导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产近期的走势分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。
基金减持
“其实，一系列的宏观调控政策对地产股并未形成太大的影响。短暂的沉寂之后，地产板块在8月份出现集体暴涨。地产指数8月份涨幅为17.09%，远胜大盘表现。中粮地产(集团)股份有限公司、万科企业股份有限公司、金地(集团)股份有限公司等被基金、QFII等机构重仓持有。”李少明分析。
“这本身就不是公司基本面可以解释的。”一位曾在9月中旬向记者提示过地产股风险的上海某券商机构人士认为，“我们当时就认为万科股价已经透支，从公司自营盘中剔除了万科，随后又基本剔除了所有的地产类公司。”
广发基金投资总监朱平表示，公司内部已形成一致意见，认为部分地产股短期内可能会发生幅度比较大的回调。“万科不是个案，我们觉得有一些地产股长期是向好的，但短期内很可能会受到政策预期的干扰。”朱平说，短期内必须对房地产股持谨慎态度。
“清仓倒是没有，但地产股最近确实比较危险。”一家拥有百亿规模自营盘的大型券商自营部门人士间接证实说，他们对地产股的调仓目前也已结束。
“机构纷纷出走，散户再多也不可能把股价拉抬起来。”李姓私募经理谈及将万科“打入冷宫”的缘由时说，当初参与增发时并没有听说机构开始减仓万科，但随后股价一蹶不振的事实说明，地产股的叠加风险已经非常严重。李先生说，他目前对地产股已经没有兴趣。
国泰君安证券研究所所长李迅雷分析认为，地产股价格走势和地价、房屋造价、终端销售价密不可分，而政府对房地产的调控一直在持续，但“屡调屡失控”，因此不能单方面看空做空地产股，要区别对待。
减持导火索
业内人士分析，基金减持地产股一个最主要的原因是和证监会的新规定赛跑。据悉，证监会近期即将颁布《基金管理公司投资管理人员管理指导意见》。该意见将借此项新规遏制目前基金过高的持股周转率。
“从一系列调控政策信号可以看出，政府对目前房价的过高涨幅已经难以容忍，防范房地产金融风险意识越来越强。”一位不愿具名的分析师认为，多年调控无效，令购房者、地产商对政策很“麻木”，但实际上，房价是否能降仍主要看政府的态度。
“房价与地产股的价格是联动的，如果房价上涨放缓，或者出现下跌，必将连累地产股。”上述分析师表示。
四季度分歧
对于地产板块以后的走势，在记者采访的多位专家也是见仁见智，观点各不相同。
但是他认为，房地产板块作为主流热点的领涨板块的阶段已经结束，目前市场正在进入补涨行情，资金正在向交通、电力等板块转移。他们的成交量正在放大，表现越来越活跃。
而某私募基金经理鲁先生却认为，从基金的动作可以看出基金在第四季度对地产板块不看好。
2015年3月，全国住宅价格呈现的整体走势是一线城市仍继续小幅下跌，部分二三线城市呈现上涨势头。中国房地产价格指数研究院，全国100个城市新建住宅平均价格10523元/平方米，自上年5月份出现连续十个月下跌后，目前跌幅明显收窄。3月份住宅价格环比上涨城市的有43个，较上月增加了4个;环比价格下降的城市有55个，较上月减少了6个。重点监测的37个城市成交面积环比上涨23.2%。其中：有70%的成交面积涨幅超过20%，最高涨幅达26.4%。由此判断，城市楼市供需全面回暖态势明显，政策导向利于市场，但楼市库存巨大，市场主流仍需“以价换量”。房地产市场调整需要一个持续过程，短期内房地产市场很难全面复苏，特别是库存积压严重的三四线城市，在一段时期内将只能是“降价促销”的局面。
二、对房地产市场主要影响因素的分析
（一）人口流动量对住房价格的影响分析
（二）房产税对普通住房购买力的影响分析
房产税的政策效应在上海、重庆试点城市已开始逐步显现，对抑制高端住房消费和房价过快上涨势头、优化住房供应结构发挥了显著作用。但经过调查发现，民众最为关心的问题之一是开征房产税是否会增加普通购房者的税负和影响家庭的消费水平。按照目前上海市房产税的计算方法：居民家庭人均60平方米为标准，超出的住房面积部分，应税住房年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。以住房超出100平方米为例计税：100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可见，房产税针对上海市的人均收入水平来说，购置改善性普通住房对家庭生活水平的影响不大。尤其是住房价格在每平方米5000元左右的“三四线”城市，以住房相同超出100平方米计税，纳税额仅为每年2100元，所以房产税对有稳定收入的家庭来说影响不大。
（三）城镇人口增量对城镇住房销售市场的影响分析
三、房地产市场未来的走势分析
（一）从未来小康社会发展进程看，房地产市场潜力巨大
一是从2013年我国31个省市自治区城镇化率看，已经达到60%城镇化率小康标准的地区仅有8个，尚有23个省市自治区整体上还没有达到小康标准。二是按照2013年31个省市自治区13.55亿常住人口推算，实现小康标准60%的城镇化率，需要城镇人口应达到8.13亿，但这一时点的城镇总人口仅为7.27亿，因此，还需要有0.86亿的人口进入城镇。三是按照2010年全国第六次人口普查城镇户均人口3.10人推算，在现有城镇人口不改善住房的前提下，城镇还需要新建2774万套住房，才能满足小康社会的需要。因此，房地产市场在未来仍有一定的发展潜力。
（二）从近期房地产市场的整体走势看，三四线楼市需要一个缓冲过程
2015年一季度，国家统计局房地产企业联网直报平台显示有的地区监测数据呈现“双增双降”的逆市发展态势，即：房屋竣工面积和空置面积增长，房屋施工面积和商品房销售面积下降。与此同时，根据目前中国指数研究院对房地产监测的景气指数进行判断，空置的住房需要经过一个逐步消化的过程。
四、几点建议
1.介于目前房地产市场的严峻态势，建议政府从更高层面统筹安排，启动房地产普查工作，全面了解居民对住房的需求。尽快摸清各地区居民是否需要房子，需要什么类型的房子，需求量有多大。从而为更科学地制定土地和住房供应规划、更有针对性地对房地产市场进行调控提供依据。
