达新大楼30年前缴纳的维修基金“没有了”
中福花苑想动用维修基金
但涉及1000多户，也很困难
换梯过程很曲折.......
位于上海斜土路上的达新大楼
是1992年竣工的老居民楼
大楼虽老旧，但因位于市中心
居民们都觉得住着方便
让他们唯一不满意的是楼内电梯
楼内电梯这几年经常“关人”，居民坐着电梯上上下下，感觉有点害怕。居民想更换电梯，却因更换资金没到位，迟迟无法启动。今年，在黄浦区推动与政策引导下，达新大楼的居民筹上了更换资金，换上了新电梯。
30年老电梯更换过程曲折
最近没事的时候，达新大楼业委会主任金志勇会来查看一下大楼电梯更换的施工现场。“希望电梯能早点换上，以解居民最大的安居隐患。”
达新大楼有15层，120户居民上上下下，全靠两部电梯。电梯服务年限太久，故障频发，这几年靠维修勉强使用着；可如今老电梯的零配件都买不到了，维修成了难题。
三年前，居民们更换电梯意愿强烈，得知黄浦区对超过15年使用年限的电梯更换给予一定补贴后，更是增加了他们更换电梯的动力。居民们认为，政府补贴加上部分维修基金，就可以覆盖掉更换电梯的费用。
不过，业委会一查维修基金，发现“问题来了”。达新大楼的业主结构非常复杂：1到3层是企业产权房，没有缴纳过维修基金；4到15层绝大部分是售后公房，业主有维修基金，还有23户属商品房，业主说近30年前开发商曾收取过维修基金，但目前这笔钱无从查找。因为更换电梯费用凑不齐，电梯更换项目就被搁置下来。
转眼到了今年，达新大楼电梯更换已迫在眉睫。为消除这一安全隐患，黄浦区房管局、市场监管局、属地街道五里桥街道积极搭建平台，指导业委会，解决电梯更换项目中遇到的难题。
一方面，在区房管局等部门的协助下，业委会多次找到1到3层的企业产权人，最终说动企业补上了10多万元的维修基金。
另一方面，在居民区党总支引领下，业委会召集23户商品房业主召开了动员会。“我们告诉这些业主：尽管业主当年缴纳过维修基金，但现在开发商已找不到了，为了启动电梯更换，现在需要23户业主自筹更换费用。”金志勇说。不过最初，23户业主非常不理解，有业主还拿出了当年缴纳过维修基金的收据作为证据。“当年他们缴纳了6800多元维修基金，现在‘没有了’，的确很难接受。”金志勇说。带着对这些业主的理解，居委干部、党员居民、业委会成员走进业主家，晓之以理、动之以情，请他们从长远考虑，支持电梯更换。
商品房业主赵伯才平时热心参与大楼自治工作，带头缴纳了所分摊的电梯改造费用3600多元。很快，23户业主自筹资金都到位了。为了让这笔钱阳光、透明，业委会帮助他们设立了共管账户，将这些钱存好、管好。
更换资金全部到位，达新大楼电梯改造启动了。在更换项目进行审批时，一部老旧电梯突然彻底坏了，仅靠着另一部电梯，要运送这么多业主每天上下楼，非常不方便。了解到情况后，区市场监管局与区房管局加快了更换项目审批，让更换电梯项目得以提前施工。
今年10月，达新大楼第一部电梯已更换完成，并通过安全验收，业主们开心地用上了新电梯；另一部电梯正在施工中。
中福花苑一期启用近20年
有1482户居民
电梯多达18部
同时启动更换
新电梯还装上了“智慧大脑”
“这个电梯换得真好！”黄浦区中福花苑一期的居民楼最近更换了两部服役超过15年的老旧电梯。居民们发现，这是带着“智慧大脑”的电梯：有识别系统，发现有电瓶车被推进来，电梯会语音提醒，并拒绝搭载；有远程跟踪系统，察觉有人被困在电梯中，会自动将情况传送到小区监控室，向工作人员发出警报……中福花苑一期是黄浦区引导业主自治更换老旧电梯的另一个案例。在这个超大型居民楼内，今年一口气要更换18部电梯。
