问理财3月13日讯最近房子火的不要不要的，而为之添柴加薪的不仅刚需和改善族，还有不少趁势加入的投资客们，既然是投资，我们就要考虑现在入场买房投资赚不赚钱同样一笔钱买银行理财、存入银行或投入股市都有一个投资回报率的问题，那我们今天就算算房产投资回报率。
投资回报率是个啥数学老师告诉我，投资回报率就是在一定周期内，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例：投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%;通俗的理解就是资金投入后收益的利率是多少。
投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率(CAshonCash)，另一种是称为增值投资回报率(SoftProfit).
说完概念我们再实际算一下。一套北京某小区的住宅为例，来算一下一年的投资回报率。
此房位置在北京通州，两居，95.14平米，南北向，2002年房产，中等装修，市场报价340万，此小区同样的房产租金4000元/月。每月杂费占租金7%(物业费、取暖费、空置率等)。这套房子我们来计算一下一年的投资回报率。
现在买房投资赚钱吗总算有人给算清楚了
我们分为以下三种情况：
第一种，全款购买，现金投资回报率
第二种，全款购买，增值投资回报率
第三种，首付3成，有按揭情况下的现金投资回报率和增值投资回报率
第一种情况：全款购买，现金投资回报率
租金总收入=房租收入+租金投资收入=4000*12+4000*0.04*12=48000+1920=49920元
租金净收入=49920*93%=46425元
现金投资回报率=46425÷3400000=1.36%
这时，我们可以看到，这收益率还不如目前银行一年定期存款利率1.5%。所以，仅仅从现金投资回报率上讲，用340万元买一个房子出租，是不如将340万元存入银行的投资回报率高的。
第二种情况：全款购买，增值投资回报率
增值情况下的投资回报率，就是把房屋的增值价值也包括进去，这一部分的回报只有当卖掉或重新贷款时才能拿到手，也称为SoftProfit.
假设这套房一年内增值10%(该区域升值情况要比这个高)，增值收入=3400000*10%=340000元。
投资回报率=(租金净收入+增值收入)÷投入资金=(46425+340000)÷3400000=11.36%
在这种情况下，比起存入银行或者购买一般理财产品，就已经高出很多了，如果再减去这笔钱的不拿去投资，只是存入银行一年的定期，收益也接近10%。
第三种情况：首付3成，有按揭情况下的现金投资回报率和增值投资回报率
340万首付3成，贷款7成，需要首付102万，算上评估值，首付需要136万，贷款204万。按目前银行30年的商业贷款利率4.9%，在此基础上打个85折，那就是4.165%。采用等额本息的还款方式。
每月付给银行(本金和利息)9934元，一年支付银行119208元，其中利息84304元，本金34907元。
现金投资回报率(CashonCash)
全年租金净收入46425元，全年支付银行贷款119208元，每年要付息84304元，首付136万元
投资回报率=(46425-84304)÷1394907≈-2.7%
在这种情况下，并没有产生现金收入，而是还要每月补贴9934元(119208÷12)
增值投资回报率(SoftProfit)
投资回报率=(增值收入-补贴投入)/首付金额=(340000+46425-84304)÷1394907≈27.71%
从结果上看27.71%的回报率还是非常高的，但是要记得二手房是需要卖出去才能拿到钱的。一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费。这样一套房卖出的话需要卖方支付的税费。通过银率的二手房买卖税费计算器来计算。
卖方支付税费=个税+营业税=68000+19040=87040元
最终投资回报率=(增值收入-补贴投入-税费)/首付金额=(340000+46425-84304-87040)÷1394907≈15.42%
在这种情况下，比起存入银行或者购买一般理财产品，就已经高出很多了，如果再减去这笔钱的不拿去投资，只是存入银行一年的定期，收益也接近13.9%。