2.按照城镇整体发展规划和布局，在开展棚户区改造和房地产开发增加住房数量的同时，更需要注重提高居住质量和舒适度。
3.准确判断城镇化率提高幅度，加大市场预测分析，防止房源供过于求，科学制定房地产开发规划和布局，降低房地产开发风险。
在跌宕起伏的全球金融市场里，曾军认为A股是其中最难以判断和捕捉的市场，也是全世界最难投资的股票市场，原因依然是制度问题。
曾军分析认为，监管机制仅对上市公司和投资者中的弱势群体有效，而投资者利益仍然得不到充分的保护。同时，A股不具备可供企业长期成长的文化、法律环境。且资本管制使资本不能在全球市场自由流动，只能囤积于国内的房地产和股票投资，由此造成了股票和房地产被进一步高估。
“这些因素最终导致国内证券市场80%左右的投资者已基本放弃了宏观趋势判断，而专注于更容易理解和把握的个股进行长期投资。”
在谈及如何去应对长期大震荡的A股市场时，曾军表示投资者必须对困扰和阻碍国内市场投资回报的因素有清晰的认识。“既然不能选择市场，那么构造一个具备长期持续盈利能力的投资体系是基础和必须的工作，如建立从企业分析、行业研究、趋势判断相结合的包含多重安全边际的决策体系、制定风控制度等。”
投资A股还需揣摩政策动向，难度可谓“全球第一”，在海外市场仅需判断经济状况和基本面往往即可“十拿九稳”。“80%基本面+80%政策面，按概率的计算可得出64%的成功概率，而在海外市场仅基本面这一项就可取得80%的胜算概率。”
别因噎废食
对于近期市场在多重利好因素刺激下的反弹，曾军认为目前A股市场走势分析可围绕两条主线展开。第一条主线是市盈率和GDP增速的关系。目前，道琼斯指数的市盈率约为13倍，对应美国GDP每年3%的增长，而沪深300指数的市盈率约为12倍，却对应每年约8%的GDP增长率。
“不难看出我国的GDP增速是美国的2倍以上，但市盈率却比美国还低，这本身意味着A股存在估值修复的需要。”
曾军说，我国资本市场投资品种仍很有限，在房地产市场投资严重受限的情况下，资金仍将不断流向股市。因此，沪深300指数的市盈率也将修复到20倍左右的历史水平。
第二条主线是银行股的估值修复有望推动大盘上涨。目前银行股的市盈率为6.5倍左右，市场所担忧的地方债问题也在逐步得到解决，后市将迎来银行股的估值修复。由于银行股在股市中占有较大的比重，因此大盘也有望随之上涨。
针对坊间对大盘走势的众说纷纭，曾军认为，带着悲观情绪的投资者切不可因噎废食：“好比你说这件衣服我不喜欢，那么我就不穿衣服了。这样的思维完全偏离了问题的本质。”投资者应更多地去探讨如何创造一个真正公正、公平、公开的证券市场，让更多成熟的机构投资者入市去加速证券市场投资理念的转变。
投资者要学会风控
近20年证券从业经历的积淀，不仅给了曾军丰富的金融市场趋势判断和金融衍生产品交易经验，也令他树立了强烈的风控意识。
“外汇交易员的经历对我日后从事投资的帮助很大，一方面培养了宏观思维，对宏观趋势的判断极为看重。另一方面，外汇交易杠杆有时候高达20倍，一个外汇交易员能否成功很大程度上取决于风险控制水平。”
风控是投资管理者最需要重视的关键，股市在3000点时的风险并不一定小于5000点，“因为股指处于3000点时对投资者的伤害可能更大”。他表示，价格本身就隐含了风险系数，在资本市场安全永远比利润更重要。而宏观判断和趋势投资是所有投资风险控制的第一道关口，只有判断对了宏观趋势，才能够把握股市的大方向。
经济会触底反弹
尽管当前经济下滑态势十分明显，但从目前状态看，这种调整是适度的，经济仍处于快速增长区间。但是，当前经济运行中存在三大突出问题不容忽视。一是中小企业受出口受阻、生产成本上升、融资困难等多重因素影响，生产经营面临前所未有的困难。二是成本压力增加和需求减弱将导致企业利润明显下降，这会大大降低企业投资的积极性，也对就业增长和居民收入增长形成较大的压力。三是股票市场和房地产市场调整的风险日趋加大，成为影响我国金融安全以及整个经济增长的不稳定因素。以上三方面问题已构成未来宏观经济进一步向下调整的压力，对此，宏观调控应加大政策的微调力度，突出前瞻性、灵活性和有效性，已确保今后经济增长回落不至过猛。
(二)对全年经济增长的预测
1、经济增速明显回落，但通胀率创出新高
初步预计2008年国内生产总值为296513.4亿元，比上年实际增长10.1％，比上年增速放慢1.8个百分点。全年CPI增长将创新高，达6.3％左右，但月度下降趋势明显，CPI增长已连续4个月回落，未来几个月将继续小幅回落。
2、三大需求增长“两落一升”
固定资产投资实际增长明显回落，1―8月累计城镇固定资产投资名义同比增长27.4％，比上年同期加快0.7个百分点。全年固定资产投资增长“名稳实降”，初步预计全社会名义固定资产投资增长24％，实际投资增长15％左右。实际出口增长明显回落，且顺差减少。预计全年出口14372.5亿美元，同比增长18％，进口11852.5亿美元，同比增长24％。全年贸易顺差2520亿美元，比去年下降3.9％。消费增长创新高。1-8月社会消费品零售总额同比增长21.9％，比上年同期提高6.2个百分点，扣除价格上涨因素，实际增长13％以上。初步预计，全年社会消费品零售总额名义增长20.7％左右，实际增长13.3％。
3、工业增速明显回落，企业效益大幅下滑
受国内多重自然灾害和出口放缓以及奥运期间个别施工企业停工等因素影响，今年工业增长呈明显回落趋势，1-8月累计规模以上工业增加值同比增长15.7％，比去年同期回落2.7个百分点。预计全年规模以上工业增加值同比增长16％，比上年回落2.5个百分点。与此同时，企业效益在成本上升和需求下滑的双重压力下，将可能继续大幅下滑。
二、2009年经济增长走势分析及预测
(一)经济增长走势分析与预测
2009年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于今年。世界经济增长周期性变化和国内周期性因素相叠加，增大了明年经济进一步向下调整的压力。但是，我国经济长期增长的内在条件没有改变，宏观经济政策有可能转为中性偏松，明年经济继续向下调整的幅度可能会小于今年。初步预计2009年我国GDP突破30万亿元大关，达339359.6亿元，有望实现不低于9％的增长。如果政策干预力度较小，则不排除破“9％”的可能。
