关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋
租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知
京高法发﹝2013﹞462号
市第一、第二、第三中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，北京铁路运输法院：
近年来，我市法院受理的房屋租赁合同纠纷案件中出现了一些新情况、新问题。为妥善处理好此类纠纷，经深入调研，并广泛征求意见，形成了《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，现将该解答下发给你们，供你们审理案件时参考。审理中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。
特此通知。
北京市高级人民法院2013年12月19日
北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
一、房屋租赁合同的效力
1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？
当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？
当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？
当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？
当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
5、集体土地租赁合同的效力如何认定？
当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。
二、经营性房屋租赁
6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？
实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。（2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。
租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。
7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？
租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人依据《合同法》第九十四条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。
8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？
9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？
承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业（或个体工商户）实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。
承租人作为发起人为设立公司租赁房屋，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定情形的，优先适用该规定。
10、带照租赁合同纠纷如何处理？
出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予支持。但承租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的，应当认定合同无效。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
因承租人带照经营行为违法以致租赁合同无法继续履行，当事人一方据此要求解除合同的，可予支持。承租人要求减付租金的，可以根据承租人是否占有房屋从事实际经营、对承租人实际经营的影响、当事人过错程度等因素予以确定。
合同约定当事人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交给相对方的同时，也将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理，并收取相应费用的，该合同性质上应认定为承包经营合同。
11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？
房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？
房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续,并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。
13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？
三、房屋装饰装修损失
14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？
租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。
15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？
房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致解除，法院应当释明承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失，法院不予处理，告知承租人可另行起诉。法院判决承租人腾退房屋的，应当告知其可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。
16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？
当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。
四、房屋租赁与转租
17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？
房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除纠纷中，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰装修损失或承担违约责任的，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不构成反诉，应告知次承租人可另行起诉。法院判决次承租人腾退房屋的，应当告知次承租人可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。
18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？
因房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除导致转租合同解除，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，不予支持，次承租人应当依据合同相对性向承租人主张权利，或者依据《合同法》第七十三条的代位权规定处理。
19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？
