1、拿地总额同比下降6.6%，降幅连续两月收窄
2、多城市取消土地限价，少数核心区域优质地块热度上升
3、从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国
01
拿地总额同比下降6.6%，降幅连续两月收窄
2023年1-11月，TOP100企业拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，降幅较上月收窄3.4个百分点，连续两月收窄。TOP100门槛值为32亿元，较上年同期下降7亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为52.3%。
图：2022-2023年11月50家代表房企每月拿地总额
数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地
从新增货值来看，中海地产、保利发展、华润置地占据榜单前三位。2023年1-11月，中海地产以累计新增货值2292亿元占据榜单第一；保利发展、华润置地紧随其后，累计新增货值规模分别为1864亿元和1834亿元。TOP10企业2023年1-11月新增货值总额13442亿元，占TOP100企业的41.7%；TOP100企业新增货值门槛为121亿元。
受上年低基数影响，50家代表企业拿地总额同比增长36.9%。2023年11月，50家代表房企拿地总额同比增长36.9%，受10月高基数影响环比下滑。分企业来看，建发、保利等央国企拿地规模较高，单月拿地金额超70亿元，万科、龙湖、大家、绿城、金地等混合所有制企业和民企亦有投资。
02
多城市取消土地限价，少数核心区域优质地块热度上升
当前多个城市取消土地限价，恢复“价高者得”。根据中指研究院的监测数据显示，目前已经有广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州等城市取消了土地限价。房地产市场供求关系已发生重大变化，市场旺盛期出台的限制性措施正在逐步退出舞台，新政后市场经历短暂需求释放后逐步回归平稳，取消土地限价将有助于稳房价、稳预期、稳市场。
从11月土地成交情况来看，在上年低基数下22城住宅用地成交面积和总价同比均有所增长，溢价率较前四月略有上浮，但整体溢价率仍处于低位，土地市场热度仍相对平稳。在房企投资布局仍然审慎之下，叠加年底季节性因素，优质地块普遍竞拍出高价的概率较小；而2023年以来非核心城市或区域土拍情绪延续低迷态势，短期土拍规则调整对市场的带动效果有限。
从具体城市土拍情况来看，部分城市有少量地块热度较高，其余多底价成交。11月2日，合肥成交5宗地块中，2宗溢价率均超30%；11月20日，成交3宗地，2宗地溢价率近20%。11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢价率达30%，1宗溢价率17%，其余多底价成交。11月18日，福州成交11宗地中，4宗溢价率超过20%，其中41号屏西地块溢价率达41%。11月29日，苏州八批次集中供地中仅园区奥体地块溢价率达30%，其他外围地块均底价成交。除上述城市外，南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门、天津等地于11月也进行了土拍，但普遍底价成交。整体来看，优质地块土拍热度升温，但分化仍在，非核心地块多底价成交。
图：2023年1-11月22城住宅用地成交情况（市本级）
核心城市中小房企拿地压力加大，资金实力较好的央国企拿地机会增加。当下大型房企拿地策略以精准投资为主，之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号，企业获取概率均等，若地价上限取消，企业凭借资金实力获取土地，对于中小房企而言，资金面多数承压，拿地压力增加；而央国企资金实力相对较好，对优质地块的竞拍力度或加大，拿地金额占比或提升。以成都为例，2023年11月溢价率超过10%的地块共3宗，其中2宗均由央国企摘得，前10月溢价率超10%地块共41宗，其中超四成由民企斩获。
03
重点区域及城市房企拿地
从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。2023年1-11月，长三角TOP10企业拿地金额2680亿元，居四大城市群之首。其中，绿城中国拿地金额为440亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；京津冀TOP10企业拿地金额972亿元，反超粤港澳大湾区位列第二；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额939亿元，位列第三。拿地面积来看，长三角TOP10企业拿地面积以1248万平方米位居四区域首位。
从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。
从全国住宅用地成交总价TOP10来看，11月入榜地块成交金额门槛为25亿元。入榜地块中，晋安区长乐中路东侧，晋连路南侧，南湖旧改项目出让地块一地块以总价49亿元位居榜首，其中，福州共入榜4宗地块，总成交金额为126亿元；合肥入榜2宗地块，总成交价分别为34亿元与26亿元，厦门、佛山、苏州、淮安各入榜1宗地块，总成交价分别为48亿元、47亿元、29亿元与27亿元。
区域范畴：
京津冀：北京、天津、河北等15个重点城市；
长三角：上海、江苏、浙江、安徽等41个重点城市；
粤港澳大湾区：深圳、广州、珠海等9个重点城市；
中西部：武汉、长沙、南昌、西安等190个重点城市；
50家代表企业：
碧桂园、保利发展、万科、华润置地、绿城中国、中海地产、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、建发房产、中国金茂、滨江集团、中国铁建、越秀地产、旭辉集团、华发股份、新城控股、远洋集团、首开股份、美的置业、卓越集团、仁恒置地、中交房地产、雅居乐、电建地产、大悦城控股、中骏集团、路劲集团、武汉城建集团、国贸地产、新希望地产、保利置业、联发集团、华宇集团、金辉集团、大家房产、大华集团、金隅集团、金融街控股、信达地产、北京城建、星河控股、合生创展、首创城发、中冶置业、建业集团、石榴集团、星河湾集团、荣安地产、君一控股
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