1、外部环境继续恶化，对出口增长的压力较大
2、消费增长将趋于放慢
3、房地产市场开始进入中期调整期，且有可能持续3年以上，明年房地产投资增长将会明显放缓，进而将对整个国民经济造成不利影响
今年以来，房地产市场波动加剧，随着奥运结束，2009年房地产市场调整将会加深。我们预计房地产调整有可能延续到2010甚至2011年才可结束。今年以来出现的特大城市房价下
4、企业盈利能力明显下降，经济内生性增长动力明显减弱
数据显示，今年前8个月规模以上工业企业利润增长19.4％，和上年同期比明显下降。其中主要是受需求减弱及成本因素影响(受原材料、劳动力价格大幅上涨，人民币升值、出口退税政策调整、资金趋紧融资困难等影响)，这对于长期依靠低成本竞争的中国制造业无疑带来相当大的挑战。尤其是中小企业将会面临前所未有的困难。虽然近期宏观政策在向偏松的方向调整，但在外需趋弱、经济景气面临周期性收缩以及高成本的三重压力下，未来一段时期，企业盈利能力将会受到进一步的影响，这必然会造成整个社会投融资萎缩以及影响就业和消费需求缩减，进而导致整个国民经济出现内生性收缩。
(二)三大需求增长分析与预测
出口增速将继续放慢，但净出口对经济增长的贡献将好于今年。由于明年内需放缓，进口也将会相应放缓，因此，估计明年外贸顺差有可能保持一定增加，进而净出口对经济增长的贡献可能会好于今年。初步预计，2009年出口增长16％，进口增长19％，贸易顺差2567.6亿美元，增长1.9％。
(三)物价增长走势分析与预测
从影响明年价格上涨的因素来看，第一，食品价格将会继续回落。食品价格上涨是影响本轮价格上涨的重要因素，目前食品价格已呈明显回落趋势，月环比涨幅自3月份以来持续下降。第二，PPI增速有望回落，且传导机制的变化使得PPI向CPI传导的可能性不大。第三，资源要素价格从长期来看上涨压力较大，但短期内在经济面临收缩的情况下，对价格总水平的影响有限。
总体来看，明年物价将继续呈回落趋势，通胀压力大为缓解，初步预计，CPI上涨3-4％。
三、2009年宏观经济政策取向及建议
针对明年我国经济面临的国内外形势比较严峻的局面，为了防止本轮经济出现过度调整，我们建议：2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，采取中性偏松的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。“双稳健”政策其重点要以扩大消费需求为核心，以加快改革为重点，从战略上实现短期增长目标与长期稳定发展相结合，以确保经济持续健康较快增长。
第一，财政政策在稳健的前提下可采取有针对性地结构性松动措施。如大幅度增加对农业、农村基础设施、社会保障及社区医疗等薄弱环节及弱势群体的支出，尤其要加大对灾后重建以及中西部县域基础设施的投入力度；增加对自主创新、产业结构升级、生态环保以及就业的支出。要加大税收政策调控力度，在东北成功实行的增值税转型政策应该尽快向全国推广；要通过财政贴息和税收减免加大对东部地区产业向中西部地区转移的支持力度；对创新型企业和一些小企业采取税收减免政策；为了扩大中低收入群体消费和保持财政税收稳定增长，建议继续提高个人所得税起征点的同时提高税率水平，这样也有利于缓解贫富差距的进一步扩大。
第二，稳健的货币政策要在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应量和信贷规模，保持供应量和信贷规模适度稳定增长。今年信贷规模预计增长14.5％，明年信贷增长应保持在14％以上，并建议取消按季控制信贷规模，根据经济增长变化需要适时把握信贷投放节奏，必要时可继续下调存款准备金率。以确保国民经济平稳较快增长。同时，要切实采取有效措施，加大对中小企业的信贷支持力度。对“两高一资”行业则要采取紧缩性货币政策。
2008年世界经济面临次贷危机、油价高企等因素的影响，最近各研究机构纷纷调低了预期经济增长指标。2008年1月国际货币基金组织对2008年全球经济增长速度的预测从2007年7月时的5.2%下调到4.1%，下调了1.1个百分点；对美国和日本经济增长率的预测均下调至1.5%；对欧元区经济增长率的预测降为1.6%；对中国经济增长率的预测降为10%。美国经济发生衰退的风险加大，但不会引发全球经济衰退，主要经济体之间周期的非同步性决定了全球发生经济衰退的可能性很小。
2．美国次贷危机及影响
美国次贷危机产生的原因在于，“9.11”以后，为刺激经济，美联储一直实施低利率政策，导致不动产价格攀升，继而形成房地产市场泡沫。从2004年6月开始，为了遏制通货膨胀压力的上升，美联储连续17次提高基准利率，至2006年6月联邦基准利率最终被提高到5.25%，导致房地产需求下降，价格回落。同时，因为债务已经超过了房屋的实际价格，拖延还贷的现象显著增加，首先被拖欠的贷款就是所谓的次级贷款。美国住房市场的急剧降温，引发了全球金融市场的激烈动荡。
3.石油价格波动及走势分析
二、世界经济形势对中国经济的影响
国际经济对中国经济的影响主要有两方面：（1）出口减少，经济增长下降。有关分析认为，外部环境“趋冷”，使中国内部经济自动“降温”。如果宏观调控过度紧缩，容易形成“超调”。（2）货币政策加息空间很小。中美货币政策具有不同取向。在美联储不断降息的情况下，中美利差的扩大将会吸引更多的国际资金流入中国，加剧中国的流动性过剩。中国紧缩性货币政策的加息空间被一再压缩。
世界上一些国家对中国企业在海外寻求资源的紧张甚至限制，主要是出于对“中国崛起”的恐惧，其中不排除某些国家有压制中国的战略思维。在获取世界重要资源方面，中国今后还会面临新的矛盾和冲突。此外，出于长期的战略考虑，中国也应审时度势，更加理性地分析当前的国际政治经济形势，克服急功近利的情绪与做法，避免当年中国海洋石油总公司收购美国石油公司不成反而形成被动局面的事情再次发生。实际上，中国不必过分沉重地背上资源的包袱，毕竟当今世界是全球化的时代，经济合作与互利共赢是当前国际经济关系的基调。同时，作为长期的发展战略，寻求海外资源应当更加理性化、策略化，多采用民间资本包括海外华商资本的形式，实现资源主体的多元化。
