“还有一个更稳妥的,直接在托管协议中约定,酒店托管方违约的话,赔偿业主一块违约金,比如三个月房租等,将来就是起诉都不用担心。”方华称,圈内有这么一小部分人,打着酒店管理公司的幌子,把这个行当做成了圈钱工具。
最终倒霉的是业主,既免费提供了房子,还搭进去一笔钱,到头来手里只剩一堆不值钱的二手酒店用品。
套路④利润分成能做手脚
有一些托管公司,跟业主约定按实际入住率利润分成。实际上,这里面也有猫腻。
方华坦言,这种模式通常是让业主下载一款指定的APP,当有顾客在系统订房时,业主会收到通知。
“这个看似公平合理,没有任何问题。但在实际操作中,完全可以做手脚。比如,有客人在系统上预订了两个晚上,在前台入住的时候,值班人员可以说今天有特殊优惠活动,线下订房的话享受额外折扣,诱导顾客取消订单,改为线下下单。业主在手机APP上显示是取消订单,实际上是入住了的。这种作弊手法,业主是很难发现的。这在业内也不是什么秘密了。”方华介绍。
方华表示,随着济南旅游业快速发展,酒店行业迎来黄金时期,五一假期,整个城市一房难求。大大小小的快捷酒店、民宿生意兴隆,绝大部分经营者还是希望这个行业健康发展,诚信经营努力做得更好。
但是这个行业几乎是零门槛,鱼龙混杂,就有不良商家投机钻营。
由于信息不对称,业主投资追求高回报,而商家路演的商业逻辑都是稳赚。但实际的收益能否兑现,后期却往往存在很大变数。（生活日报记者赵国陆）
济南业主自述被"套"经历:130万买托管公寓以为"稳赚"
济南市民王女士和丈夫三年前买了一套“稳赚”的托管公寓,三年下来经历了“九九八十一难”,最终结局成了“稳赔”。
投资公寓，以为13年能回本
根据当时签的托管协议,酒店要30天免租期来配置家具家电、布置房间,业主交给托管酒店2万元配置费,用来购买床、电视、冰箱等家具家电。从2017年7月开始,托管5年。
“我们觉得这个投资比较稳定,13年就能收回成本。就凑钱买了一套,没想到这一下就套住了。”王女士称。
房还没交，托管公司走了
就在王女士盼着交房、收租时,她收到了开发商通知,签约的酒店托管公司单方面撤出。“房子还没交,托管协议就作废了。到现在我都怀疑,这个托管公司是不是压根就是个托”
她去找置业顾问,得到的答复是,这房子位置好,压根不用愁出租,业主也可以自营,要是想继续托管,还可以和北京途家签约托管。眼看就要交房,买房时以为签了托管协议就可以万事大吉,从没想过怎么出租运营。对投资者来说,每个月损失6500多元的房租收益。
无奈,王女士决定跟新的托管公司签协议。仔细一看托管协议,她发现问题了:租金标准降了,每天2.65元/㎡,免租期延长了,当初30天现在是70天,配置费也涨了,一口价3.2万元。
换个托管却来历不明
“租金降了10%,我们也认了。本来就是精装修交房,配个家电家具,用得着70天吗我们业主都认为,这个托管协议不合理的地方太多,这和我们买房时的说法有很大差距。关键是这家酒店来历也存疑。”王女士说,来自青岛的一家酒店管理有限公司的托管公司通知业主签订租赁合同。这家公司和北京途家啥关系
部分业主联系了托管公司,希望能把这个酒店托管运营下去。但涉及开发商、托管方、业主三方,中间一波三折。业主维权后,开发商迫于压力,承认“公寓托管出现问题”,减免部分物业费向业主补偿。
打赢官司却要不到房租
后来,开发商、业主与青岛摩登置业发展有限公司签订协议,为了让业主放心,这家托管公司还让潍坊一家关联公司进行了第三方担保。王女士的公寓由这家公司托管,经营酒店。交了2万多布草费(用于购置家电家具等),几个月免租期后,王女士终于开始正常收租金。“本以为折腾了这么一圈,总算能安心了。没想到,更大的坑在后面。”
收了几个月房租后,这家酒店托管公司开始拖欠租金,理由是经营状况不好,无力继续支付。“拖欠了大约半年房租。我们几十户业主一起向历下区法院起诉,要求支付房租。”王女士说,有十几户业主不愿再折腾,接受了调解方案,酒店托管公司退还配置费,业主放弃四五万元的房租。另外一部分业主坚持打官司,虽然都胜诉了,但又遭遇执行难。这家公司及其法人名下没有可执行的财产。有的拿到了1万元执行款,然后再也拿不到应得的房租。
业主自救：收益打了折
记者查询发现,去年以来,因大量业主起诉并申请强制执行,历下区法院将青岛摩登置业发展有限公司列为失信被执行人,“这家酒店成了老赖,但也不跑路,手里还有些房子,做了长租公寓。至于业主的房租,除了拖就是赖。”王女士说。有位业主发现委托他人经营实在没指望,干脆自己注册了一家酒店管理公司,很多业主出于信任,将公寓交给他运营。收了大约40套房源,加盟银座佳驿酒店。“75平米的房间,每月能有4000元的房租。虽然比买房时测算的收益减少了三分之一,但起码目前稳定下来,没有空租闲置。”而另外一部分业主仍奔波在追要房租的路上。
“这三年,我投资130多万,买了黄金地段的托管公寓。万万没想到,当初怎么算怎么赚,到最后怎么办都是赔。现在想转让,中介说光税就得20%,也不好出手。”王女士无奈地说,所谓的托管只是开发商的一个卖房套路。法律明文规定不允许售后包租,为什么开发商能公然托管,没有任何部门来监管