与交易价款有关的合同内容无论对开发商还是购房人而言，都是极为重要的合同条款。购房价款支付方式、支付期限、支付比例等均会对合同的后续履行产生影响。此外，交易价款又是受到政府调控最多的部分之一，如何应对政府调控所带来的影响也是诸多开发商研究的一大课题。
（一）通过第三方收费
如购房人或开发商在履行预售合同的过程中发生严重违约，开发商或购房人有权根据预售合同的约定主张解除合同并追究相应的违约责任。但对于团购费或者居间费，因签约及收款主体均不是开发商，购房人很难要求开发商予以返还。而如果购房人单独起诉第三方或将第三方作为共同被告，法院也将依据居间合同或团购合同的约定条款来判断是否达到了退款条件。一般而言，居间合同或团购合同均是以签订预售合同作为合作成功的标志，在签订预售合同之后发生的退款行为并不必然导致退还居间、团购等费用，由此便会产生购房人在合同解除后（尤其在因开发商过错而导致的解除）无法收回已付的居间费或团购费的不利损失。
需要开发商注意的是，此类行为本身存在规避政策限制的“擦边球”性质，尤其在地方政府严控商品房备案价及超备案价预售的政策形势下，第三方通过司法途径主张可能会使开发商引火烧身。
（二）贷款付款期限条款
面对目前房地产市场动辄千万的总价款，一般家庭实难承担全款购房的巨大经济压力，由此贷款条款就成为了商品房预售/销售合同中十分重要的部分。然而，无论是开发商还是购房人对此类条款的重视程度都是远远不够的。
开发商因其具有提供条款文本的先天优势，以及目前我国房地产卖方市场的现状，导致了开发商往往会优先设定一个贷款到账的期限，并且不允许购房人进行修改。
从目前国内各大开发商使用比较多的条款来看，其往往会约定一个固定的贷款付款期限，要求购房人在该期限内支付贷款。如果逾期不付，则由购房人承担逾期付款的违约责任；超过一定期限后，开发商甚至有权解除预售/销售合同。此外，开发商还会设定一个逾期贷款未付条款，限定购房人有责任以自有资金替代履行。
笔者认为，第一个抗辩角度需要与合同的其他条款相衔接来分析。譬如合同条款如果将房屋的过户期限约定在付款期限之后的，则显然违背了贷款银行先过户取得他证后再发放贷款的交易惯例，此时主张客观履行不能具有一定的可行性。但如果仅单纯讨论放款期限是否合理，对购房人而言存在较大的举证困难。因为我国银行的放贷速度受到多种因素的制约，例如放贷当时的房地产调控政策松紧程度、贷款银行自身资金是否充裕、购房人与开发商是否积极办理审税和过户手续等，所以实践中购房人很难举证证明其贷款银行不能在开发商约定的付款期限内放款。第二个格式条款的抗辩也非常多见，但如严格套用合同法对于格式条款的规定，就会发现该类条款只对付款期限进行了约定，很难认为是剥夺了购房人的合法权益。再者，购房人也较难举证证明开发商拒绝与其协商放款期限的约定，大部分只能在事后通过录音等方式来尽量还原签约当时的场景。
二、大产证逾期办理
笔者认为，大产证的取得对购房人而言并无直接的利害关系但也并非毫无关联。首先，大产证将会影响房屋的交付。许多开发商会将大产证的办理作为房屋交付的前提，如发生延期，购房人可通过延期交房的约定追究违约责任。其次，大产证将会影响小产证的办理。如前所述，大产证是小产证办理的前提，如果开发商始终无法办理大产证并交付房屋，也可能导致小产证办理的延迟。同样，购房人可通过有关延期办理小产证的约定追究违约责任。这里需要注意的是，《商品房买卖合同司解》第18条规定的购房人未能取得房屋权属证书而产生的违约责任，指的是办理小产证逾期的情形，并不能直接套用在大产证的办理上。
对于大产证延期办理的直接违约责任问题，上海市高级法院发布的《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》值得借鉴：“七、房屋开发商逾期办出房地产权属证书（以下简称“大产证”），房屋买受人（以下简称“小业主”）可否比照《商品房买卖合同司解》第18条规定，要求开发商承担违约责任。该条规定主要针对由于开发商的原因致使小业主未能按期取得小产证的情形，而不适用于开发商逾期办出大产证的情况。同时，开发商逾期办出大产证与购房人一般无直接利害关系，与购房人存在直接利害关系的是能否按照合同约定如期取得小产证。若合同约定了开发商办出大产证的期限而开发商逾期办出的，购房人据此要求赔偿损失，应当举证证明其因此而遭受了损失，不能直接参照《商品房买卖合同司解》的规定判令开发商承担违约责任，但购房合同对此有特别约定的除外。”
三、交房
房屋交付同样是商品房预售/销售合同履行过程中所必不可少的一环，因其涉及开发商作为产品提供方向购房人交付产品实物，并由购房人对其质量等要素进行检验，是至关重要的一个部分。
（一）因质量问题引发的争议
实践中，笔者经常遇到购房人在交付房屋之日便对房屋所存在的各类问题，尤其是精装修房屋交房所存在的装修问题，进行取证、固定，要求开发商整改，同时，以房屋存在质量问题为由，拒绝接受房屋。
对此问题，笔者认为：首先，房屋竣工验收合格是进行交付的前提，如开发商未取得竣工验收报告便交付房屋的，该交付行为并不产生效力。其次，竣工验收合格并不代表房屋不存在质量问题，但对于质量问题应进行适当的区分，如房屋存在主体结构问题，导致房屋不能使用，购房人可拒绝接收房屋并向开发商主张损失赔偿；如房屋存在非主体结构的问题但明显影响使用的，购房人仍然有权拒绝接收房屋并要求开发商承担相应的责任；而如果房屋虽存在质量问题，但并不影响正常使用或仅对正常使用产生细微影响的，购房人并不能以此为由拒绝交付房屋。