国务院自2010年4月遏制房价过快上涨的通知到2011年1月又“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。
1.我国房地产市场发展现状
虽然我国房地产市场保持了年均超过20%的增长速度，依然难以满足不断增加的需求，房地产市场似乎一直处于稀缺的卖方市场状态。原因主要有两个方面：第一，我国社会经济持续快速的发展，使得人们的收入水平也随之不断提高，此外，城市化进程的加快以及人口的增加，各种合力形成了对住房巨大的刚性需求；第二，房地产自身很强的投机性已经使之成为重要投资品，在预期房价上涨时，投资和投机需求快速进入市场。当前，这种投资和投机已经过度，推动房价非理性的快速飙升，房价的增长速度严重超过了经济和人民收入的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期福布斯已将房产泡沫列为全球六大资产泡沫第二位，其中包涵的风险不可小视，国家政府对此应引起足够的重视。
当前，我国房地产业面临的主要问题有以下几个方面：一、房地产价格上涨过快，房屋价格虚高；二、房地产开发结构失衡，有效供给不足；三、房地产市场秩序混乱；四、投机性成分增加，融资方式过于单一，市场风险大。而房地产业中存在的这些问题是市场本身无法解决的，这就要求政府必须对房地产进行宏观调控，以实现房地产市场的健康运行。
2.当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响
2.1财政政策调控对房地产市场的影响
2.2货币政策调控对房地产市场的影响
2.3行政政策——限购令
3.未来政策走势的初步判断
3.1调控效果将显现
3.2经济因素干扰调控
国际金融危机及其影响逐渐消除，国内经济尤其是实体经济日趋向好，为本次调控提供了非常必要的先决条件。我国经济受到国际经济环境的影响是广泛而且深刻的。然而，目前国际经济形势并不乐观，美国经济复苏缓慢，欧洲问题不断，如果出现全球性的事件导致经济动荡的话，有可能将打乱上述的调控部署。这种不确定因素始终存在，可以成为我们观察调控政策变化趋势的重要的外部因素。
3.3调控难以长期持续
尽管中央调控的决心和力度如此有力，但刺激房地产市场走高的制度性因素并未消除。首先是土地财政问题，地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变，地方政府推高地价的冲动始终存在，目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地产投资热潮实际上是持续通货膨胀预期下，投资渠道匮乏导致资金不断追高的结果。因此，通货膨胀预期不变，投资渠道不能拓宽，目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治标不治本。因此，目前的调控是阶段性的，不具备长期持续的基础。
4.房地产企业的应对措施
4.1根据资金供应状况，适度调整发展战略
由于央行紧缩银根，造成开发商正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。
开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。
4.2慎重选择开发项目，注意控制风险
4.3开发适销对路产品，规避市场风险
我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。
总结
总之，预计未来2-3年，我国房地产市场发展供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约因素依然存在，一系列调控措施将继续执行。房地产调控力度进一步加强，资源将向保障性住房倾斜，谨防二三线城市房地产的过热，防止一线城市房地产市场在繁荣后的“大落”，为房地产业及整个国民经济的平稳发展创造良好的条件。
参考文献
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[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155
1宿州市2015年下半年以来房地产市场运营情况调查为了调查宿州市2015年下半年至今的房地产市场运营情况，笔者从宿州市房管局网站“宿房网”上，查阅了2015年5月以来的所有市场月报以及大量新闻报道，获得了丰富翔实的数据。不过因为房管局网站上一月市场月报的缺失以及笔者自身获取数据信息的渠道有限，1月的市场数据仍大多根据2月市场月报提供的信息推算补充而来。这些数据经过筛选和组织整理之后，现编制成如下表格以供参考。
22015年下半年以来宿州房地产市场发展趋势分析21开发投资趋势分析
从图1可以看出，虽然近半年多来本市房地产投资呈现出较大波动，但总的来说表现出明显的增长趋势，表明房地产开发商对宿州市房地产市场的发展前景总体看好。此外可以看出，市场的拐点大概出现在2015年8月，9月的开发投资陡然上升，此后六个月一直处在22亿～26亿元的较高图1宿州市房地产开发投资走势（汇总）
水平，究其原因，可能与9月以后住房政策的密集出台有密切关系。至于政策对于房地产市场的影响，将会在下出具体分析。
22供求关系及去库存压力分析
市场供应方面，从来看，2015年下半年以来的房地产竣工面积除了在2016年2月出现了大幅反弹之外，无论是市区还是各县都表现出了明显的下降趋势。我们可以进一步借助“指数平滑法”来揭示这个趋势，为了较充分地体现近期政策的影响，故把指数α值选定为06，可以看出经过一次指数平滑后，预测值呈现出较为明显的下降趋势。
