关于房地产交易契税优惠政策的效应分析
--以九江市城区房地产交易契税优惠政策执行为例
2015年，我国宏观经济运行压力巨大，当年GDP同比增长6.9%，20多年来首次跌破7%。投资及出口表现不佳成为拖累经济增长的两大主因，全国固定资产投资增速回落，进出口总额同比下降。而固定资产投资之所以增长缓慢，主要受到房地产开发投资增速回落幅度较大影响，且房地产开发投资增速去年以来持续下滑。自2016年初以来，在全国经济处于下行的大背景下，为进一步促进经济发展，支持各地做好房地产业去库存工作，促进房地产市场回暖，从总局到省局先后制定出台了一系列契税税收优惠政策，有助于减轻房地产库存压力，改善企业资金回笼压力，从而促进我国经济持续健康发展。
一、房地产交易契税优惠政策梳理
2010年9月29日，经国务院批准，财政部、国家税务总局住房和城乡建设部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）就调整房地产交易环节契税有关优惠政策进行了调整：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
2016年2月22日，为进一步促进经济发展，支持各地做好房地产业去库存工作，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）（以下简称“23号契税新政”），进一步扩大房地产交易环节契税优惠范围，对个人购买第一套和第二套住房契税优惠政策进行明确：一是对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。二是对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
二、“23号契税新政”政策执行情况分析
（一）“23号契税新政”实施后九江地税采取措施
（二）“23号契税新政”调整情况对比及具体交易案例剖析
1、23号新政调整契税优惠政策税前后对比表：
税种
住宅房
面积标准
税率
调整前
调整后
契税
家庭唯一住房
90㎡及以下
1%
90㎡以上
90㎡至144㎡
1.5%
144㎡以上
3%
二套房
2%
2、具体交易案例优惠情况：
一是家庭唯一住房情况：假如个人购买150平米的房子（建筑面积＞144㎡），假设6000元/平米，总房款需要90万，原来需要按3%税率交纳契税2.7万，新政之后，只需要按1.5%税率缴纳1.35万，少缴1.35万。
二是二套房情况：假如个人购买80平米房子（建筑面积≤90㎡），假设5000元/平米，总房款需要40万，原来需要按3%税率交纳契税1.2万，新政之后，只需要按1%税率缴纳4000元，少缴8000元。
假如个人购买100平米房子（建筑面积＞90㎡），假设5000元/平米，总房款需要50万，原来需要按3%税率交纳契税1.5万元，新政之后，只需要按2%税率缴纳1万元，少缴5000元。
（三）“23号契税新政”总体执行情况
根据九江市城区房地产交易契税征收管理机关契税所在2016年3月—2017年2月房地产交易申报数据统计，个人累计申报房地产交易23466笔，征收房地产交易契税22730.88万元，减免契税17314.64万元，其中家庭唯一住房交易18876笔，减免契税14654.52万元，家庭第二套住房等交易4590笔，减免契税2660.12万元。
三、“23号契税新政”效能分析
（一）政策助力房地产业去库存
图一：契税新政实施一年新商品房成交套数（2016年3月-2017年2月）
（二）盘活了九江城区存量房市场
在目前各地房地产市场逐渐进入存量房主导的时代，存量房税收负担主要集中于交易环节，在税费存在转嫁到购房人的情况下，税收成本是阻碍二手房流通的因素之一。因此，在契税新政中所指的住房，既含普通住房也含含非普通住房，这样一来新政就扩大了二手房交易中优惠政策惠及面，进一步降低契税和营业税，降低了交易成本，由此必然刺激并活跃我市二手房交易市场，有利于盘活城市存量房市场。据统计，市城区在2016年3月至2017年2月期间，共发生存量房交易(二手房)业务5684户，同比增长16.45%，交易成交金额284216万元，比上年同期，特别是对购买家庭第二套住房及家庭唯一住房144平方米以上购房户涉及5570户纳税人，少缴纳契税3762.22万元，减轻了税收负担。
（三）加快房地产企业资金周转
从契税新政实施的后2016年3月至2017年2月一年间，全市新商品房成交金额为151.95亿元（见图二），比上年同期增长35.1%。从2016年全市商品房成交报告数据统计，2016年九江住宅成交金额前10名房企总成交额为71.01亿元，占全市总成交金额的43.8%；其中联泰地产成交金额8.57亿；极地置业有限公司成交金额为8.52亿元，新湖中宝置地有限公司成交金额8.47亿元，缓解了房企资金压力，促进了房企资金周转效应。
图二：契税新政实施一年新商品房成交金额（2016年3月-2017年2月）
（四）促进九江经济持续平稳发展
近几年来，我国经济增速逐步放缓，同样九江市实体经济下行压力较大，作为一项积极财税政策，房地产交易税收优惠政策有助于九江市经济平稳增长目标的实现。特别是契税优惠政策从个体微观层面推动房地产交易，具有更强的市场效率和针对性，引导了微观主体的消费行为，激发了房地产市场的活力，从九江房地产业经营利润看，在2017年2月份为37304万元，比上年同期增长65.7%，缴纳企业所得税9326万元，充分说明在九江市城区形成了良性的投资环境、稳定的房地产市场，促进了九江市经济平稳快速发展。
四、“23号契税新政”实施中存在的问题及其建议
（一）“23号契税新政”实施中存在的问题
1、“23号契税新政”执行口径与《契税条例》规定存在矛盾。
3、打通部门协作通道，实行房产信息共享。在财税﹝2016﹞23号文件中明确要求各地要加强沟通配合，积极创造条件，逐步实现不动产登记信息、纳税人完税信息的实时互通共享，提高纳税服务效率。因此进一步加大与房管、不动产登记部门联系和协调，利用集中在房产大厅办公的有利条件，一是要打通部门协作通道，整合房产交易流程。目前不动产交易登记行为按业务流程依次划分为三大部分：合同备案、税款征收、登记办证，分别由房管局、地税局、不动产登记局按顺序办理，因此要对不动产登记业务流程进行优化整合，取消纳税人分别到房管和不动产登记部门查询开具家庭住房状况证明环节，统一由不动产登记部门查询并开具证明，整合办事流程；二是无缝对接多方软件系统，实现信息实时共享。按照各地财税信息综合平台对第三方信息采集和利用工作要求，地税、不动产、房管部门要把国土、房管软件系统与地税“金三”系统实行互联，进行无缝对接，主要是房管局“房屋销售备案系统”、地税局“金三”系统及“存量房价格评估系统”、不动产登记局“不动产登记系统”进行对接，实现房管房产交易信息、地税完（免）税信息、不动产登记信息实时交换和共享。