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2015.12.27
作者：樊其国
契税和土地增值税
购买普通唯一住房的减半征收，购买90平方米及以下普通唯一住房的减按1%税率征收，非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。
自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。144平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。
对于土地增值税而言，个人销售住房暂免征收，转让非住宅类房产核定征收。
个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。
核定征收公式为：应纳土地增值税额＝计税价格×核定征收率如某市土地增值税核定征收标准为：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。
营业税及附加
销售购买不足2年的住房全额征收，销售购买2年以上非普通住房差额征收、销售购买2年以上普通住房免征营业税。
营业税及附加由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%（各地可能存在差异，需结合实际视情处理）。自2015年3月31日起，实行新的二手房销售“五改二”营业税新政策。
（一）个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税应缴营业税及附加=住房销售收入×5.6%
（二）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税（应缴营业税及附加=住房销售收入-购买房屋价款）×5.6%
（三）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
个人所得税
转让自用5年以上唯一生活用房所得、符合条件的房屋产权无偿赠与免征，未提供房屋原值凭证核定征收，其他情形房屋产权无偿受赠所得缴纳个税，转让房产以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。
住房转让人未提供完整、准确的房屋原值凭证的，按住房转让收入核定征收个人所得税。核定征收方式的计算方法为：应纳个人所得税＝计税价格×核定征收率，如某市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。
符合条件的房屋产权无偿赠与，转让人和受让人均不征收个人所得税：
1．房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
2．房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
3．房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
其他情形下房屋产权无偿赠与他人的，受赠人按其他所得缴纳个人所得税。
除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人即受让方因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%；赠与人即转让人不征收个人所得税。
个人转让房产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。财产转让所得应纳税额的计算公式为：应纳个人所得税税额=（房产转让收入-财产原值-合理费用）×20%应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20%应纳税所得额=每次转让财产收入额-财产原值-合理费用值得注意的是，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。
对转让房产原值的确定应根据个人所转让房产的不同类型，即商品房及非住房。自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房来区别确定。
转让住房过程中缴纳的税金，是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
可以扣除的合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
需要重点提示纳税人的是，一是二手房交易税收优惠政策较多，且随着国家宏观调控的需求具体税政变化也较大，需要纳税人及时了解和准确把握，以尽享二手房交易税收优惠带来的经济实惠；二是各地二手房交易税收政策可能存在一定的差异，需按照当地具体税收征管要求，并同主管税务机关有效沟通后视情况处理；三是涉及二手房交易的应缴税金，转让方承担的纳税义务是个人所得税、营业税及附加土地增值税。受让方承担的纳税义务是契税。而实际申报纳税、缴纳税款，大多由受让方代为承担转让方纳税义务，即二手房交易的应缴税金，全部由受让方负担。