但如果同样对开工面积表中的数据用“指数平滑法”进行处理的话，可以看出，无论是实际值还是预测值都没有显示出较为明显和持续的上升或下降趋势，而只是在40万平方米左右的水平上下波动，且幅度较大，故对其未来走向不敢妄加推测。
综合以上分析，近期本市房地产市场的供应量持续下降，而需求量全市长期维持在30万平方米的水平，最近两个月受楼市一些利好消息的影响还有显著增加。楼市总体的供求关系持续改善，库存压力也应相对减轻。见图6。
不过从另一方面来看库存压力，本市的房屋竣工面积就算明显下降，但2015年6月以来的大多数时期，仍然高于同期的成交面积和合同备案面积，我市的房地产库存量仍然处于净增长的状态，市场供求关系仍是供大于求。再如图7所示，近半年多宿州市房价一路走低，也是市场供大于求的表现。
23结构特点分析
房地产市场的结构变动相比以上市场因素的波动要缓和平稳的多，从购房人户籍结构上看，市区人口和外地人口所占的比重呈现出缓慢上升的趋势，但上升幅度极小，过程极其不明显；而各县人口所占的比重相比有较为明显的下降。可以看出本市城市化进程的稳步推进和人口流动性正在逐渐增强是一个长期缓慢的过程。见图8。
从图9可以看出，年龄在30～40岁的中年人是购房的主力军，并且其所占比例还在持续稳步提高，而年龄在50岁以上的老年人和30岁以下的年轻人所占比例有所下降。尤其是30岁以下的人群下降明显，其所占的比例原来和30～40岁的人群不相上下，但截至现在，两者之间已显示出明显的差距。30～40岁的购房者已占据明显多数。可以预见，30岁以下的年轻人，储蓄和收入水平都必有限，能够负担十几万甚至二十多万首付的必定不多，以前父母帮助子女买房的现象较多，在30岁以下与50岁以上人群占购房者比例较大中也有所反映。如今这两个人群的比重同步下降，反映出父母帮子女买房现象的减少，年轻人经济独立性的增强、购房年龄延后，以及社会购房观念变化等一系列复杂的社会变化。图10套型结构变动
从图10可见，本市房地产市场销售的户型占比中，90m2以下的户型占比显示出微弱的下降趋势，反之，120m2以上的户型略有增长。数据显示的这种现象反映了宿州居民居住水平的持续改善，再结合近半年的房价走势分析，房价的下降也带来了购房者购买能力的相对提高，使更多的消费者有能力购买大户型。房屋套型结构的这种变化应是本市经济发展和居民收入水平提高的长期趋势与房地产市场价格因素共同作用的结果。图11资金结构变动
3房地产政策实施效果分析
2015年以来，楼市利好消息不断，降准降息，下调首付比例，公积金政策层出不穷，房地产市场的重要性被提高到前所未有的高度。为了更好的分析今年以来的各项政策的实施效果及其对房地产市场的影响程度，现将今年以来的政策进行整理汇总如表4所示，之后再结合上文房地产发展近况的各项图表，一一进行对比分析。
从图1看，本市房地产市场在2015年7月之前一直处于低迷且下行阶段，前四个月的平均投资额仅有1606亿元，之后在8月出现转折，9月市场迅速升温，之后几个月投资额持续保持在22亿元以上。20159―20162月开发投资额平均达到2540亿元，为前四个月均值的158倍之多。结合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽视的作用。2015年9月之后正是政策的密集出台期，每月出台政策多达三四项。此外可以看出，8月之前虽每月也有政策推出，但多为货币政策。而9月以后的政策几乎全是财政政策以及公积金、降首付等针对房地产市场的信贷政策。据此可以看出两种政策截然不同的效果。货币政策更多是针对宏观经济，对房地产市场影响有限，而房地产市场的回暖需要更多更具针对性的政策支撑。
32对市场供求关系的影响
从表4可以看出，各项政策，无论是降息降准、减税降费、降首付，还是调整公积金，都是着眼于供求关系的需求一方来进行的调整。因此接下来，将以房屋成交面积与合同备案面积的变化为准，尝试分析政策对市场需求端的影响。
以桥区为例，图4显示，整个取样期之间，成交面积始终在15万～2万平方米左右波动，只有岁末年初的两个月成交量有比较明显的增长，2015年12月的成交量达到26万平方米，2016年1月进一步上涨到35万平米。不过如果剔除掉持续整个一月之久的“房交会”以及期间市政府出台的各项房屋补贴政策对房市的刺激作用，可以认为2015年9月以来密集出台的各项政策对房地产销售的影响实际有限。如果以9月为界分前后两期来分析的话，前期四个月的月均成交量为184万平方米，而后期的平均成交量为219万平方米，但如果将2016年1月“房展会”期间的过高数据剔除不计的话，其平均值则为192万平方米，较前期数据只增加了800平方米。
同理，前期的月均合同备案面积为2827万平方米，后期为月均3324万平方米；可是如果将明显过高的2016年1～2月两个数据剔除的话，2015年9～12月的月均合同备案面积仅为2718万平方米，比前期反而还下降了109万平方米。从实际效果来看，除了“房展会”期间宿州市地方政府推出的房屋补贴政策，9月以来的针对房地产的各项政策，对购房者的影响都较为有限。
33对市场结构的影响
中央在2015年10月出台了公积金异地贷款政策，此政策对我市房地产结构的影响可以从图8看出来。在10月之前，持外地户籍在我市购房的人群始终占购房者总数的13%～14%；10月该政策一经出台，外籍购房者随即呈现稳定小幅增长之势，连续四个月，外籍购房者占购房者总数的比例都几乎以1%的速度递增。反映这项政策着实为一部分人解决了外地购房的难题，一定程度上满足了外籍人口的住房需求，是符合社会人口流动性增长需要的。
年龄结构上，上文已说明年龄在30～40岁的购房者在购房者总量中所占的比例呈现明显的上升趋势，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延续以上方法，将整个取样期间以9月为界分为货币政策为主的前期和公积金、房贷等政策全面密集出台的后期，可以看出，两个时期同为5个月，30～40岁的购房者占比上升幅度也同为4%。如果对这条曲线做线性分析，可决系数R2=094，说明这部分数据基本上是呈线性匀速增长的，政策影响并不显著。
