昨晚收到一个读者咨询，自己19年买的一套房，还有60万贷款没还完，现在手里正好有点闲钱，问我要不要把房贷提前还了？
说起这个问题，如果是三年前，我会毫不犹豫地给他答案：
还！越早还越好！
但后面几年，全国人民掀起了轰轰烈烈的“提前还贷潮”，用事实证明了我的预见是对的。
提前还贷，也成为了很多普通人追捧的最赚钱的理财。
但时过境迁，如今再问我这个问题，我的回答恐怕要变了。
因为我发现：提前还贷的潮水正在退去，现在它已经不再是我们普通人最赚钱的理财了！
先说说，为什么3年前我建议大家提前还房贷？
杭州房贷利率从5.4%涨到5.9%，洛阳首套商贷利率直接飙到了6.37%，惠州甚至出现6.8%的首套房利率，堪称逆天。
图源：网络
而同样那个时候，银行存款利率在不断下降，P2P，信托各种理财频繁暴雷，入手股票和基金的人，很多都在高风险资产的波动下“追涨杀跌”亏掉了本金。
可以这么说，当时市场上风险高的理财是对人性的考验，而普通人能接触到的3个点以上的低风险理财收益渠道，肉眼可见地越来越少。
所以天平两端一对比，结果就出来了。
一边是越来越高的房贷利率，一边是越来越低的无风险理财收益率。
但凡你算的过来账，不和钱过不去，你都会选择把钱从存款、股票这样的不确定资产中拿出来，通过提前还贷节省利息。
这其实也是一种“变相理财”，而且收益率可不低。
举个例子，以60万元提前还贷来计算，可以节省未来30年的总利息大概80万，相当于买了个年收益率为4.4%的理财产品，这回报率，妥妥超越市面上大部分理财产品了。
我自己就是这么做的，2019年在我北京买了一套房，当时5.88%的房贷利率，正买在了高点上，而且贷款不少，每月还贷支出就好几万，算明白账后，我干脆提前还贷了。
这在当时绝对是最符合我需求的明智选择。
但如果换到现在，恐怕我要仔细掂量掂量提前还贷的必要性了。
为什么这么说？因为现在天平左右两端的两个主要因素都变了。
一边是现在全国的房贷利率都在下降，而且不只是新房，存量房贷利率也同步在下降。
最近的9月29日，央妈将已有存量房贷利率，平均下降0.5个百分点左右。
这样一来，全国各地的房贷利率，基本都降到了历史低点。
对于原本提前还贷的朋友来说，贷款利率降低了，需要还的利息变少了，自然会掂量下要不要继续提前还贷。
而另一边，是资本市场的火热回归，特别是9月以后，股市和楼市都有不同程度的回暖。
股市从2800点回暖到了3300点，尤其是国庆节前后那一波，很多人赚了个盆满钵满，国家也发话了要力促市场“慢牛”。
然后是楼市，先是9月底，楼市发出了最强定调声音——止跌回稳。接着从10月份开始，4个一线城市，还有杭州、南京等二线城市，楼市成交量也有明显的回暖。
除了股市、楼市都在回暖，黄金市场、美元市场，也在肉眼可见地回温。
所以再看天平的两端，从理财收益的角度来说，提前还贷，恐怕不是最赚钱的理财了。
大家的手上，有了更多更高收益的选择。
还有一个现实原因我们也要考虑到：
现在咱们普通老百姓最缺的是什么？
是现金流。
不提前还贷，至少能把现金流随时留在自己手里。
我有个同事，18年买的房，前两年他为了抓紧提前还贷，把手里的现金一股脑全都还贷了，甚至还管周围亲戚朋友借了不少钱。
但今年家里突遭变故，老人生病住院手术，需要一大笔钱，他手里没那么多现金，想把房子卖了，却发现房子不仅跌价几十万，还很难卖出去，不得已只能再去向亲戚朋友借钱，可这一次没多少人借给他了……
所以我真的建议，现在这个时候，大环境不好，工作的稳定性也变差，手里多握点现金流是王道，且不说遇到家庭突发事故需要钱，就算你去做点创业副业啥的，手里留点现金，不是也可以及时抓住更好的机会吗？
当然，不再提前还贷，不仅是我个人的分析，也是大家用脚做出的投票。
某券商近期出了一个统计，今年9月以后，全国提前还贷的比例快速回落，到10月份，提前还贷比例来到一个低位，距离2020年的历史最低点也不远了。
这一方面是因为，过去两年，有能力提前还贷的人，都还得差不多了。
但更重要的一方面，是很多人已经意识到，提前还贷没以前那么香了。很多提前还贷的钱，都流向了股市，房产和消费。
前两天，#提前还房贷的人后悔了吗#这个词条就冲上了微博热搜、百度热搜等榜单，说明很多人已经意识到这个问题了。
当然，我也要和大家说，提前还贷这个事，不要跟着热搜走，更不要跟着大众情绪走。
3年前，在很多人没意识到提前还贷的必要的时候，我就率先建议大家提前还贷，这在当时是一个反直觉的事儿。而现在我给大家建议，重新评估提前换贷的决策，同样也是一个反常规的事。
为什么我会做出这样的建议，因为投资这个事从来都不是一劳永逸的，他永远是个周期性的决策。
而周期性决策的第一要点就是灵活，因时而动，因势而动，也因你自己的个人目标而随时变动。所以，我今天的建议“不必提前还房贷”，也不适用于所有的人。
比如昨晚咨询我的那位读者，我给他的答案就是：
1，如果你现在手头有闲钱，也确实没有太多投资渠道，或者现在还用着商贷房贷，那提前还贷，是不错的选择。
2，如果你自认为有些市场敏锐度，那我建议你，现在这个阶段，可以先不着急提前还贷，把钱拿在手里比较好。
如果你把钱都提前还给银行了，到时候需要弹药，你上哪儿找去？
当然，有一点大家要清楚，要不要提前还贷，与其他都无关，只与你自己有关，与你自己的钱有关，
我一直都在和大家说一句话，让钱去它最值得去的地方。
3年前最值得去的地方是房贷，就那去还房贷。3年后，它可能有了更值得去的地方，那就不要死守着老脑筋，重复着老动作，同样要让它去更值得去的地方。
毕竟，我们的目标从来都是，用更高的财富收益，撬动更好的人生。
让口袋里的钱去值得投入的地方，这是一门投资的技术。
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