而在对于质量问题严重程度的判断上，除主体结构问题需经检验鉴定方可得出结论外，很大程度上将取决于法官的主观判断和双方的举证能力。
（二）因未付清房价款或违约金引发的争议
实践中，因购房人未付清房款（尤其是违约金），导致开发商拒绝交付房屋的争议也经常发生。
从预售合同内容来看，未付清购房款而拒绝交付房屋应属开发商的正当权利，实践中争议也较少。但如购房人未付清违约金而导致开发商拒绝交付房屋的，则存在着多种解读。
就支持开发商有权拒绝交付房屋的观点而言，其主要依据预售合同中有关未付清违约金开发商有权拒绝交房的约定展开论述，以当事人意思自治为出发点。需要注意的是，如预售合同中并不存在开发商有权在购房人未付清违约金的情况下拒绝交付房屋的约定，则开发商将缺乏拒绝交付房屋的依据。
而否认开发商有权拒绝交付房屋的观点，则更多的从拒绝交房条款属于格式条款且加重购房人的责任，排除了购房人的义务角度分析认为该条款无效。
但从另一方面来讲，格式条款并非当然无效，其还需要满足免除开发商责任、加重购房人责任或排除购房人主要权利的条件。而就此处所讨论的问题来看，如购房人正常履行合同不发生逾期付款的情况下，并不会发生免除开发商交房义务或者加重购房人责任的情形。
四、解除及违约
（一）解除权行使期限的限制
需要说明的是，上述规则的运用存在一定的限制，如在适用情形上，司法解释只规定了逾期交房和逾期付款两种情形，而实际上预售合同中所约定的解除权情形远多于这两种，如发生除上述两种情形之外的解约，是否适用司法解释第15条规定的“合理期限”，不无疑问。因此，预售合同中往往会由开发商专门设置统一的解约权行使期限条款。当然，此类条款往往是一柄双刃剑，尤其在开发商对合同履行管理和衔接不到位时，可能会导致自身的解除权行使期限届满而无法有效解除合同。这一情况又引申出了另一个重要而又极具争议的问题：如开发商行使约定的合同解除权超过了合理期限时，能否再依据法定解除权来行使解约权利，不无疑问。
举例而言，购房人逾期支付购房款超过合同约定期限而使得开发商享有解除权，但开发商在预售合同中特别约定的60日解除权行使期限内并未行使该权利。此后，开发商再次通过发函催告的形式，要求购房人在合理期限内支付剩余购房款，购房人未予回应。开发商最终依据《合同法》第94条第1款第3项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定主张行使法定解除权，能否得到法院支持，存在较大的争议。
笔者认为，从理论角度而言，法定解除权与约定解除权本身即各不相同，互不排斥。在上列案例中，约定解除权行使期限过期并不应当影响法定解除权的行使。因此，购房人在经催告后仍然不支付购房款的情况下，应当允许开发商行使法定解除权。约定解除权行使期间的届满不能成为阻却法定解除权行使的合法正当事由。当然，此时的解除权是新产生的，同样受到解除权行使期限的限制，只是该期限应针对法定解除权来计算。
从实务角度而言，此类案例中发生上述情形的原因往往是购房人无力继续支付购房款，合同实际上也难以再继续履行。此时如不允许开发商行使解除权，将导致出现司法僵局。购房人已付款项难以收回，开发商的房屋也将处于空置状态无法收回或利用，这种结果显然难以取得较好的社会效果。
（二）限购及贷款政策变化
近几年来我国各地如火如荼地实施各类限购限贷政策对商品预售合同的法律适用领域颇有影响。以上海为例，其在示范文本中加入了“特别告知”，约定如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。
在合同法的语境下，限购和限贷所涉及的实际是两种法律制度。首先，作为地方政策，被限购的购房人签订的预售合同不会因违反此类政策而无效，而应从“履行不能”的角度来考虑合同解除的相应后果。而限贷则应从“情势变更”这一制度上来进行探讨。
有关履行不能的问题，无论是订立预售合同之前已属限购，还是预售合同订立后至实际履行之前发生限购，均构成客观履行不能。任何一方当事人均有权解除预售合同，所不同的只是购房人是否应承担违约责任。针对此类争议，最高人民法院在《第八次全国法院民事审判工作会议纪要》中有所涉及“房屋买卖合同签订后，由于‘限购’等政策实施导致当事人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，予以支持。”由此可见，合同订立后发生限购此类履行不能情形的，应认为是不可归责于双方的原因，开发商应当返还已经收取的合同款项。而针对购房前已经明知或应知自己限购而签订协议的，则应由购房人承担相应的违约责任。
笔者认为，就购房人角度而言，销售人员的此种“承诺”一般均通过口头方式表达，难以取得有效的证据加以佐证。但如确有证据证明开发商做出过此类承诺而无法兑现的，预售合同也同样因履行不能而应解除，购房人所付款项亦应退还。唯开发商是否应根据《合同法》第42条之规定承担缔约过失责任，值得探讨。笔者认为此时存在一定的主张开发商赔偿购房人信赖利益的空间，只是此类信赖利益可能微乎其微。
五、结语
冯兢
上海邦信阳中建中汇律师事务所合伙人。
业务方向：为房地产行业的非诉和诉讼业务、公司并购筹资重组等非诉业务。