1、2007年沈阳房地产市场回顾及2008年的展望齐锡晶一、2007年沈阳房地产市场的基本回顾（一）2007年沈阳房地产市场运行特点1.沈阳房地产市场成为国内和国际资本投资凹地全国知名的开发企业在沈投资已达70%左右。万科、碧桂圆、保利、恒大、金地、绿地、容力、华侨城、首创、中远、中海等知名企业都来沈阳抢滩，投下巨资；中国房地产百强企业综合实力排名前10名中，已有7名进驻沈阳。2房地产开发投资保持快速增长态势2007年，全市房地产开发建设累计完成投资730.4亿元，同比增长35.7%，比2006年房地产开发投资总额绝对值净增192亿元，增幅较快，在全国处于领先地位。其中，住宅完成投资558.9
2、亿元，同比增长40.8%。住宅投资占开发投资的76.5%，继续保持主导地位。3商品房新开工面积大幅度增加2007年施工面积5019.9万平方米，比上年同期增长45.3%；其中住宅4019.8万平方米，同比增长50.1%；新开工面积2923.1万平方米，同比增长99.7%，其中住宅2483.7万平方米，同比增长98.1%。4房地产进入大盘时代2007年，沈阳房地产开发施工面积超10万平方米的在建项目有145个，施工面积达3118万平方米，占全市施工面积66%，成为房地产开发的主导力量。计划总投资超十亿元的项目80个，完成投资213.1亿元，占全市房地产开发完成投资的33.3%。5房地产开发资金到
3、位状况良好2007年的111月份，沈阳房地产开发到位资金达823.1亿元，同比增长53.8%。在到位资金中，利用外资增速最快，自筹资金比重最大。利用外资51亿元，比上年同期增加38.5亿元，同比增长2.1倍，占本年资金的比重由上年同期的2.3%提高到6.2%；自筹资金474.3亿元，同比增长52.3%，占本年到位资金的比重57.6%。6工业地产快速发展2007年5月沈阳市工业地产项目推介会至年底，沈阳已建成和在建标准化厂房702.5万平方米，其中已建成42万平方米。目前沈阳已建成的厂房大多已经出租，在建标准厂房出售出租率接近85%。工业地产的发展，不仅促进了招商引资，也在集约用地方面也做出了
4、新的贡献。以往工业厂房的容积率为0.7左右，但现今沈阳工业地产项目容积率达到1.2左右，从中节省了大量土地。7房地产项目成为全市投资项目的主体2007年2月份至10月份，在沈阳市通过立项的超亿元基本建设项目多达133个，投资总额559.32亿元，每月在沈阳投资立项超亿元企业近15个。从分类统计看，近八成的超亿元投资项目都是房地产项目。8商品住宅供求结构合理2007年，批准入市商品住宅每套平均面积为88.95平方米，实际销售商品住宅每套平均面积为90.86平方米。在实际销售商品住宅中，90平方米以下占销售总量54.2%，每平方米4000元以下占66.3%。中小户型和中低价位商品住宅仍是主流需求
5、。9商品房销售保持较快增长2007年，商品房销预售面积1303.24万平方米，其中商品住宅销预售面积1152.82万平方米，同比分别增长17.71%、17.2%，呈现出较快的增长态势。10.住宅郊区化的步伐不断加快在2007年出让的土地中，大多地块在城乡结合处，全年新开楼盘中，有90%以上在二环以外，而且绝大部分用于普通商品房建设。由于沈阳正在下大气力解决城市交通问题，修建地铁，不断增加、延长公交线路，加之私家车增加较快，人们出行更加方便，沈北新区、浑南新区、棋盘山旅游区、细河经济开发区逐渐成为宜居之地，原核心城区居民开始大批量向郊区搬迁，这大大加快了沈阳住宅郊区化的进程。11房交会取得优异成
6、绩2007年沈阳四次房交会都取得了很大的成功，共实现签约面积540.4万平方米、签约额154.7亿元。其中，商品住宅签约面积284.75万平方米、签约额93.66亿元，存量住宅签约面积255.65万平方米、签约额58.38亿元。其销售量、销售金额、参展人数都比2006年有很大提升。12国家宏观调控政策对沈城楼市影响不大央行六次加息和十次提高准备金率，以及“房贷新政”和“从紧的货币政策”，对全国房地产市场都产生了不同程度的影响。由于沈阳房地产市场是以自住房为主，投资和投机的购房者比重较小，所以影响并不像其他对城市影响那么强烈，2007年后三个月沈城房地产市场的交易量仍保持平稳的增长态势。13外地
