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2015.12.23
一、共有人如何利用共有财产，应当由全体共有人通过约定来决定；在不能达成协议的情况下，共有人应当根据按份共有和共同共有来行使权利，而不宜由法院来决定如何利用共有财产；当然，当事人可以请求法院分割共有财产
三、共有人之间约定的债务分担份额，只对共有人产生效力，而不能发生对外效力，全体共有人应对债权人承担连带债务；但如果债权人在发生债务之前，已经知道共有人之间的债务分担份额的，可以认定共有人之间的约定可以对抗该债权人
四、按份共有人之间约定永久不得分割共有物的，应为无效；对于共同共有之间的类似约定，应为有效，但如果发生了《物权法》第九十九条规定的可以分割共有物的情形，共同共有人可以请求分割共有物。
【适用解析】《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”从该条文文字表述来看，共有人之间有关不得分割共有财产的约定是不应有期限限制的。那么，共有人之间是否可以约定永久不得分割共有物呢？目前实务的倾向性意见认为，对于按份共有来说，这种约定违反《物权法》关于按份共有人可以随时请求分割共有物的规定，因此应为无效；对于共同共有而言，因《物权法》采取的是原则上不允许分割共有物的原则，所以当事人之间的约定符合立法本意，故应当认定约定的效力，但如果发生了《物权法》第九十九条规定的可以分割共有物的情形，共同共有人仍可以请求分割共有物，这就弥补了永久不得分割共有物的弊端。
五、共有人请求分割共有财产时，人民法院不宜判决分割使用权
【适用解析】按份共有人请求分割按份共有的不动产，人民法院应当依照《物权法》第一百条确定的原则予以处理。分割时，要考虑房屋是否具有构造上、使用上和登记上的独立性。根据一物一权的原则，对于不符合产权分割标准的不动产，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，对不动产各部位的使用权进行分割。（见最高人民法院民事审判第一庭：《共有人请求分割共有财产时，人民法院不宜判决分割使用权》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2011年第3辑，总第47辑，人民法院出版社2011年版，第117—121页）
六、共有关系中优先购买权的适用范围仅限于按份共有，共同共有关系中不存在优先购买权的适用问题
【适用解析】关于共有关系中优先购买权的适用范围问题，《物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。因此，共有关系中的优先购买权是指在某一按份共有人转让份额的时候，其他按份共有人在此情况下，享有优先购买该份额的权利。也就是说，只有按份共有人才享有优先购买权。至于共同共有人，因为不存在份额的区分，所以，他无权转让自己的份额。建筑物区分所有情况下的共有人虽然享有共有权，但其共有权和单独所有部分不可分割，而且，通常是通过自有份的形式形成特殊的份额，因此，不适用共有中关于份额转让的规定。另外，因赠与、继承、遗赠等原因致使共有份额的权利主体发生变化的情形，不应当认定为《物权法》第一百零一条所称的转让。
七、优先购买权是共有人享有的期待权利，其性质为债权而非物权，权利人不能直接行使对标的物的支配权，而只能要求出卖人将该标的物优先转让给自己。优先购买权不得与共有权发生分离，一旦共有人丧失共有人地位，其当然就不再享有优先购买权
【适用解析】优先购买权是一种具有物权性质的债权。《物权法》第一百零一条关于优先购买权的规定，只是赋予共有人一种期待的权利，并非意味着优先购买权就是一种物权。一方面，权利人不能直接地行使对标的物的支配权，而只能要求出卖人将该标的物优先转让给自己。另一方面，优先购买权实际上是一种不确定的权利，这是因为即使在优先购买权是由法律规定的情况下，共有人是否能够实际享有这一权利，还要取决于其他共有人是否实际转让其共有份额。即便转让，其他买受人可能会以更高的价格购买，使优先购买权人的机会不能实现。这就是说，优先购买权只是给了优先购买权人一个优先购买的机会。另外，优先购买权是一种附从性的权利，它是附随于主权利的一种权利，共有人所享有的优先购买权，实际上是附属于共有关系的。共有关系是优先购买权产生和行使的基础，二者紧密结合，不可分离。因此，某一个共有人转让其份额，实际上优先购买权也随之发生了转让，优先购买权不能够与共有权发生分离，单独转让。因此，如果某一共有人一旦丧失了共有人的基础法律关系的地位，优先购买权就失去了存在的基础和前提，其当然就不再享有优先购买权。
八、确定优先购买权行使中的“同等条件”，应以转让共有份额的共有人与共有人以外的人订立的转让合同所确定的转让价格、履行方式及期限为标准，重点考察是否影响出卖人的根本利益；如果有两个以上的购买者，“同等条件”原则上应通过竞价方式确定；如果是以拍卖的方式，最高价格就是同等条件
【适用解析】共有人应在同等条件下优先购买其他共有人转让的份额，同等条件应当主要指的是价格条件，也就是说，优先购买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。同等条件并不要求优先购买权人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。除价格条件外，应当适当考虑支付方式。但支付方式的确定必须从根本上影响到出卖人的基于合同所应当获得的利益。例如，第三人允诺一次付清，则优先购买权人不得主张分期支付。但如果出卖人不允许第三人延期付款，则优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则也不得请求延期付款。所以，价格条款是第一位的，而根本上影响到出卖人的利益的支付条件是第二位的。至于其他交易条件，不管是现金支付还是转帐支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人不能以此作为同等条件。只要有两个以上的购买者，同等条件原则上是通过竞价的方式来确定。如果是以拍卖的方式，最高价格就是同等条件。
