1.为扩大套内使用面积，房屋买受人与开发商就未交付的商品房达成“包阳台、包设备平台”的房屋整改合意，因户型整改导致被行政处罚，开发商未能按照约定期限取得房屋权属初始登记证书，应当结合双方合同约定的违约金计算方式、双方过错程度确定违约责任。
2.开发商提供房屋买受人委托整改的协议属于格式合同，由开发商制定并提供，应当采用格式合同的规则予以认定。
3.逾期办证的违约金计算应以双方合同约定为基础，租金标准并非逾期办证违约金调整的参考标准。
基本案情
本案的争议焦点在于：因房屋买受人委托“整改”造成案涉房屋被杭州市规划局查处，导致开发商无法按照约定取得房屋权属初始登记证书，逾期办证的违约责任是否应当由开发商承担；房屋买受人签字确认的关于房屋整改的《补充协议》及《整改户型委托书》是否排除开发商逾期办证违约责任；违约金的金额是否应当予以调整。
裁判结果
浙江省杭州市下城区人民法院于2018年3月7日判决：一、堡盈公司于判决生效之日起十日内给付徐越违约金87310元；二、驳回徐越的其他诉讼请求。宣判后，双方均不服，均向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院于2018年6月15日作出（2018）浙01民终3228号民事判决：驳回上诉，维持原判。
法院认为
案例评析
一、户型整改频发的背景
房地产行业蓬勃发展多年，以“大面积赠送”“爆改小户型”“两房变三房”“买一层送一层”等抓人眼球的营销方式吸引客户、变相促销、规避政府价格或层高限制及规划、逃避税收等情况屡见不鲜，甚至通过平层整改为跃层的“复式空间”方式可能使房屋套内面积增加一倍，无疑大大增加楼盘的吸引力和竞争力。房地产开发商热衷于以户型整改增加房屋使用面积、降低房屋平均价，最常见的就是通过赠送设备层、飘窗、阳台、花池等方式增加套内面积，并将整改情况通过宣传册、沙盘、销售人员介绍等方式进行展示。房屋买受人也愿意通过委托开发商整改的行为获取利益，摊薄成本，并获取更好的居住条件和舒适度，特别是在房屋交付“精装修”化的时代，直接以整改后的户型交付已成为一种趋势。
二、格式合同与责任的免除
首先，本案中此类委托整改的《补充协议》及《委托书》等均由开发商提供，适用于楼盘中相同户型的多位房屋买受人，此类协议由开发商交业主签字确认，拟定时未与业主协商，应当认定为格式合同。开发商对于整个楼盘整改的控制力远远大于业主，其提供统一设计方案并在房屋交付前实施，作为补充协议附件的整改后户型图亦非一般购房者能够绘制，因此对于此类协议应当适用格式合同的规则予以解读。
再次，《商品房买卖合同》通常因需要在管理部门备案，并不包含整改内容，合法有效。但双方就整改达成的《补充协议》是否属于合同无效的情形亦有争议。《民法总则》第一百五十四条明确规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。合同无效的情形在《合同法》第五十二条[1]予以细化。本案中，双方当事人均未对合同效力提出异议，但合同效力是法院主动审查的范围。双方合意达成的整改行为确实违反了规划，开发商在未经规划部门许可的情况下，擅自整改，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、设备平台改建并入房间，行政机关虽因案涉楼盘违反规划对开发商进行行政处罚，但处罚的依据难言属于“效力性强制性规定”，更多的是一种管理规范，该违反规划的行为不应直接导致合同无效的法律后果。
三、违约责任的认定
违约责任是当事人违约时国家强制其继续履行或承担损害赔偿、支付违约金乃至价格制裁的情形；在违约方过错违约时，它还是法律对违约行为予以否定性评价的反映。通常情况下，违约责任的成立需要有违约行为和违约方过错，至于守约方是否受有损失、违约行为与受损失之间的因果关系属于损失赔偿的范畴。[2]违约责任是合同责任，亦是严格责任，除个别情形法律明确规定了过错[3]之外，违约责任通常理解为无过错责任或推定违约方过错责任。