同居关系期间购买房产的权属认定、分割问题
——董某诉丁某所有权确认纠纷案
张慧欣
要点提示：同居关系期间所购买房屋的权属及分割应按约定优先原则，在考虑出资额等投入状况后辅以折价补偿。
案例索引：
一审：广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第425号;
二审：广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第4429号。
一、案情
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州东城支行（以下简称农行东城支行）。
被上诉人（原审原告）：董某。
被上诉人（原审被告）：丁某。
被告丁某辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，从房屋的交易、预售合同的签订、房产的登记等手续过程，都是原、被告双方一起商量确认并办理的，房屋的产权证亦明确登记为原、被告双方共同共有，因此，原告主张上述房屋的产权为其一人所有不是事实，被告不予确认；第二，对于原告当庭变更的第一项诉讼请求，被告也同意对上述房屋进行分割，但分割的标准应按照共同共有原则进行分割，即原、被告各占一半；第三，上述房屋存在附加的价值，包括装修和家私，在分割时应共同处理。
第三人农行东城支行述称：该行与原、被告签订的房屋贷款合同合法有效，原、被告为共同贷款人，该行已经依约发放贷款，且办理了涉讼房屋的抵押登记，该行为涉讼房屋的抵押权人，在未结清涉讼房屋贷款的情况下，该行不同意涉讼房屋的权属人进行变更。
经审理查明：原、被告原为恋人关系。2011年12月26日，原、被告共同作为认购方，案外人广州利合房地产开发有限公司（以下简称“利合公司”）作为出售方，签订了一份《［亚运城］认购书》，约定原、被告共同向利合公司认购坐落于广州市番禺区兴亚三路1号34座1804号房屋（以下简称“涉讼房屋”），认购价为762055元，认购方在签订本认购书时向出售方支付20000元作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保，认购方选择的付款方式为商业按揭，即2012年1月5日前支付首期款282055元，并于同日签署《商品房买卖合同》，余款460000元于签署《商品房买卖合同》时办理银行按揭手续。
2012年1月9日，原、被告作为借款人、抵押人，第三人农行东城支行作为贷款人、抵押权人，双方共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定原、被告向农行东城支行借款460000元用于购买涉讼房屋，借款期限为360个月，还款方式为等额本息还款法，还款账户为6228480084670311319，还款日为每月30日，该贷款由第三人直接划入利合公司在该行设立的账户内，原、被告同时以涉讼房屋作为本次贷款的抵押，并配合第三人办理抵押登记。
2012年1月30日，第三人向利合公司支付前述贷款460000元，并出具了相应的《个人借款凭证》。利合公司则于2012年2月18日出具《发票》（号码：03102913），载明：付款人为董某、丁某，销售的不动产楼牌号为涉讼房屋，金额为460000元，款项性质为售房款。
2012年5月16日，广州市地方税务局出具了一份《契税完税证》［号码：（2011-1）粤地9800651638号］，显示：纳税人为董某、丁某，房地产位置为涉讼房屋，契税纳税金额为7620.55元。
2012年8月6日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋的《房地产权证书》（证号：粤房地权证穗字第0220077224号），载明：涉讼房屋的权属人为董某、丁某，共有情况为共同共有。同日，第三人在广州市国土资源和房屋管理局办理了涉讼房屋的抵押权设立登记。
2013年4月7日，原告以涉讼房屋的首期款和供房款均由其支付为由，提起本案诉讼，要求按实际出资额分割涉讼房屋。
诉讼中，原、被告双方自愿同意在扣除尚余贷款本金451284.86元后，通过当庭公开公平竞价的方式确定涉讼房屋的剩余价值。通过当庭公开竞价，最终双方均同意涉讼房屋的剩余价值为505000元，由原告获得涉讼房屋，同时按照505000元的标准分割涉讼房屋，并确认自2013年11月1日起涉讼房屋的剩余贷款本息由原告继续偿还。