九、优先购买权的行使应有期限限制，除共有人之间就优先购买权的行使期限有约定的以外，应当根据案件的实际情况，对优先购买权的行使期限加以合理限定。优先购买权人在标的物出卖时，一定期限内不行使优先购买权的，视为放弃
十、出卖人负有事先通知优先购买权人的义务，通知的内容应当包括最终确定的转让价格、支付方式以及期限等对转让能否达成有重要影响的条件。如果出卖人违反通知义务，优先购买权人可以请求法院宣告出卖人与第三人的买卖行为无效
【适用解析】根据对《物权法》第一百零一条规定精神的理解，应当认定出卖人向优先购买权人负有相应的通知义务。这种通知既可以是在出售时明确告知，也可以是在与第三人达成交易之前通知，通知的内容既包括要出售份额的情况，也包括价格及其他重要的交易条件。通知的到达是优先购买权人权利期间计算的起点，也是优先购买权人知晓交易条件、行使优先购买权的前提。如果没有收到通知，优先购买权无行使的可能；如果收到通知后在法定期限内权利人不行使优先购买权，则视为弃权。可见，出卖人的通知义务是行使优先购买权的关键。从实践来看，优先购买权受到侵害的主要情况就是出卖人出售时不通知优先购买权人。如果出卖人违反通知义务，在法定期限内权利人可以以优先购买权受到侵害为由请求人民法院宣告出卖人与第三人的买卖行为无效。
十一、优先购买权受到侵害时，权利人有权就其不能购买到该共有份额所造成的损失要求赔偿；对于权利人是否有权请求宣告出卖人与受让人的合同无效，应当依据受让人主观上是否善意确定，如果受让人系恶意，则可以请求宣告合同无效，否则不得请求宣告合同无效。法院不得判令出卖人依据其与受让人之间的买卖合同所约定的条件，与优先购买权人签订新的买卖合同
十二、在依法认定共有物单方处分合同有效的同时，要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡
【适用解析】最高人民法院原副院长奚晓明在2011年6月23日全国民事审判工作会议上作了题为《适应中国特色社会主义法律体系形成新形势，在新的历史起点上谱写民事审判工作新篇章》的讲话，提出在审理物权纠纷案件中，要正确认识物权变动与合同效力的不同功能，一般不宜轻易否定物权转让合同的效力，对于比较典型的共有物单方处分、一物多卖等合同效力，在依法认定合同有效的同时，要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。（载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，人民法院出版社2011年版，第10页）
十三、房产登记公示是认定房产权属甚至是区分按份共有还是共同共有的重要依据，但对基于家庭关系或其他特殊关系而产生的共有，有时真正权属与房产证登记可能不尽一致，分割时应尽量体现公平原则。同居期间共同购置的房产，通常情况下按投资比例分割，但已明确登记为共同共有的房屋，应以共同共有均等分割为基本原则，并应充分考虑投资人对房产出资的多少
十四、转让人转让登记在其个人名下的房地产不符合《物权法》第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果受让人为善意，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；受让人请求履行合同，办理房地产权属变更登记的，人民法院不予支持；受让人请求解除合同，并赔偿损失的，人民法院应予支持
十五、转让人转让登记在其个人名下的房地产不符合《物权法》第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果受让人为善意，且支付了合理对价并已经办理了房地产转移登记手续，可以依据《物权法》第一百零六条第一款的规定处理
十六、全体共同共有人将共有财产赠与他人后，如部分共同共有人在赠与合同订立时存在意思表示瑕疵，意思表示瑕疵共有人可诉请法院撤销该赠与。如符合可撤销合同撤销权行使的法定条件，法院应判决撤销全体共同共有人对他人的该赠与，而不应仅判决撤销意思表示瑕疵共有人对他人的该赠与份额
【适用解析】可撤销合同撤销权系当事人基于缔约时意思表示有瑕疵而享有的权利，依据《民法通则》第五十九条和《合同法》第五十四条的规定，当事人因重大误解或受欺诈、胁迫、危难被乘机订立合同的，或在订立合同时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销该合同。基于上述规定，部分共同共有人在赠与合同订立时存在意思表示瑕疵，意思表示瑕疵共有人当然可以诉请法院撤销该赠与，自不待言。问题是，法院应判决撤销全体共同共有人对他人的该赠与，还是应仅判决撤销意思表示瑕疵共有人对他人的该赠与份额？根据《物权法》第九十七条的规定，对共有财产的处分，按份共有按绝对多数的原则，共同共有按全体一致原则。因此，共同共有财产的赠与必须有全体共有人一致的赠与意思表示，如部分共同共有人在订立赠与合同时存在意思表示瑕疵，表明其不具有和其他共有人将共有财产赠与他人的真实意思，此时共同赠与因缺乏全体共同共有人的同意而失去了存在的基础。因此，部分共同共有人行使撤销权的效力应及于全体共同共有人对他人的该赠与。（见卢薇薇、成皿、纪伟：《部分共同共有人可基于意思表示瑕疵撤销共同赠与》，载《人民司法案例》2011年第20期，第18页）