4总结与建议
在分析2015年以来各项政策的效果时，可以看到，第一，房地产市场对政策有非常强的敏感度和依赖性，房地产市场如果想要迎来长期稳定的发展，持续的政策支持必不可少。第二，财政政策对楼市的影响远不如财政政策和信贷政策直接和明显。从以往的经验里可以看到，每次降息后，资金更多的是流入了股市等资本市场，因此房地产市场受到的影响就较为有限。第三，9月以来各项房地产政策对开发商的刺激似乎大于对消费者的刺激，使得投资量的增幅大于成交量和备案量的增幅，其原因可能是房地产企业相比普通大众对此类政策具有更高的敏感性。这种现象的存在可能会使“去库存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展会”期间宿州市地方政府出台的购房补贴政策取得了显而易见的效果，地方政府的政策对本地房地产市场的影响更加直接，效果也更为明显。
结合以上现象给出的政策建议是：第一，如果政策的制定是以房地产市场作为调控对象，建议侧重使用财政政策和信贷政策，以期对楼市产生较为直接的作用。第二，在松政策，促销费的同时，严格控制市场供应，控制房地产开发投资规模和开工规模，“去库存”需要两头抓。第三，给予地方政府足够政策自，可根据本地本市的具体情况特点，制定差异化的政策，如在今年2月下调首付比例的政策中就允许部分地区根据地方需要下调至20%。这种差异化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潜能，促进当地房地产市场的健康发展。
参考文献：
1、7月份营销推广思路
通过分析目标客群的购买心理，得出其对产品的诉求点，价格已经不再成为购买产品的主导因素。市场的变化、消费客群的变化，使傲景观澜后期营销推广策略进入了品牌营销阶段，傲景观澜将借助活动以及项目产品推介会加大全方位营销推广，对天津市的高端目标客户进行项目营销推广宣传，扩大项目知名度，为泰丰集团顺利进入天津市场奠定良好基础。
7月份主要的营销推广思路如下：
（1）提升品牌形象，打破区域堡垒，进入天津市房地产市场，扩大产品认知度；
（2）充分挖掘唯一性，在激烈的市场竞争中，保持绝对产品优势和竞争优势；
（3）巩固产品忠诚度，提高推荐量，实现老业主带新业主；
（4）快速进入天津市场，以项目独有景观优势，公园居家有氧的生活方式，吸引天津市内目标客户投资，居住；
（5）以“快、速度”反映市场适应市场，以“稳”求得市场的伸缩性。
2、7月份整体推广重点
后期销售的推广主线，结合当前的大势销售重点，深挖产品的核心价值，重新搭建市场平台，提高产品的认知度。傲景观澜以“纯居住景观大宅”为品牌目标的媒体诉求点，展开综合性的策略思考。项目市场推广应对下列问题予以清晰的解释:
重点清晰了解以下三要素：
（1）市场立足点，即傲景观澜绝对竞争优势。
A、品牌形象的树立，对区域堡垒的良性冲击；
、规避区域市场大量同质化产品影响
运用：深挖产品优势，以绝对竞争力规避区域竞争项目的影响，一方面，突显区域地块的稀缺性，傲景观澜地段优势的绝对性；另一方面，强调周边良好的人文环境，优良的配套设施，提升文化品位社区形象，得到广泛消费者的认同。
C、气势磅礴的100000平米的“极少主义建筑群”。
运用：项目体现的理念更多应该落到实处，软硬结合，整合各方面资源，打造“傲景观澜——极少主义建筑”这一全新的市场品牌形象。
（1）目标客群的认知及体现，与其产生共鸣。
（2）巩固老业主对项目的忠诚度，通过后期活动提高推荐量。
（3）通过项目产品推介会，作为项目进入市区的切入点，扩大泰丰集团的知名度。
3、7月份媒体策略：
报广媒体的投入
天津今晚报（6月23日或6月24日）整版
宣传主题：傲景观澜6月28日盛大开盘项目推介会
每日新报（6月23日或6月24日）整版
户外媒体配合
天津主要路牌选择：黑牛城道与紫金山路交口路牌(270平方米)
天津主要路牌选择：卫津南路嘉利大厦对面路牌（203平米）
位于小白楼商圈CBD，毗邻滨江购物中心,是市中心的繁华地段
4、项目宣传活动配合
太太研究生活会
打造魅力女人，构建尊贵生活……
一、活动目的：
提升产品影响力
邀约国内的知名色彩专家于茜蔓女士进行讲座，展现泰丰集团强大的社会影响力；
通过活动前后的新闻推广宣传，推广泰丰集团及傲景观澜项目的形象，扩大、滨海新区以外的地区、天津市区的知名度。
推动品牌建设
通过新闻推广宣传，提升品牌形象，树立品牌美誉度；为泰丰集团顺利进军天津市市场，开展项目推广打下坚实的基础。
20__年7月1日上午13：30—15：30
三、活动的地点：暂定天津喜来登大酒店会议厅或水晶宫酒店
四、讲座主题：女性色彩魅力搭配
五、主讲老师于西蔓女士
针对人群：
天津市白领、金领女性。年龄在26—40岁之间。具有消费潜力及可感性引导消费的人群，她们在安居置业和消费投资方面有一定的意见主张。追求生活品位，塑造完美个人形象的成功女性群体。
媒体配合：
宣传主题：太太研究生活会宣传告知
2）今晚报（6月23日或6月24日）半版
3）每日新报（6月23日或6月24日）半版
4）北方经济时报（6月22日或6月24日）半版
十、销售道具
销售人员事先准备好楼盘的宣传手册（提袋、楼书、户型图等）
注：通过此次活动借此树立泰丰集团品牌形象和傲景观澜项目良好的形象。
泰丰家园四期——傲景观澜项目介绍会
十年铸就品牌泰丰今朝再造观景豪宅………
泰丰·傲景观澜激扬入市
1、提高泰丰集团知名度，提升傲景观澜产品形象；
2、打破区域堡垒，进入天津市房地产市场，扩大产品认知度；
3、充分挖掘傲景观澜产品的唯一性，在激烈的市场竞争中，推介产品优势；
4、巩固产品忠诚度，提高推荐量，实现老业主带新业主；
5、快速进入天津市场，以项目独有优势景观，公园居家有氧的生活方式，吸引天津市内目标客户投资，居住。
自助冷餐式项目推介酒会：16：30——18：30（负责人：泰丰集团、锋华兴业、活动公司）
三、活动地点：天津大礼堂2号会议厅
四、主办单位：天津泰丰集团、
五、邀请单位：泰丰集团领导；锋华兴业领导；五合国际设计集团；泰丰工程部、规划部；泰丰集团万洁物业公司；房地产专家。
