“抵押不破租赁”，指的是出租人将财产出租并转移占有后，又用该财产设定抵押权时，原租赁关系不受抵押权的影响。《民法典》颁布后，对于抵押权与租赁权冲突的规则较《物权法》发生了较大变化，对于两种权利的行使产生重大影响。
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《民法典》较《物权法》做了三处修改
《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
通过对比，新法较旧法做了三处修改：
1.《民法典》将“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”。
2.《民法典》将“抵押财产已出租的”修改为“抵押财产已经出租并转让占有”。
《民法典》之所以作此修改，原因有三：
综上，《民法典》采纳了不单纯以租赁合同生效来确定租赁权的设立，还要求承租人同时占有租赁物，两者均满足时，租赁权才有效设立。
3.《民法典》删除了“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
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租赁权优于抵押权的法律后果
《物权法》第725条规定了“买卖不破租赁”，即租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《租赁合同司法解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”
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抵押权优于租赁权时，抵押权实现时应当除去租赁权
不动产抵押权设立或者动产抵押合同签订并登记后，抵押人又将抵押财产出租并转移占有的，租赁权不得对抗已经登记的抵押权，即抵押权实现时应当除去租赁权：
1.关于谁有权除去租赁权。
租赁权不得对抗已登记的抵押权，意味着在抵押权实现时，抵押权人有权除去租赁权。抵押权人在实现抵押权时未除去租赁权，导致受让人通过拍卖、变卖等方式取得抵押物所有权时有租赁权负担的，受让人也可以除去租赁权。
2.关于除去租赁权的时点。
除去租赁权的时点可以是抵押权实现之时除去，也可以是抵押权实现之后由抵押物受让人除去。前者是抵押破除租赁，后者是买卖破除租赁。
3.关于除去租赁权的方式。
抵押人在抵押权设定后再将标的物出租，本身并不存在合同无效或者可撤销的情形，应当认为抵押权人或者抵押物受让人享有法定解除权，即在实现抵押权时或者受让抵押物时，其享有依法解除租赁合同的权利，只需以意思表示通知承租人，或者在抵押权实现程序中通知法院即可。
4.关于承租人的损失问题。
承租人应当知道租赁权不得对抗设立在先的已经登记的抵押权，在此情形下其仍然签订租赁合同，应当自担风险。
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实践中风险提示
承租人承租时，应尽到租赁物权利负担的审查义务：租赁房屋、土地等不动产，承租人需到不动产登记部门查询抵押、查封状况；租赁车辆、机器设备等动产，承租人需到市场监督管理部门（原工商行政机关）查询。未尽到审查义务，承租人在租赁物设立抵押权后承租的，风险自担。