中福花苑一期启用近20年，有1482户居民，电梯多达18部。因使用频次高，加上使用年限久，中福花苑一期的电梯近年也经常出现故障，电梯运行时抖动、关人等现象也时有发生。去年，黄浦区市场监管局对中福花苑一期18部电梯进行了风险评估，明确18部电梯都需要重大修理。
18部电梯同时启动更换，费用高达400多万元。黄浦区对这18部老旧电梯更换可以给予180万元补贴，其余可以从维修基金中支付。
动用维修基金，需要在业主大会上通过，但这里的业主很多，涉及1000多户，开展这项工作有点困难。
在区市场监管局与区房管局指导下，居民区党总支引领居委干部、业委会组织楼组长、党员居民、居民代表等召开了多次会议，共同商量更换电梯事宜。有居民代表提出，更换电梯后，由谁来接管新的电梯？有居民代表担心，市场上的施工单位、电梯品牌很多，如何进行选择？大家广泛商议后，决定由物业接管新的电梯；居委干部、业委会与物业又走访了多个施工单位，现场查看电梯质量、施工质量，最终选出了可靠的施工单位与电梯品牌。在召开业主大会前，居委干部、业委会、楼组长等在业主中广泛告知与动员，得到了业主们的认可与支持。最终，换电梯项目以99.8%的高通过率在业主大会上生效了。
很快，电梯更换开始施工。18部电梯有序轮流更换，不影响业主日常生活。物业公司还跨前一步，主动承担了对电梯更换施工的监管工作。
不久前，首批更换后的新电梯亮相了。这不仅是崭新的电梯，还是“智慧电梯”。今年，黄浦区将建设“智慧电梯”也纳入老旧电梯更换项目中。“电动车上楼入户与电梯因老旧‘关人’，是我们楼组居民反映最多的治理难题，现在换了电梯后，这些难题都迎刃而解了。”中福花苑居民区党总支书记贾春凤说。
8年间更换老旧电梯468部
都说既有多层住宅加梯难，但实际上，住宅小区老旧电梯更换同样是近年摆在业主与业委会面前的一道难题。
难在哪里？
一是老旧电梯的安全隐患确定难，改造方案难以形成。住宅小区老旧电梯的安全隐患到底有哪些？是否需要进行改造，怎么改造？业主与业委会不是专业人士，对这些问题无法确定。
二是电梯产权主体较分散，维修资金难以筹措。一部住宅电梯改造费用在20万—40万元之间，需要业委会依照程序征得多数业主同意方可动用维修资金或自筹资金。
三是更换电梯以门栋为单位，后续管理整体性弱。更换电梯一般由居民小区一个门栋的居民发起，一个门栋居民意见达成一致后更换一部。若在更新之初，居民没有对更新后的电梯后续管理达成一致，更新电梯不一定能纳入小区物业的整体管理中。
难题横亘在前，上海尚有大量超过15年使用年限的住宅电梯无法启动更新。老旧住宅电梯集中的黄浦区从2013年开始探索推动电梯更换，在全市首创了一套“组合拳”推动了老旧住宅电梯更新。
首先解决要不要更换电梯的问题。区市场监管局每年委托第三方专业机构，对年满15年的老旧电梯开展免费安全评估。这相当于对电梯进行“体检”，通过对潜在的危险因素进行分析，预测电梯系统中存在的危险源、故障概率以及严重程度等安全状况，前瞻性地并科学公正地提出了需要修理、改造的内容。这一项目后来被纳入黄浦区政府为民办实事项目，截至2020年底，黄浦区有1446部住宅电梯接受了安全评估，明确了其中856部电梯需要更新、改造与大修。
其次解决资金难题。更换电梯的资金主要来自业主，有的从维修基金中出，有的需要业主自筹。为调动业主积极性，区市场监管局与区房管局共同制定出台了《黄浦区住宅电梯安全保障资金管理办法》，每年设立专项资金，对老旧电梯更换给予一定补贴，分售后公房和商品房对电梯改造给予不同比例的补贴。这一政策减轻了业主更换电梯的资金负担。