已落地实施自2021年最新房产税新政出台以来，近期，个人住房房产税正式开征了。
三个预测：
1、本次上海房产税新规落实执行，或预示着距离全国统一征收房产税的日子不远了。
3、租赁市场价格或将出现一定程度的下降。
三部门官宣
部分个人住房征收房产税
我们结合之前上海试点的文件内容，给大家把政策做重点解读如下：
一、征收对象
1、本市居民
在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)。
2、非本市居民
在上海市新购的住房。
二、住房套数计算
居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本市范围内拥有的所有住房(含已签订购房合同的住房)两个或两个以上居民家庭共同拥有或购买住房的，均应计入各自家庭的住房套数，并根据各自拥有住房的份额，分别计算家庭住房面积。
三、税率
1、0.6%
适用在一般情况下。2、0.4%
仅适用于应税住房每平方米市场交易价格<上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的。
四、计税价格核定
应税住房的计税依据为应税住房的市场交易价格。
纳税人申报的应税住房交易价格明显偏低，又无正当理由的，由税务机关核定其计税价格。房产税则按应税住房计税价格的70%计算缴纳。
五、应纳税额的计算
应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。
六、同住人免税住房面积的合并计算
对象：本市居民家庭
在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的、家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积对已并入居民家庭计算过免税住房面积的成年子女或其他亲属,不得重复计算免税住房面积。
七、税收减免优惠
1、本市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房。
2、本市农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房。
按年计征，当年的12月31日前办理申报纳税。
上海房产税的开征触动了很多人的神经，很多人甚至喊出房产税快要全国推行了！！！那么，什么是房产税？征收对象是谁？税率是多少？如何计算？又有啥优惠？
2021年最新房产税税率
一、税率
一般来讲有1.2%、12%和4%，具体如下：
1.2%为从价计征——依据房产计税余值征税（一般适用于自用类经营房屋）；12%为从租计征——依据房产租金收入征税（一般适用于出租类经营住房）；
特殊情况：税率为4%——自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织，按市场价格向个人出租并用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
二、计税依据
房产税分为按房产余值从价计征或按租金收入从租计征两种。
1.对经营自用的房屋以房产计税余值为计税依据。
2.对出租房屋，以租金收入（不含增值税）为计税依据。
注：融资租赁房产，由承租人依照房产余值缴纳房产税；无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴房产税。
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
自建房屋——自建成之次月起缴纳。
委托施工企业建房——从办理验收手续次月起缴纳。
购置新建商品房——自房屋交付使用次月起缴纳。
购置存量房——自办理房屋权属转移，变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳。
出租、出借房产——自交付出租、出借房产之次月起缴纳。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房——自房屋使用或交付之次月起缴纳。
注：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
四、纳税地点
应当在房产所在地缴纳房产税，房产不在同一地方的按房产坐落地点分别向房产所在地税务机关缴纳。
五、纳税期限
房产税实行按年征收，分期缴纳。
六、应纳税额
1.依据房产计税原值征税的：全年应纳房产税=房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%。
2.依据房产租金收入征税的：每次应纳房产税=每次租金收入（不含税）×12%；重点：如果某建筑宗地容积率低于0.5的，计入房产原值的地价=房产建筑面积×2×单位地价，宗地容积率是指一宗土地上的建筑物总面积与地面面积的比。
例如：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为8000/20000=0.4。因为0.4小于规定的宗地容积率。
因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。
该工厂的厂房主要用于生产某金属制品，该工厂为一般纳税人，该地区原值减除比例为30%，该工厂应缴纳多少房产税？
综上所述，该工厂全年应缴纳房产税为16000万元×（1-30%）×1.2%=134.4万元
七、税收优惠（小微企业普惠性减免）
根据财政部、税务总局发布的《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）和重庆市财政局、国家税务总局重庆市税务局发布的《关于落实小微企业普惠性税收减免政策的通知》（渝财税〔2019〕12号）规定：
对增值税小规模纳税人减半征收城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、资源税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加，已依法享受上述“六税两费”其他优惠政策的，可以叠加享受减半征收。此项优惠政策期限为2019年1月1日至2021年12月31日。
某农业发展有限公司是小规模纳税人，2018年12月将某闲置的房产出租给某餐饮企业，租金为每月8000元。
该公司2019年不转为一般纳税人，2019年应缴纳房产税=8000×12%×12=11520元。
但由于该农业发展公司是小规模纳税人，享受减按50%征收房产税。因此，最终房产税应纳税额为11520×50%=5760元。
房产税减免税项目总结
住房租赁也有新政策！
总说“降低税费负担”，降的到底是什么税？
根据财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的《关于完善住房租赁有关税收政策》的公告，降低税费负担实际上说的是这两项：
1、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。
2、对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
新老项目对比如下：
针对《完善住房租赁有关税收政策的公告》，大致上可以分成以下3点：
1、一般纳税人向个人出租
住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
2、小规模纳税人向个人出租
住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
3、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
值得注意的是：
上述的第1、2点都提到了住房租赁企业。
住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业，所以这里一定要注意政策适用范围，非住房租赁企业不适用这个政策。
新政策只是在原有满足减按4%的特定规定中，新增了“专业化规模化住房租赁企业”这一项。
什么是专业化规模化住房租赁企业呢？
专业化规模化住房租赁企业需要在特定条件下才能成立：
1、企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上。
2、建筑面积3万平方米及以上。
满足政策的还得是出租住房的项目，非租赁租赁企业的出租住房行为依旧还是适用老政策：
1、一般纳税人出租不动产（不管是否是住房），如果是老项目，那就可以适用5%，没有减按又是新项目，就是9%。
2、小规模纳税人出租住房，个体户可以享受5%减按1.5%，公司也只能按5%。
出租房屋涉税分析
-END-财务不懂法，法务不懂税财合税，让你远离财税风险，不多交税↓↓↓