十八、夫妻之间达成婚内财产分割协议，对夫妻共同所有房屋的权属进行了约定，在不涉及第三人利益的情况下，应当尊重夫妻的真实意思表示，不应以产权登记作为认定该房屋权属的唯一依据
十九、婚姻当事人之间为离婚达成的协议是一种要式协议，即双方当事人达成离婚合意，并在协议上签名才能使离婚协议生效。双方当事人对财产的处理是以达成离婚为前提，虽然已经履行了财产权利的变更手续，但因离婚的前提条件不成立而没有生效，已经变更权利人的财产仍属于夫妻婚姻存续期间的共同财产
【适用解析】离婚协议是解除夫妻双方人身关系的协议，该协议是一种要式协议，必须经双方当事人签名确认才能生效，即双方在协议上签名是其成立的前提条件。否则，即使有证人在场见证，证明双方达成离婚合意，但若一方没有在离婚协议上签名确认，在法律上该离婚协议并不成立。同时，离婚协议属于婚内离婚协议，所谓婚内离婚协议，是指男女双方在婚姻关系存续期间，以解除婚姻关系为基本目的，并就财产分割及子女抚养问题达成的协议。婚内离婚协议是以双方协议离婚为前提，一方或者双方为了达到离婚的目的，可能在子女抚养、财产分割等方面作出有条件的让步。在双方未能在婚姻登记机关登记离婚的情况下，该协议没有生效，对双方当事人均不产生法律约束力，其中关于子女抚养、财产分割的约定，不能当然作为人民法院处理离婚案件的直接依据。因此，即便夫妻双方基于离婚协议约定的财产归夫妻一方所有，并且已办理了产权变更登记，但双方最终没有离婚的，该财产分割协议仍不发生效力，已变更登记的房产仍然属于夫妻共同财产。（见《莫君飞诉李考兴离婚纠纷案》，载《最高人民法院公报》2011年第12期，总第182期“案例”）
二十、夫妻一方未经另一方同意以共同共有房屋作为抵押物签订抵押借款合同，如果合同相对方为善意，履行了给付款项的义务，并且已经办理抵押登记手续，应当认定合同有效。另一方主张撤销抵押权的，人民法院不予支持
二十一、夫或妻一方转让共同共有的公司股权的行为，属于对夫妻共同财产做出重要处理，应当根据案件事实，结合另一方对股权转让是否明知、受让人是否为善意等因素综合分认定股权转让协议的效力
二十二、夫妻关系存续期间，一方对属于夫妻共同财产的巨额款项进行控制，并一次性大量取现使用，又不能说明合理用途，该行为属于严重侵犯配偶享有的共同财产权益，构成隐藏、转移、挥霍夫妻共同财产，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》的规定；如夫妻双方感情不合处于分居状态，不可能继续共同生活，一方要求对夫妻共同财产进行分割的，人民法院应予支持。具体分割时既要考虑一方的过错，也要考虑双方各自的生活需求
附：审理共有纠纷常用法律法规
1、中华人民共和国物权法
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
2、中华人民共和国民法通则
第三十二条合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用。
合伙经营积累的财产，归合伙人共有。
第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
3、中华人民共和国婚姻法
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
5、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十五条当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。
一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。
6、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）
第四条婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：
（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；
第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
7、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
42、以公民个人名义申请登记的个体工商户和个人承包的农村承包经营户，用家庭共有财产投资，或者收益的主要部分供家庭成员享用的，其债务应以家庭共有财产清偿。
43、在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。
88、对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。
89、共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
90、在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
91、共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。
92、共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。