国家税务总局广州市税务局广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城市更新税收指引(2021年版)》的通知
穗税发[2021]93号2021-8-10
国家税务总局广州市各区税务局，国家税务总局广州市税务局各派出机构，各区住房和城乡建设局：
按照《中共广州市委全面深化改革委员会关于转发〈中共广东省委全面深化改革委员会印发关于支持广州深化城市更新工作推进高质量发展的意见的通知〉的通知》(穗改委发[2020]13号)要求，为进一步发挥税收职能作用，支持广州城市更新工作高质量发展，推进广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”，国家税务总局广州市税务局、广州市住房和城乡建设局组织编写了《广州市城市更新税收指引(2021年版)》，现印发给你们，请按照执行。
国家税务总局广州市税务局
广州市住房和城乡建设局
2021年8月10日
附件
广州市城市更新税收指引(2021年版)
为落实市委市政府关于城市更新工作的战略部署，推动广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”，按照“三旧”改造、“三园”转型、“三乱”整治九项城市更新重点任务梳理编写涉税业务指引，共分为6类、12个应用场景：村企合作改造、村集体经济组织留用地转让;旧街区微改造、全面改造;旧厂房自行改造、收购改造、合作改造、单一主体归宗改造;村集体经济组织租赁改造、政府直接收储;违法建设、河涌水环境、“散乱污”场所整治;政府收储后“限地价、竞配建、竞自持”方式出让土地。
第一类：城中村改造
场景1：村企合作改造
村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过公共资源交易中心招标引进开发企业合作参与改造。改造范围的土地一般分为复建安置区和融资区，改造主体公司负责拆迁补偿及复建安置房建设、取得融资区房地产开发销售的权益。该场景涉税环节包括合作意向企业垫付前期费用、改造主体公司返还前期费用、拆迁补偿、土地出让、复建安置房建设、复建安置房分配、融资区房屋销售。
1.1合作意向企业垫付前期费用环节
1.1.1村集体经济组织
一、增值税
二、印花税
三、企业所得税
(二)对于村集体经济组织引入合作意向企业共同开展改造前期工作的，双方应根据合作协议明确支出责任和收益归属。对明确由村集体经济组织支出、合作意向企业代垫款项的支出，属于村集体经济组织的支出，可凭合法凭证税前扣除。改造主体公司最终承担该支出的，属于改造主体公司代村集体经济组织偿还代垫款项，村集体经济组织确认收入。
1.1.2提供前期服务的专业机构
一、增值税及附加税费
1.2改造主体公司返还前期费用环节
合作开发企业确定后，通过成立具体的改造主体公司来负责拆迁、安置、销售等。改造主体公司返还合作意向企业代垫的前期费用。
1.2.1合作意向企业
二、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，对于村集体经济组织引入合作意向企业共同开展改造前期工作的，双方应根据合作协议明确支出责任和收益归属。对明确由合作意向企业支出的，可凭合法凭证税前扣除。改造主体公司最终承担全部前期费用的，应依据合作协议明确为代村集体经济组织偿还垫款部分和支付本公司服务费部分，对于收到代村集体经济组织偿还垫款的，应及时通知村集体经济组织确认收入;对于属于本企业收到服务费的，应确认为本企业收入。
1.2.2改造主体公司
二、土地增值税
1.3拆迁补偿环节
改造主体公司按照拆迁补偿协议对村民(村民是指有权利取得拆迁补偿款、安置房的村集体经济组织成员或其他人员，下同)、村集体经济组织、集体物业承租方进行货币补偿。
1.3.1村民、村集体经济组织、集体土地使用方
三、个人所得税
1.3.2改造主体公司
三、契税
四、企业所得税
1.3.3其他规定
对上述拆迁补偿费，如由合作意向企业在改造前期阶段先行垫付，改造主体公司成立后由其直接承担的，属于改造主体公司成本、费用，增值税、企业所得税、土地增值税参考上述规定处理。改造主体公司在土地增值税清算时可提供如下资料佐证：拆迁补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证、能佐证拆迁补偿协议承担安排的招商文件及合作协议、改造主体公司返还代垫资金的付款凭证、改造主体公司缴纳契税的完税凭证。
1.4土地出让环节
改造主体公司以协议出让方式取得融资地块，支付土地出让金。
1.4.1规划自然资源部门
一、印花税
二、增值税
1.4.2改造主体公司
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，改造主体公司实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，应按照“产权转移书据”“权利、许可证照”缴纳印花税。