7、人购房比例又有所上升按本市和外地居民进行分类，分析购买住房群体构成情况，外地人购房占31.2%，同比增长4.3个百分点（注：外地人购房是按购房人身份证件号码区分的，其中包括在沈工作的外地大学毕业生）；其中省内外地人购房占全市购房总量的17.9%，套均建筑面积85.19平方米，比本市居民购房套均建筑面积92.83平方米少7.64平方米；外省市人占全市购房总量的13.3%，套均建筑面积86.81平方米，比本市居民购房套均建筑面积少6.02平方米。其中外省市人购房面积比去年同期增加48.23万平方米，套数增加5669套。14住房消费层次逐渐清晰从住房销售登记状况看，沈阳商品住宅消费两个高峰段比较明显
8、：一是销售面积在6090平方米这一区段的商品住宅，占销售总量的44.8%；二是销售面积在90120平方米这一区段，占销售总量的19.2%。从中反映出中等收入（铜领）阶层和中高收入（银领）阶层住房消费需求较为旺盛，成为当前住房消费的两个中坚阶层。15商品住房开发建设模式发生了诸多变化沈阳住宅开发模式不断演变，2007年明显提速并具有以下特征：由粗放式的开发模式转化到集约式的开发模式；由小规模单一项目开发模式转化到大规模综合开发模式；由居住小区开发模式逐步演变到社区开发模式；由核心城区开发模式转化到郊区化开发模式；由重视地段开发模式开始转化到重视生态住宅开发模式；由单纯重视住房面积开发模式开始转
9、化到开始重视居住文化开发模式。16住房消费进入了转型期伴随沈阳房地产业的快速发展，住房消费进入了新的历史阶段。居民住房消费由原来的数量型为主阶段，向数量型和质量型并重阶段迈进。这给沈阳房地产市场带来重大影响。（二）2007年沈阳房地产市场销售价格分析1新建商品房价格按房产局合同备案数据，全市商品房销售均价3565元/平方米，同比增长4.24%；其中商品住宅销售均价3382元/平方米，同比增长4.97%。2存量房价格2007年，存量房均价2452元/平方米，同比增长11.96%；其中住宅2402元/平方米，同比增长11.14%。3房地产销售价格指数据统计局数据，2007年，沈阳市房屋销售价格指
10、数为106.1，即比上年增长6.1%，其中新建商品住宅销售价格指数为106.1，存量住宅销售价格指数为106.2。（三）2007年沈阳房地产市场存在的主要问题1存量住房市场严重滞后沈阳市存量房市场严重滞后于商品房市场。2007年存量住宅销售面积下降2.47%，商品住宅和存量住宅销售额差距越来越大，二者比例由多年的1：1降为1：0.42，呈现严重失衡状态。存量住宅销售量大幅下降，主要原因是房源不足。据有关中介部门反映，存量房市场需求仍然旺盛，买房与卖房的比例是2.5：1，处于供不应求状态。2房价上涨压力较大由于居民对中小户型和中低价位住房需求旺盛，市场供应相对不足，中小户型和中低价位住房市场成为
11、卖方市场。加之土地价格上涨，土地增值税赋增加，建造质量提高，以及融资成本、人工成本、税赋上调因素，对房价上涨压力日益增大，尤其是对中小户型和中低价位住房的涨价压力更大。2007年12月份，沈阳市房屋销售价格指数109点，比上月增加1个百分点；其中新建商品住宅销售价格指数109.4点，比上月增加0.9个百分点；存量住宅销售价格指数109.4点。房屋价格指数达到沈阳近期最高点。全年，4000元/平方米以下的商品住宅套数占总销售套数的69%，与上年同期比下降15个百分点；每平方米4000元以下的商品住宅占总销售面积总量的67%，同比下降15.9个百分点。3出现开发商囤地迹象当前沈阳出让土地多以大宗地
12、块为主。由于采用拍卖方式，价高者得，大宗土地多为资本雄厚的大开发商取得，众多的中小开发商被排挤在土地市场边缘。其结果一是易形成大开发商垄断局面；二是剥夺中小开发商开发权利。沈阳市某些大开发商甚至依仗资金优势，开始大量囤地。4四大开发区基础设施配套无法适应房地产开发需求当前沈阳许多住宅大盘在二环与三环之间，多属于四大开发区。相当多的开发项目基础设施配套环节薄弱，甚至根本没有，需巨额投资，目前资金筹措进展缓慢，压力相当大。5.沈阳住宅开发建设遗留问题比较突出，住房投诉较多据市房产局调查，沈阳市312个实行物业管理的住宅小区，竟有245个住宅小区有问题，占全市小区总量的78.5%。共查出问题508件
