《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《房屋租赁合同纠纷司法解释》）第八条第三项明确规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。
该条规定确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。《消防法》规定的未经消防验收的房屋禁止投入使用的规定，即属于对房屋使用条件的限制性规定。因此，即使租赁房屋存在未经消防验收的情形，也不必然导致租赁合同无效。对于合同解除的责任承担问题，若出租人明知租赁房屋未经消防验收仍将房屋出租的，负担主要责任；承租人未对租赁房屋是否通过消防验收尽到审查义务的，负次要责任。本文就租赁房屋未经消防验收对租赁合同效力及其责任承担问题进行介绍。
一、租赁房屋未经消防验收合格并不导致租赁合同无效
《合同法》第五十二条第五项规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院在关于适用若干问题的解释（二）》第十四条进一步明确规定前述“强制性规定”指的是效力性强制性规定。虽《消防法》第十三条规定了未经消防验收的房屋禁止投入使用，但该规定并非效力性强制性规定，也不属于《房屋租赁合同纠纷司法解释》中明确规定的导致租赁合同无效的情形。因此，租赁房屋未经消防验收，并不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，不会导致租赁合同无效。
二、合同解除产生的损失根据双方过错程度承担相应的损失责任
对于合同解除的责任承担问题，法院一般会审查未通过或未办理消防验收的原因、要求解除租赁合同方是否享有解除权、请求的损失是否系未消防验收直接导致的损失以及合同双方的过错大小进行判断。通常认为，若出租人明知租赁房屋未经消防验收仍将房屋出租的，负担主要责任；承租人未对租赁房屋是否通过消防验收尽到审查义务的，负次要责任。
（一）租赁双方均明确知悉房屋未办理消防验收，仍建立租赁关系的，出租人承担主要责任，承租人承担次要责任。该裁判观点旨在敦促出租方对租赁房屋办理消防验收后再行出租，否则将承担较重责任。
在（2017）最高法民申673号案中，最高人民法院认为，玉堂镇政府在明知案涉房屋未经消防验收合格，仍出租给博美公司用于经营商场，且长期未能解决消防验收问题，违反合同约定，给博美公司造成损失，应承担主要责任，博美公司明知该租赁物未经消防验收合格，仍然对商场进行装修并投入使用，亦存在过错，应对损失承担次要责任。二审判决玉堂镇政府承担80%的责任，并无不当。
（二）租赁房屋在租赁合同签订时未经消防验收合格，但在合同履行过程中通过了消防验收，承租人不享有合同解除权，违约解除合同方需承担违约责任。
湖南省高级人民法院在（2019）湘民申5646号案中认为，该案的关键是案涉出租合同是否违反强制性规定而无效的问题。经查，案涉房屋系刘春辉合法购买，在租赁合同签订时尚未经消防验收合格，之后在合同履行过程中通过了消防验收。虽然，《消防法》第十三条第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。但签订案涉出租合同时，双方当事人明知消防验收正在进行中，且合同履行过程中通过了消防验收，也没有证据表明消防延迟验收给申请人点石公司造成了损失。故，二审将双方当事人签订的案涉出租合同不作无效处理，并无不当。关于案涉出租合同解除及违约责任承担问题。本案申请人点石公司既无法定解除权又无约定解除权，其通知中止案涉出租合同对被申请人刘春辉不产生法律效力。案涉出租合同因申请人点石公司违约而解除，原审根据案涉出租合同的实际履行情况和申请人的违约情况，判决申请人点石公司承担六个月租金的违约责任有事实和法律依据，且较为合理。据此，申请人的再审申请理由不能成立。
三、小结
《房屋租赁合同纠纷司法解释》并未将未通过消防验收规定为租赁合同无效的条件。实践中也多采用租赁房屋未通过消防验收属于《房屋租赁合同纠纷司法解释》第八条规定的影响房屋使用的限制性条件，赋予承租人解除合同的权利。这其实是确认了该类租赁合同的有效性。实践中，租赁双方明知涉租房屋未通过消防验收而继续成立租赁关系，承租人实际占用租赁房屋进行经营收益。但当承租人因市场环境、经营不善等导致经营失败，想提前退租但又不愿承担违约责任时，则以租赁房屋未通过消防验收为由要求解除合同，并要求出租人赔偿损失。此种情形下，法院在审查涉案房屋未通过消防验收的事实、与合同解除及损失产生的因果关系以及双方的过错责任后，基于公平原则作出裁判。
为规避此类纠纷，在租赁合同签署过程中，建议在合同中明确披露租赁房屋未经消防验收，且承租人需自行承担未经消防验收导致的不利后果等，避免承租人事后以不知情为由单方解除合同。
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文/叶秀旻律师
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