二、裁判
综上，判决：（一）位于广州市番禺区石基镇兴亚三路1号34座1804房屋的全部产权归原告董某所有，自2013年11月1日起该房屋所欠中国农业银行股份有限公司广州东城支行的贷款本息由原告董某承担；（二）原告董某于判决发生法律效力之日起十日内向被告丁某支付折价补偿款89687.75元；（三）被告丁某于判决发生法律效力之日起三十日内协助原告办理上述第一项判决所指房屋过户登记至原告董某名下的手续；（四）驳回原告董某的其余诉讼请求。
宣判后，农行东城支行不服，向广州市中级人民法院提出上诉。
三、评析
因同居关系的双方当事人不存在婚姻关系这一事实基础，对同居期间的财产能否认定为共有及如何分割，只能依照一般共有财产的形成及处理原则予以分割，而无法使用法律有关夫妻共同共有财产的规定而做出处理。
同居期间房产纠纷的表现形式分为：1.一方出资购买的房产。一方出资的房产，根据其登记的权属状态，主要可以分为三种权属登记情况：登记在对方名下、登记在双方名下、登记在出资方名下。同时，还可能表现为登记在对方亲属名下等形式。其纠纷主要表现为出资方要求确认全部所有权、非出资方要求确认一定的所有权份额等。2.双方出资购买的房产。双方出资购买的房产依据其登记的权属状态，主要可以分为以下两种权属登记形式：登记在一方名下、登记在双方名下。同时，也存在登记在一方亲属名下，或部分份额登记在一方亲属名下的情形。其纠纷表现形式多为分割纠纷及份额确认纠纷。3.一方父母等近亲属出资购买的房产。其权属登记状态，通常表现为登记在双方名下，同时存在登记在另一方名下的情形。其纠纷表现形式多为出资方或其子女要求确认房产的全部所有权。
对于同居期间的房产权属的认定，笔者认为，首先应当坚持约定优先的原则，如当事人对房产的权属有约定，在该约定未违反法律强制性规定的情况下，就应当现行适用该约定；在双方无法达成一致意见的情况下，应当按照谁出资、谁享有的原则进行权属认定和分配。同时，对于没有出资、但实际上对同居期间的生活、家务等方面投入过多的一方，可以考虑公平的原则予以适当照顾。
具体的产权分割方式，可以遵循以下几个原则：
（一）约定优先原则
（二）同居期间纯由一方出资房产权属的认定
1.纯粹由一方出资的财产，登记在出资方名下或以出资方名义签订买卖合同。对于此种情形，可径行依据出资认定为登记的权利人所有或认定为出资人享有权益的房产，如另一方认为对同居期间生活照顾较多，可以要求权利人给予一定的补偿。
2.一方仅出具了首期款房产权益归属的认定。如有证据证明该房产仅系一方出资并登记在该方名下或由该方签订买卖合同，但使用了双方的共有财产或对方财产归还按揭贷款，在此情形下，应区分房屋买卖合同关系和借款关系。以银行按揭支付购房款要看借款人，一般情况下只有借款人才可以在法律上被视为支付了购房款。而归还房贷通常仅能作为对同居期间共有生活作出的有益支出。（1）如果借款人与首期购房款的出资人为同一人，可以认定所有购房款系由同一人出资。其后的以对方财产或双方共有财产偿还借款的行为可以视为对该房产做的有益支出，在解除同居关系时予以价值补偿或财产返还。（2）如果借款人是双方或对方，则应根据实际借款情况和首期款的支付情况，主要依据双方的出资比例确定双方的房产所有权份额。对于以自己财产或者共有财产偿还借款超过自己份额的部分，可以作为对共有房产的有益支出在分割财产时进行价值补偿或财产返还。
（三）双方出资或出资无法认定、但登记在一方或双方名下或以一方或双方名义签署买卖合同的房产权属的认定
在双方共同出资，且房产已登记在双方名下的情况下，首先应判断不动产登记簿所记载的登记状态是否为双方的真实意思。通常情况下，考虑到双方在同居关系期间男女两性关系的特殊性，即使双方出资有较大差异，出资较多方（通常是男方）往往难以提出按出资确定所有权份额，故即使是不动产登记簿记载的登记状态为各占50%的按份共有或共同共有，也不能单纯据此确认双方达成了所有权份额或共有关系的约定，应考虑出资的因素。如双方出资相差不大，仅有些许差别，可以依据登记的份额状态或共同共有状态确认所有权份额关系。但如果悬殊过大，则应考虑出资的因素，超过出资比例的份额可以视为附条件的赠与。该种处理方式，已为很多部分判决确认。
在出资关系无法认定的情况下，则应考虑双方的收入水平、双方的父母等近亲属有无资助等情况，并将这些因素作为确认所有权份额的重要依据，而不能仅凭所有权份额登记状态做简单认定。对于这一点，在实务中已有生效判决予以明确。