14、。2007年，新建商品房和商品住宅销售同比分别增长17.71%和17.2%。3住房消费结构合理据专家测算，当前沈阳市居民购房中自住比例约占89%右，投资性购房约占10%右，炒房约占1%右。在购房者中，约90%属于自住性购房，并成为沈阳市房地产市场健康发展的前提。4房价运行基本平稳2007年，全市商品房和商品住宅销售均价分别同比增长4.24%和4.97%；存量房和存量住宅均价分别同比增长11.96%和11.14%。2007年，沈阳市房屋销售价格指数为106.1，即比上年增长6.1%，其中新建商品住宅销售价格指数为106.1，存量住宅销售价格指数为106.2。尽管沈阳市房价涨幅压力较大，但沈仍比全
15、国70个大中城市房屋销售价格指数低1.5个百分点。商品房和存量房销售价格基本上处于平稳运行的良好态势。6销预售商品住房中小户型和中低价位处于主导地位2007年，实际销售住宅面积每套平均为90.86平方米，同比下降2.02%。在实际销售商品住宅中，套型面积90平方米以下占销售总套数53.8%，占销售面积40.4%。每平方米4000元以下占总套数69%，占总面积67%。从中看出，小户型和中低价位商品住宅处于商品房销售的主流地位。7房价收入比有所下降2007年房价收入比又有了一个较大的下降幅度，其中每户购房60平方米的房价收入比为4.88，比上年下降0.65；每户购房70平方米的房价收入比为5.70
16、，比上年下降0.75；每户购房80平方米的房价收入比为6.51，比上年下降0.86。从中可以看出，沈阳房价收入比基本符合国际36的标准。8房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理房价与GDP、人均可支配性收入增幅的比例关系，是衡量房地产市场的重要指标之一。2007年，沈阳市地区生产总值比上年增长17.7%；人均可支配性收入比上年增长25.3%。2007年，沈阳市商品住宅全年价格指数比上年增长6.1%。房价与GDP增长比率为0.34；房价与人均可支配性收入增长比率为0.24。房价与GDP、人均可支配性收入增长比率都远低于1。房价增幅比地区生产总值增幅低11.6个百分点，比人均可支配性收入增幅低
18、2008年12月份，全市房地产开发建设累计完成投资、施工面积和竣工面积均呈现不同程度的增长，但新开工面积有所下降。2.增量房市场2008年12月份，全市销预售商品房149.86万平方米，销预售金额55.52亿元，同比分别增长5.15%和11.15%；其中住宅销预售面积118.31万平方米，销预售金额39.74亿元，同比分别增长2.00%和1.87%。3.存量房市场2008年12月份，全市存量房销售面积66.42万平方米，销售金额19.54亿元，分别比上年同期增长6.46%、42.32%；其中存量住宅销售面积48.65万平方米，销售金额12.67亿元，分别比上年同期增长-1.59%、16.99
19、%。4房地产金融市场2008年12月份，全市房地产抵押贷款面积425.44万平方米，抵押贷款额62.94亿元，分别比去年同期增长188.2%和138.1%。其中个人抵押贷款面积122.64万平方米，贷款金额27.4亿元，分别同比上涨94.8%和126.4%。（二）2008年12月房地产市场交易价格分析1新建商品房价格按房产局合同备案数据，2008年12月份，全市商品房销售均价3704.46元/平方米，同比增长5.69%，其中商品住宅销售均价3358.80元/平方米，同比增长3.96%。2存量房价格2008年12月份，存量房均价2941.44元/平方米，同比增长33.68，其中住宅2604.09
20、元/平方米，同比增长18.85%。3.房地产销售价格指数据统计局数据，2008年2月份，沈阳市房屋销售价格指数108.8点，其中新建商品住宅销售价格指数108.1点，二手住宅销售价格指数113.7点。（三）2008年12月存量房交易分析第一，存量房销售面积比上年有小幅增长，涨幅为6.45%，其中存量住宅略下降，同比下降1.52%，非住宅同比上升36.71%；第二，存量房交易额中，存量住宅占73.24%，占主体地位；第三，存量住宅交易仍以普通住宅交易为主，占全市存量住宅交易总量的67.97%；第四，各类别存量住宅中仅有普通住宅销售量呈上涨态势，同比上涨4.31%，其他均有不同程度的下降；第五，存
