2022年1-11月，广州全市经济稳增长态势承压放缓，软件和信息服务业营业收入同比增长5.0%，增速比1-9月提高0.7个百分点。租赁和商务服务业营业收入增势平稳，同比增长5.0%，较1-9月下降0.9个百分点。全年广州一共有55.4万平方米、9个写字楼项目投入市场，分布在各商务区，供应量同比减少41%。新楼交付时平均进驻率不足三成，较2021年的平均值41%有所下降。市场去化放缓，全年吸纳量同比回落67.4%。年内有企业搬迁到自用物业的空置还未完全获得填补，又有多个以房地产开发商为主的业主缩减自用面积，推升空置水平，年内空置率累计上升3.1个百分点至年末的15.0%。
市场活力受限，租户议价能力提升，项目以价换量，租金向下波动，全市租金同比下降3.7%，其中甲级市场跌幅3.3%，比乙级表现更具稳定性，后者租金年内累计下调4.6%。除了推出租金折扣，多个业主提供装修服务或免租期优惠，满足租户对成本控制的需求。
尽管整体需求放缓，全年成交仍有不少亮点。行业方面，TMT、金融业和专业服务业需求位列前三。细分下，游戏公司仍然是TMT的中流砥柱，年内继续扩张。律师事务所的企业并购、搬迁活动频繁，推升了专业服务的占比，并首次在年度成交统计挤进三甲。金融业的保险及基金证券等非银金融需求稳定，继续在市区布局。
区域表现分化，珠江新城以承租能力较强的专业服务业和金融业为成交首位；琶洲则以TMT独占鳌头，占比高达四成；其次是金融业，多家保险、基金选择琶洲来扩充办公面积。天河体育中心和越秀区供应稀缺，近年来落成的新楼带动区内企业的升级搬迁。据CBRE统计，5,000平方米或以上的租赁面积段，超过六成的成交位于琶洲，区域内充裕的可租面积以及灵活的租约条款为企业的升级扩张提供机会。
“展望2023年，预计有12个新项目、总计87万平方米的办公面积投入市场，项目均位于核心拓展区。在二十条优化疫情防控措施及进一步优化疫情防控的十条措施带动下，市场活跃度将得以提升，核心区供应稀缺，租金有望在年内止跌，带领全市租金跌幅收窄。新增供应所在的琶洲、国际金融城和鱼珠为人工智能与数字经济试验区片区，未来供应充足，将成为人工智能、大数据、物联网、区块链等数字技术产业的培育载体。
近期政府发布《广州市促进外资高质量发展若干措施》，对外商投资提供支持和奖励措施。我们相信，在政府积极的招商引资及业主愈发具有竞争力的租赁条款等因素推动下，优质写字楼的租赁成交将有所攀升。”
2022年，广州优质零售物业市场持续受到疫情的影响。尽管第三季度的消费刺激政策和暑期旅游高峰曾一度令人流及消费转趋活跃，地铁线网总客运量也在第三季度末、国庆长假前的最后一天再次突破一千万人次，但进入第四季度后，广州疫情多点频发，封控和临时管控措施限制了人员的流动，堂食和教育培训等线下活动暂停，实体零售市场表现疲软，1-11月累计社会消费品零售总额仅同比上升了1.9%，较1-9月的累计增幅下跌了1.2个百分点。而随着疫情管控措施在11月底的放松，尽管迎来了一波感染高峰，但随着年底接近达峰，零售市场终于开始显现复苏迹象。
全年广州共录得5个购物中心，共33.3万平方米的新增供应，较2021年增加了4.8%，全部都位于非核心商圈，分布在白云、越秀、天河和黄埔区。其中，作为传统的开业旺季，第四季度出现了供应高峰，2022年超过九成的新增优质商业面积都落成于该季度。本年度开业优质物业均由成熟商业开发商运营，大部分物业开业率较高，为全年净吸纳量贡献了23万平方米。
2022年，广州录得疫情三年以来的最低净吸纳量水平。全年净吸纳量仅11万平方米，同比减少近六成，是2019年的四分之一。背后的原因包括零售商普遍抱持谨慎态度，包括影院在内的个别主力租户的退租以及商场的焕新调改。第二、三季度甚至再次录得负吸纳。所幸年末出现供应高峰，部分新项目开业面积较高的带动下，四季度净吸纳水平表现抢眼，达到17万平方米，全年吸纳数据始由负转正。受租赁需求下降影响，空置率同比上升2.8个百分点，至年末的11.3%。吸纳放缓，空置率攀升致全市首层租金同比下降3.9%，至年末的每天每平方米25.8元。其中天河路、珠江新城及万博商圈租金相对较为坚挺，而其他传统商圈则受疫情影响更为严重。
2022年全年，广州共录得133宗、共555万平方米的工业土地出让，较2021年微跌3.2%。其中，黄埔区和花都区录得的工业建设用地出让面积最多，分别占全市的26%和24%，其后是增城和南沙，分别占比19%和15%。另外，2022年出让的物流仓储用地数量有所增加。全年共录得八宗物流仓储用地，而2021年仅两宗。其中，花都区是物流用地的主要供应区域，录得五宗出让，包括菜鸟获得的两幅地块。另外，今年共录得15宗工业土地的使用年限不足50年，占出让地块的13%，占比基本与2021年持平。
租金方面，广佛租金均呈现出先扬后抑的特点：上半年租金上涨，下半年持平。广州2022年租金同比上涨4.6%，至年末的每月每平方米40.4元。佛山也录得了全年2.9%的租金涨幅，年末租金报每月每平方米38.8元。上半年租金的快速上涨源自2021年下半年广佛空置率曾经一度低于2%，推动租金上升，升势延续至2022年上半年。但随着去化趋缓，租金在下半年趋向平稳。
广州大宗交易市场成交金额有所攀升，2022年全年录得156.4亿元的交易，同比上涨18%。一方面，不良资产的投资机会有所增加，且由于开发商积极优化资产组合，加快资产处置，市场可售存量商用资产增多。另一方面，资产价格松动也利于交易的达成。年内写字楼和商业物业的资本值有所下降，但核心区资本值更为坚挺。
2022年，在录得的成交中，以投资为目的的大宗交易占比提升，达到73%，自用为目的成交金额占比为25%。此种现象与广州本地投资者较为活跃有关。在全部成交宗数中，个人投资者占15%，较2021年上升十个百分点。而作为自用需求主力的公司买家，以宗数为口径统计，占比达到37%，显示自用买家仍然表现活跃，惟缺少大面积或整购成交。