六、活动内容：
a)主讲人：泰丰集团领导
内容：泰丰集团形象介绍
b)主讲人：泰丰集团——工程部、规划部
内容：傲景观澜项目介绍和产品介绍
c)主讲人：五合国际设计集团——刘力
内容：傲景观澜景观规划介绍
d)主讲人：泰丰集团万洁物业——负责人
内容：物业管理公司提供金牌服务
e)主讲人：房地产专家——刘玉录博士
内容：滨海新区未来房地产投资走势分析
嘉宾人员
注：现场委派销售员对傲景观澜项目进行详细楼盘的讲解和发放宣传品（楼书）
七、参加人员：泰丰集团领导；锋华兴业领导；五合国际设计集团；泰丰工程部、规划部；泰丰集团万洁物业公司；房地产专家。
八、新闻媒体配合（项目推介会的现场跟踪宣传报道）
媒体工作人员、各大报纸记者。（新滨海周刊记者姜培、北方经济时报记者刘树强、今晚报记者张同、孙中伟、每日新报郑永霞搜房杨定坤
注：（以上所有记者暂定）
售楼处工作人员（全体销售人员）
八、参加人数：200-300人
九、媒体配合：
4）今晚报（6月23日——6月24日）
5）每日新报（6月23日或6月24日）
4）北方经济时报（6月22日或6月24日）
销售人员事先准备好楼盘的宣传手册（提袋、楼书、户型图等）沙盘模型
注：主题围绕每次内容，介绍一下泰丰集团的实力及这次推介会的意义，借此树立泰丰企业和傲景观澜项目良好的形象。
傲景观澜温州推介会初步方案
前言：
目前，整体房地产市场销售的多元化演变，越来越多的房地产项目不单单局限于当地的区域市场消费，就象东北的购房团光顾威海及珠海的房地产市场，北京的房展会亲临山西的房地产市场一样，很多区域的房地产项目也开始面对全国推介。由于地区于地区之间的房地产市场的差别，未来市场的潜量的掌握程度不一，这就为房地产市场的全国性投资蕴涵了无限的商机，从而涌现出了许多房地产的投资者，多年的房地产投资使得这些青睐房地产事业的投资者越来越专业化，就象我们熟知的“温州炒房团”一样，哪个地区的房地产市场升值潜力大，哪里就有他们活跃的身影，“长三角”版块、“珠三角”版块以及“京津冀”版块等都成了众多房地产投资者的投资热区。
就本项目而言，我公司建议的“傲景观澜温州推介会”，不单单是为了销售而推介，就泰丰公司的长期发展战略看，温州推介会的宗旨是通过投资者将项目推向全国，打出续列的品牌目标，未来的泰丰不只是天津的泰丰，而是全国的泰丰。
推介会初步构思：
具体步骤：
一、市场初探
计划利用我公司的既有关系，联系温州政府机构及民间组织、炒房团，将傲景观澜项目资料、泰丰集团背景资料、天津及滨海新区近期和远期的战略发展前景、项目市场地位、投资情况分析等文件一并快递，先小范围对市场进行摸底。在根据小范围市场探测反应，我公司再制定下一步详细推介计划。（负责人XX）
二、联系场地
如果市场初探反应良好，我公司将派人到温州考察当地市场，并联系当地高档消费场所，如市中心五星级酒店等并对现场消费人群进行考察、场地测量。（负责人__）
三、安排布展宣传
联系当地展示单位对既定场地进行布置、安排当地主流媒体档期、运送资料等（__）。
关键词：大学城；房价；地价；研究报告
Keywords：universitycity；housingprice；landprice；researchreport
0引言
随着中国经济的稳定发展，中国房价持续处在高位，其影响因素也是错综复杂。自二十一世纪以来，房地产投资增长迅速，房价也随之上涨。中国各地商品房房价一涨再涨，地价作为房价的一个重要组成部分，其上涨是推动房价上涨的主要因素。同样的，房价在受到市场这双“无形的大手”的推动下，通过一定的传导机制也影响着地价的变化。而人们对住房的需求属于生产资料消费需求，是维持生存的必要条件。而引起房价变动因素较多，因此，我们着手对房价与地价进行研究，对改善居民生活水平与协调经济健康发展都具有重要的现实意义。
1对象与方法
1.1对象江宁大学城内7个小区一年之内的房价走势（按月平均），见图1。
1.2调查方法
①调查采用抽样调查，随机选取江宁大学城内七个不同的小区的房价和取得地价，以及江宁大学城房价的均价作为样本；
②期间为2015年10月至2015年9月；
③辅助调查中有问卷调查，为了获取人们对大学城房价地价变动的看法；
④总计发放问卷80份，收回问卷80份，其中有效问卷80份，有效回收率为100%；
⑤根据回收的样本数据，进行统计学处理分析。
2调查结果
2.1江宁大学城近一年房价回归方程（表1）
根据（图1）图像趋势，由于统计期间为近一年，是短期变化，可近似视作直线变化来测算，此处采用最小二乘法。
设：Pc=a+bt
a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2）
将a、b带入直线趋势模型中得出的江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t（2015年10月时t=1）
以同种方式测的南京房价的回归直线方程为：P’=13391.23+483.7t
测算方法：？籽XY=■
公式中Cov（X，Y）为X，Y的协方差，D（X）、D（Y）分别为X、Y的方差（X为每月江宁房价，Y为每月小区房价）。
2.3江宁大学城各个小区地价及楼面地价（表3）
3调查分析
3.1房价与地价的变动影响
①房价的基本组成是，房价=地价+建筑物价格，它是房地产经济的一个重要指标，也是房地产市场运作和配置资源最为关键的调节机制。
②地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。在我国，由于土地不允许自由买卖，所以地价也指出让一定时期内的土地使用权的对价。
③房价与地价的变动在无外界干扰的情况下基本趋于一致，地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用。
3.2数据分析
3.2.1江宁大学城近一年房价
