宋鸿兵：房地产调控相继放松，房价2019年又要上涨？
■文|宋鸿兵
最近有不少城市陆续放松了房地产调控政策，包括北上广深等一线城市也在悄悄调降按揭贷款的利率。所以有越来越多的人认为这是房地产政策调整的一个重要信号，就像过去十多年的房地产调控一样，两三年完成一个轮回，2019年的房地产政策将向着宽松转变。
我的基本看法是，2019年的情况恐怕会发生很大的变化。
正如很多人预料的，2019年房地产政策的确会越来越宽松，这是必然的。虽然2018年中央提出了“房住不炒”的观念，这是一个大的框架，不会轻易改变。但是现在又提出“一城一策”，给了每个城市更多的自主权。因为2018年更多是一种一刀切的态势，所有城市都不能放松调控，这导致了房地产行业出现了极度冷却的态势，土地流拍、溢价率下降等等一系列情况。
如此一来，很多利益集团就会感到压力越来越大，房地产企业、金融机构还有地方政府受到的影响会比较严重，所以要求调整的呼声也越来越高。这是现在出现房地产“一城一策”政策调整的直接原因。但是，这只是影响房地产行业的短期因素，本来就会周期性的摇摆。
与此同时，一些长周期的因素正在发生更根本性的改变。
首先，使中国房地产行业繁荣的外部因素已经消失。中国过去十几年中，通过参与全球化重塑经济网络，使得生产率得到了极大提升，这是房地产行业繁荣最根本的动力。所以在全球化出现退潮的态势下，全球贸易体系会逐渐从高速运转状态进入到寒潮的状态。虽然现在还无法确定这是一个三、五年就会过去的短期状态，还是一个会持续十年以上的长期退潮，但是2008年以前给中国带来经济活力的全球化红利外部因素已经不存在了，这是中国现在面临的最大的外部情况变化。
其次，中国经济内部的增长动力也正在削弱。现在中国内部经济活力的问题正在逐步显现，最明显的就是人口老龄化。人口老龄化会导致社会的消费欲望下降，生产者的欲望也会随之下降，社会融资规模跟着下降，最后会体现为就业增长乏力。跨地区的劳动力流动越来越少，随之而来的就是城市化的降温，对住房增量需求下降。
再次，所谓的新经济也无法超脱于传统经济一枝独秀。其实新经济在很大程度上是依附于传统经济的，如果传统经济发展的不好，皮之不存毛之焉附，新经济也无法独善其身。
这些长期因素带来的趋势变化不是一个政策所能改变的，而是不可逆的客观结构的变化。中国经济已经出现了潜流级别的变化，我们不能再用以前的思维方式来预测未来。
所以尽管现在房地产调控政策出现了放松，不过是否还会出现以前那种放松之后房价疯涨的局面？我认为规律已经发生了变化，需要详细分析。
目前内部和外部的动能下降导致中国经济出现了越来越大的结构性压力。各行各业都感觉到赚钱越来越难，都在准备过冬，全社会普遍存在一种过冬心态。所以为了对冲经济下行的压力，房地产政策必然会出现调整。
各个城市会在“一城一策”框架下，因地制宜的实现各自的目标。我相信各地政府的最终目标将是废除四个限制，尽可能的抬高土地价格，实现土地财政的继续发展，否则地方政府财政将面临无米下锅的局面。
就像河流的流速下降会导致泥沙的淤积，货币流动速度下降也会导致债务规模的上升。中国未来为了治理债务问题，可以借鉴历朝历代“冲沙”的经验，压缩河道宽度，加快水流速度，用高速的水流把淤泥给冲刷掉。
中国现在需要的就是“降息冲沙”的过程。降低利息导致货币流动速度加快，降低负债的利息压力，加快偿还债务的速度，这可能是未来会出现的一个基本方向。当然，对于整个经济结构来说，降息可能再度刺激资产泡沫，而不利于实业。实际操作时要权衡利弊，看哪个问题更严重。
而且货币能否宽松降息，受制于全球经济情况，受制于美联储的货币政策走向。美联储如果保持加息的速度，降准还可以勉强接受，但降息就会使得汇率承受的压力太大，资金大量外流的动能会越来越强。如果2019年美联储能够减慢加息或者停止加息，那么中国就有可能出现一个降息冲沙的过程。
我认为央行放水的模式是不会奏效的。我们已经知道2008年的4万亿政策最后可能带来的问题更大，而且央行现在的利率已经很低了，没有条件进一步降息。下次危机来临的时候，政府会用什么方式来拯救经济还是个未知数，但我相信一定不会采取2008年的方式。