房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。
20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？
房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。
21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？
承租人未经出租人同意转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的，不予支持。
22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？
出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据《解释》第十七条第一款规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内(一般为三十日)，按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，对次承租人的该主张，不予支持。
五、房屋租赁合同的解除及民事责任
24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？
出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。
25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？
房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。
承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？
因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？
集体所有土地上的房屋租赁合同在履行过程中被认定无效，经审查认为简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。
六、承租人优先购买权
28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？
同等条件主要是指房屋转让的价格、价款支付方式等。
29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？
出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。
30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？
承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。
31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？
承租人对租赁房屋享有优先购买权，并不以其依据租赁合同约定支付租金为前提。但承租人欠付租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，承租人不再享有优先购买权。
32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？
优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。
七、其他
33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？
实践中应区分以下情形处理：（1）房地产中介公司提供订立合同的居间服务，促成租赁合同成立，收取居间费用的，房屋出租委托合同性质上属于居间合同，租赁双方仅就租赁合同发生纠纷的，一般不需要追加中介公司参加诉讼。（2）房地产中介公司依约定向出租人交纳固定租金，并以自己名义对外签订租赁合同出租管理房屋、收取租金的，当事人应分别依据各自合同主张权利。
房屋转让双方未将租赁房屋让与的事实通知承租人，承租人已经依合同约定向出租人支付或者提前预付租金的，可以对抗买受人，买受人再向承租人主张该部分租金的，不予支持；房屋转让双方已经通知承租人向买受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得对抗买受人，买受人要求承租人支付该部分租金的，应予支持。
35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？
出租人起诉要求承租人腾退房屋但未同时主张诉讼期间租金或房屋使用费的，法院可予以释明，告知其可以增加诉讼请求，要求承租人支付至实际腾退之日止的租金或房屋使用费。诉讼期间发生的租金或房屋使用费根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。
诉讼期间，当事人双方同意终止合同或者经审查合同确实无法继续履行的，法院应当组织双方尽快办理房屋交接，需要对装饰装修进行评估鉴定的，在完成鉴定所需要求后，法院也应尽快组织房屋交接。经法院释明当事人一方仍拒绝办理交接的，应当承担在此期间的房屋租金或房屋使用费。
36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？
房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。
37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、公共租赁住房以及转租前述房屋产生的纠纷案件，不适用本解答。
附权威解读
关于《北京市高级人民法院
关于审理房屋租赁合同纠纷案件
若干疑难问题的解答》的解读
北京市高级人民法院民一庭陈旻
为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，维护社会和谐与稳定，市高院民一庭经过充分调研形成了《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（下称《解答》）。《解答》分为“房屋租赁合同的效力”、“经营性房屋租赁”、“房屋装饰装修损失”、“房屋租赁与转租”、“房屋租赁合同的解除及民事责任”、“承租人优先购买权”和“其他”七部分，共计37条，基本涵盖了司法实践中房屋租赁合同纠纷的各个方面，下面择其重点予以说明：
一、未取得所有权的房屋租赁合同的效力。
有观点认为，《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”依该规定，房屋租赁合同的出租人应当对房屋享有所有权，当事人就尚未取得所有权的房屋签订的租赁合同无效。
《解答》未采纳上述观点，认为租赁合同是当事人约定将房屋的占有、使用及收益的权利转移给承租人，并不转移房屋的所有权，因此出租人并不以是房屋所有权人为必要要件，合同法第212条规定对出租人的主体资格也未做上述限定，因此出租人是否取得房屋所有权并不影响租赁合同效力。
二、经济适用住房租赁合同的效力。
有观点认为，《经济适用住房管理办法》第33条规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》规定：“在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。”《北京市经济适用住房管理办法（试行）》第21条也规定：“经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。”上述强制性规定均明确禁止经济适用房用于出租，这也符合为解决低收入家庭住房困难而设立经济适用房制度初衷和目的，因此，当事人就经济适用住房签订的租赁合同属于无效合同。
