我国当初设立宅基地制度的根基是保障集体经济组织财产和保障本集体成员居住功能，宅基地只分配给本村村民，宅基地转让仅限与本村集体村民之间。
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最高人民法院的态度
根据最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知【法〔2016〕399号】第19条规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。
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广东省
根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定：当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。
第14条规定：当事人将经依法批准给其使用的集体建设用地出让、转让、出租而签订的合同，虽不具有上列第6－13条所述可认定合同有效的情形，但经县级以上人民政府土地行政主管部门批准的，可认定合同有效。北京市
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北京市
《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》【京高法发〔2004〕391号】，确立了此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
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上海市
《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》【沪高法民一〔2004〕4号】综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况：
（1）对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；
（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
（3）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
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山东省
《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》【鲁高法〔2008〕243号】中，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。
二、合同无效后的处理方式
1、判决确认合同无效，在法律上的后果理应恢复到合同签订前的状态，但考虑到信赖利益、房屋价值上涨因素和造成合同无效的双方过错程度等，要求另案主张造成的经济损失。
【参见：李振东与王全义农村房屋买卖合同纠纷（2015）一中民终字第206号】
2、只判无效，不提赔偿或者房屋、购房款不予返还。
【参见：刘连有与张桂霞农村房屋买卖合同纠纷（2017）京0117民初4543号】
3、判决确认无效，返还房屋或购房款及其利息以及翻建或者改建成本等损失比例按过错承担。
【参见：谭树杰与刘富生、陆小香房屋买卖合同纠纷（2017）湘04民终1990号；占琼荣、何华耀买卖合同纠纷（2019）粤04民终20号；姜金国与林素芳农村房屋买卖合同纠纷（2015）浙甬民二终字第238号】
4、如果诉争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，合同确认无效，但对于补偿款，因房屋的实际价值发生重大变化，且基于房屋增值部分的可得利益遭受损失，该部分损失应得到赔偿，补偿款按比例取得。
【参见：邱福君、范金飞房屋买卖合同纠纷（2018）浙10民终2742号；刘长春与张春雷、赵金萍房屋买卖合同纠纷（2017）冀0302民初9012号】