21、量房中，销售面积涨幅最大的是存量办公用房，其销售面积同比上涨291.06%，其次是商服用房，占59.64%。（四）沈阳房地产市场与全国15个副省级城市的比较沈阳商品房销售量在副省级城市中排名第一，超过去年一直占据第一位的成都市。按国家宏观调控要求进行综合指数评价，沈阳名列第一。2008年2月在15个副省级城市房地产价格指数排名中，沈阳市房地产销售价格指数排在第七位；但二手住房价格指数沈阳排名第二。说明沈阳房价总体上运行平稳，但二手住房价格指数偏高，涨幅较大。从中看出，沈阳房地产市场在15个副省级城市中已经进入第一集团，是当前全国房地产市场最好城市之一。三、2008年沈阳房地产市场形势的基本展
22、望（一）房地产市场运行的规律性一般来讲，影响房地产市场运行的主要规律有价值规律、市场供求规律、竞争规律和周期波动规律，而且他们存在一定的交互作用。（二）2008年沈阳房地产市场发展的有利因素分析1沈阳经济进入了快速发展时期装备制造业快速崛起带动了沈阳工业及整个经济进入了一个快速增长期，迎来了一个可持续发展的黄金时代。2振兴东北老工业基地的政策效应开始显现近期国务院批准沈北新区成立，国家发改委、国务院振兴东北办命名沈阳市铁西为“老工业基地调整改造暨装备制造业发展示范区”，充分体现了国家对沈阳老工业基地的高度重视和强有力的支持。3大沈阳经济圈初步形成以沈阳为中心的辽宁中部城市群已经构成了大沈阳经
23、济都市圈，沈阳必将成为我国经济发展的新的重要增长区域，也将吸引更多的人来沈阳购房。4.居民住房消费能力增强伴随经济形势趋好，沈阳在全国副省级城市里工资增长速度最快，2007年已超过全国城镇平均水平，这大大提升了沈阳市居民的住房消费能力。5地铁建设为沈阳房地产业发展创造了新的机遇地铁1号线的大规模建设与2号线的上马为沈阳城市交通、居住环境改善创造了良好条件，为房地产业的发展带来了巨大商机。6沈阳市在国内外的形象发生了重大变化由于沈阳市城市建设飞速发展，城市基础设施日趋完善，环境质量大幅提高，近年来已连续荣获了中国十大最具经济活力城市、国家环保模范城市、国家森林城市等殊荣。去年11月6日沈阳市又被
25、结构合理2007年商品住宅销售平均每套建筑面积为90.86平方米，比全国平均数低20余平方米，基本上达到了国家宏观调控的要求。12房价运行状态良好沈阳房价运行平稳，一直处于稳中有升的良性状态。商品房均价在15个副省级城市中位居倒数第四，提升空间较大。（三）2008年沈阳市房地产市场发展的不利因素分析1国际房地产市场处于萎缩状态按国际货币基金组织的评价，目前西方多数工业化国家的房价都虚高，泡沫过多。去年美国楼市下跌，英国房地产市场开始萎缩，这预示着国际房地产市场已进入衰退期。2我国此轮房地产业发展的高峰期明年将可能结束根据有关国家的经验，举办奥运会之前的几年是房地产业发展的高峰期，随着奥运会的结
27、政策加大了商品房交易成本国家征收营业税和个人所得税会继续制约着存量房市场，土地增值税清算将会对沈阳市开发企业，进而对全市房地产市场产生负面影响。6沈阳面临着房价较大上涨的压力按国家新的规定，土地价格涨幅较大；开发企业税费都有明显增加，开发成本不断加大，这既可能压缩开发商的利润空间，同时也极容易促使开发商将其转嫁到房价上，使房价产生较大上涨的可能性。7新建大盘的风险有所增加沈阳当前进入大盘时代，居住区大盘过百万平方米的已不罕见，大盘带来一定优势的同时也带来一定的风险。综上所述，2008年沈阳房地产市场的发展既受有利因素的推动，也受不利因素的制约，比较而言，有利因素仍然居主导地位。基于沈阳市房地产市场的特殊性，国家宏观调控措施对沈阳的房地产市场会产生一定的影响，但影响不大，不会引发沈阳房地产市场格局发生大的转变。房价的涨幅也将控制在合理的区间。综合以上多方面因素，可以对2008年沈阳房地产市场做一个比较谨慎乐观的估计：20