笔者认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条进一步规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。上述强制性规定在法律渊源上属于行政规章，并且该规定均属于政府为管理经济适用房行业所制定的规定，性质上属于管理性规定，依司法解释规定，合同违反规章中的管理性强制性规定不影响其在私法上的效力，因此不能作为认为合同无效的法律依据。当然出租经济适用房是违反行政管理规定的行为，有权行政部门可以依法对其进行行政处理。
三、未经工程竣工或消防验收合格的房屋租赁合同的效力。
有观点认为，《建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《消防法》第13条第2款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”依上述规定，当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋签订租赁合同应属无效合同。
笔者认为，房屋未经工程竣工或消防验收合格，只是房屋目前不具备使用条件，出租人依然是房屋的合法权利人，有权出租房屋，并且上述建筑法和消防法的强制性规定在性质上属于管理性强制规定，而不属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定的“效力性强制性规定”，违反该规定并不影响租赁合同的效力。
当然，租赁房屋未经工程竣工或消防验收合格虽然不影响合同效力，但由于房屋不具备强制性使用条件，承租人实际无法使用房屋，租赁合同目的无法实现，构成合同法定解除的条件，承租人可以解除合同。《租赁解释》第8条第3项即规定：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。
四、经营性租赁合同中营业执照的办理。
承租人签订经营性租赁合同的目的在于租赁该房屋用于生产经营，其往往会以租赁房屋作为经营场所办理营业执照。实践中，办理营业执照应当由承租人负责完成，但需要出租人予以协助配合提供相应的手续，如提供房屋产权证、市场证等。如果合同中对于出租人协助承租人办理营业执照有明确约定，当然应当从其约定，如果合同中对出租人的协助义务未做约定，出租人是否还应负有此义务存在争议。有观点认为，既然合同对此没有约定，就不应为出租人设定合同之外的义务，承租人也无权要求出租人履行协助义务。
笔者认为，虽然合同没有明确约定，但如果根据租赁合同签订的目的、租赁房屋的用途可以推知出租人明知承租人租赁房屋是用于设立企业从事商业经营的，依据诚实信用原则，出租人也负有协助承租人办理营业执照的义务，该义务的性质上属于从义务，至少也是可以要求履行的附随义务。出租人迟延履行协助义务的，承租人可以要求其继续履行，经催告后出租人仍不履行的，符合《合同法》第94条第（3）项规定的合同法定解除条件，承租人有权要求解除租赁合同，并要求出租人承担相应的违约责任。
五、停产停业损失的分配。
《城市房屋拆迁管理条例》（已废止）第33条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”对于停产停业损失在租赁双方之间如何分配，实践中存在较大争议。有观点认为，《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》第5条第2款规定：“属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。”出租人是房屋的所有权人，也是被拆迁人，出租房屋取得租金也是一种经营行为，承租人只是房屋的实际经营使用人，租赁合同不能履行双方均有经营损失，因此停产停业损失是对租赁双方的补偿，应当进行合理分配。
笔者认为，《北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见》第20条关于停产停业综合补助费补助条件中规定：“按照《办法》第三十三条规定，拆迁人给予被拆迁人停产停业综合补助费，应当符合下列条件：（1）被拆迁房屋具有房屋所有权证；（2）被拆迁房屋被认定为非住宅房屋；（3）有营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；（4）拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营；（5）已办理税务登记并出具纳税凭证。”依据该规定，停产停业损失的补偿对象是以该房屋作为营业地点，并办理营业执照的实际经营人。从租赁合同的履行来看，出租人只是出租房屋收取租金，并未实际经营，而承租人租赁房屋作为营业场所设立企业进行经营，因此，一般情况下，只有承租人才是停产停业损失的补偿对象，有权获得停产停业损失补偿，而出租人是作为房屋所有权人取得基于房屋本身的补偿。
六、房屋装饰装修损失。
《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”实践中经常出现出租人在承租人对房屋进行装饰装修时未提出异议，但其后却以此为由要求解除合同或赔偿损失。
七、房屋租赁和转租。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位应当如何确定，实践中存在较大争议。有观点认为，房屋租赁合和转租合同是两个不同的法律关系，租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同依然存续有效，次承租人依据转租合同占有房屋属于有权占有，出租人无权要求次承租人腾退房屋。
笔者不同意这种观点，认为租赁合同无效、履行期限届满或解除，承租人对房屋构成无权占有，其应当将房屋返还给出租人，而次承租人的占有权源来自于承租人，现承租人已属无权占有，转租合同即失去基础，构成履行不能，此时出租人作为房屋所有权人有权直接要求次承租人腾退房屋，次承租人不得以签订的转租合同对抗出租人。综上，在房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除的情况下，出租人享有选择权，既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋所有权人的名义要求实际使用房屋的次承租人直接腾退房屋。出租人同时起诉承租人和次承租人返还房屋的，次承租人的诉讼地位既可以是共同被告，也可以是无独立请求权第三人。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，为了一次性解决纠纷，提高诉讼效率，法院可以向出租人进行释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
八、违约金过高的判断标准。
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”实践中判断违约金是否过高有多个标准，如实际损失的130%，不超过欠付本金、人民银行逾期贷款利率、银行同期贷款利息等。笔者认为，判断违约金是否过高应当与守约方的实际损失相比较。出租人因承租人欠付租金所受损失实际上就是承租人占用了本应支付给出租人的租金给其造成的损失，可以比照金钱借贷关系处理，以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
九、承租人优先购买权。
房屋承租人的优先购买权，又称先买权，是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。《合同法》第230条明确规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高法院《租赁解释》第21-24条对承租人优先购买权的行使作出了明确规定。但实践中对于承租部分房屋的承租人、次承租人、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权均存在较大争议，《解答》第28-31条对此作出了明确规定。