国家陆续出台了很多关于房地产的政策，那么未来的楼市会怎么走呢？
今天上午，住建部会同有关部委召开了新闻发布会，又出台了很多新的关于房地产业的政策。很多好心的网友朋友就问我说：“你能不能给我们解读一下这些政策对于未来的楼市会有怎样的影响呢？”
坦率地讲，由于我们现在关于楼市的政策各地有差异，国家也不断在出台新的政策，如果我们每一个政策都去解读一遍的话，且不说会变得很啰嗦，而且大家也不容易掌握其中内在的规律。与其这样，我不如给大家讲一讲房地产或者房价的基本逻辑是什么。你学会了这套东西，那么将来不管出台什么新的政策，你都可以判断出来它对房价到底会产生怎样的影响。
很多朋友可能会觉得房价很简单，就是由房子的供给和需求关系来决定的嘛。因为大家需求都很多，所以房价就不断往上涨。事情真是这样吗？
我们抛开经济学里边那个刻板的所谓需求的概念，咱们就单纯从需求的角度来讲，有几个事情大家要知道。首先第一个，我们国家城镇居民的居住面积平均算下来的话，其实早都达到了一个比较高的水平。如果按照供求关系来决定的话，我们对房地产的需求早就应该达到了顶峰，也就是说，房价应该开始往下走了。
可实际情况是，即便人均住房面积已经很高了，可是我们的房价还在继续不断往上冲。那么这说明了什么东西？其实这就已经告诉你说房价与供求没有关系。
除了这个以外，你还会看到我们很多人买房的时候，他不是买一套房两套房，他甚至要买很多房。你说咱们住房能住几套呢？如果单纯从满足自己需求的角度来讲，我们早就满足需求了，为什么还要继续投资房地产呢？这是第二个大家可以观察的地方。
当然除此之外，其实还有一个，因为这个毕竟个性化差异比较大，您可以从总体的宏观的角度去看。那么我们国家这些年来抑制房价的各种政策都是围绕着什么？如果说国家抑制房价的政策始终就是围绕着供给和需求的均衡的话，那么如果这些政策都是见效的，那就说明房价的确是由房子的供求来决定的。但如果不是的话，那得出的结论可能正好相反。
你看我们国家这些年抑制房价都用了哪些招呢？
归纳起来，比如说我们提高首付比例，这目的是什么呢？就是说你过去有的钱可能按照比较低的首付比例，你可以买5套。但是我提高了首付比例之后，不好意思，你只能买3套，甚至只能买2套，甚至只能买一套。那么这么做的目的是什么？是不是就是为了压缩房地产的需求？
除了提高首付比例之外，比如说提高房贷利率也是一个办法。因为你很多住房的投资是要靠银行贷款的，那如果我能够提高房贷利率的话，那这是不是也能够在一定程度上抑制你的房地产的需求呢？可惜的是这些招数通通没有见效。
那后来我们甚至出台了更加严厉的打压房地产需求的办法，比如说限购。你有钱也好，你愿意用更高的成本来贷款买房也好，总之我不让你买了，我不让你买那么多了。这样的话，你想想是不是这样需求就会减少啊？那按理说这房价是不是就应该下来了？
可实际情况并不是这样。大家可能对这方面没有研究，我告诉大家，实际上我们以前每一次出台抑制房地产价格的政策，每出台一次，房价不是被抑制了一把，而往往是往上涨了一把。那这说明什么？
说明抑制房地产的需求的这种做法根本就起不到作用。那这也证明了什么东西？就是我所说的房价和房子的供求关系是没有关系的。所以大家不要再陷入到这个里边去考虑问题了。如果还这么考虑的话，那么国家不管出台什么新的政策，我相信你都不大可能把它分析的正确。
那么到底是什么决定了房价呢？刚才我说了这个过程比较复杂。今天我们先来给大家说一下决定房价的底层逻辑是什么？当然它不是唯一的决定因素。这个底层逻辑就是经济的好坏决定了房价的高低。你回过头去看看那些年我们国家房价高的地方，往往都是经济比较好，甚至比较发达的地方，比如说北上广深，这个房价我都不用说了吧，对吧？
一个很重要的原因就是因为他们的经济不行。所以我们说经济发展水平决定房价这件事儿，从底层的逻辑上来讲，是完全经得起考验的。当然这过程当中你说有没有例外呢？
当然有，你可以给我举出很多例子来。但总体上来讲，这个底层逻辑我再说一遍，这是底层逻辑还是可以成立的。
当然正如我刚才所说，那么那些例外又是怎么回事儿呢？那么现在我们的房价出现了一波下降，但并没有像某些专家所预测的房价崩了，那这又是什么原因呢？
长期以来，我们之所以没有很好的抑制房价，一个很重要的原因就是我们的房子带有了金融属性。