根据（表2）数据显示，随着月份的推移，江宁大学城在近一年房价逐月递增。我们小组利用最小二乘法数学建模求出江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t（2015年10月时t=1）。也就是说，在我们组最初统计的2015年10月江宁房价就达到了13841.3元/m^2，每个月江宁房价就会上升393.94元/m^2。为了方便数据比较分析，我们小组以同种方式测的南京房价的回归直线方程为：P’=13391.23+483.7t。由此可见，江宁房价并没有南京整体房价长得多。
3.2.3江宁大学城各个小区地价及楼面地价
①根据（表4）显示，江宁大学城各个小区地价大概占房价的50%。其中，楼面地价房价比最低的保利梧桐语是29.40%，楼面地价房价比最高的方山熙园是60.71%，楼面地价房价比均值是48.40%，而全国平均水平大概是33.3%，由表4的数据，我们小组分析出江宁大学城的地价较全国占房价比高出15%左右，集资房楼面地价房比商品房楼面地价房比低。
②我们知道，楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。现在，只需要了解江宁大学城地价的情况，就可以粗略估计出江宁大学城大概的房价情况和变化趋势。但是，也要注意，房价上涨并不能全部归于地价上涨，地价的波动也未必会促使房价波动。
江宁大学城内的各个小区房价的变化也与整体房价的变动有着密切的联系，地价上涨推动着房价；外来人口由于难以支付市内过高的房价，将眼光放在了房价较低的大学城地区，从调查情况来看，房价与地价影响机制总体可表述为：成本与需求同时推动房价上涨。
从地价角度来看，江宁大学城地价在近五年内暴涨近五成，房价也在两年内番了近一倍，房屋的基础设施建设费以及地价作为既定成本，对房价的变化虽不直接，但作为一个必要成本，房价的市场变动时刻影响着房价的变动。
因此，无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。
4大学生房价和地价的影响因素
一个地区的房价首先决定于它本身的地理位置，所处地区的经济发展水平，交通等。南京的江宁地区，原本位于江北，交通相对于南京其他地区而言相对落后，产业结构简单，经济相对不发达，房价也自然比南京市房价均价底许多。而随着政策，以及地铁1号线的通车，对其房价与地价产生了巨大的影响，近期在2016年9月22日的土拍会上，江宁方山区域紧邻老小区印湖山庄的G61地块地价超2.2万元/平米，成为区域新高价地，根据分析推测，未来江宁大学城方山地区的房价可能达到近4万元/平米。
4.1政策因素
不可否认的是，调控政策对于房地产市场有着直接的影响。成交量受政策影响巨大，可谓是立竿见影。
①2011年年初的限购令直接把楼市成交量推进谷底。
②2013年年底“宁八条”二套房首付提至7成，再加2014年3月出台“宁七条”控制房价，让2014年整年成交低迷。
③从2014年年底到2015年整年，从取消限购令到营业税改革、二手房首付降至4.5成，外加不停的降准降息，一系列政策导致南京楼市的十八连涨。
2016年下半年，南京更是出台了最严厉的限购措施，规定本市二套房家庭不得购房，一度引发了离婚潮。
目前看来，南京市场的拐点已经出现，成交量开始下降，库存量呈现逐渐上升的趋势，政策调控已经显示了效果。
4.2“炒房热”带动“地价热”
“炒房热”带动“地价热”，这个在现今房价与低价问题上，已经是一个非常明显的现象。以江宁大学城为例，方山大学城作为风头最劲的版块当仁不让。近期的金洽会上，江宁高新园区更是吸金200亿投资，引入了11个重大项目。方山大学城本次共有3幅地块出让，其中G66地块为龙眠大道以西、格致路以南的商办混合用地，G57、G61皆为住宅用地。G56地块则相对较远，沿着G53地块最南端的云台山河路，一路向西，大约需要走1、2公里后。G56地块最高限价仅有15965元/平米，是本次出让的九龙湖4块地中唯一没有突破1万9的，是4块地中最"便宜"的一幅地。
从版块现状（九龙湖为例），方山大学城板块整体均价在2万/平米+左右。中粮祥云、中航樾广场，分别以23520元/平米和24450元/平米的售罄价让南京人看见了方山的潜力。九龙湖板块整体均价在2万8/平米+左右，且整个九龙湖板块在售楼盘并不多，且多处于“房慌”状态。有多个楼盘已经断供好几个月了，板块内一房难求。
综上，房价与地价始终始终是相辅相成的。
4.3周边设施条件
在调查问卷中，江宁地区购房的人们更倾向于选择在高校学区内或地铁附近购房。地铁交通、学区等因素成为人们购房首要考虑的对象。
①教育设施：教育资源质量作用大于学校数量。
教育的地位越来重要，学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。教育资源对周边住宅价格存在正向影响。教育资源存在数量越多，品质越好，其周边房价相应较高。从整体来看，小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分。以江宁百家湖为例，其辖区内的百家湖小学，翠屏山小学的学区房房价都逼近两万。而其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。比如江宁大学城带动了地铁周边市场的发展。
②交通通达度：大学城地区由于新校区的建设和整个城市规划的需要，往往位于城市的郊区等房价较低的地区，广大大学生和居民通往市中心主要依赖的就是地铁，地铁是他们出行最便利、快捷、廉价的方式。
根据一号线刚刚开通时江宁地区二手房价的走势图，08年1月09年8月江宁房价较为平稳，并有一段短暂的下跌。自09年9月开始，房价呈现波动式快速增长趋势。10年的5月是江宁房价的顶峰，而此时也是南延线通车的时候。在一号南延线建设的3年中，江宁房价翻了整整三倍。江宁地区的房价不仅持续上涨，并且和南京市的平均房价差距越来越小，南京市的均价上涨了大约2000元，而江北地区的房价均价上涨了4000元左右，是南京市均价上涨价格的两倍。
江宁的房价快速上涨正说明了地铁对房价有着巨大的影响。交通通达度往往决定了一个地区的发展前景，对房地产市场而言是一种巨大的推力，大大提高了买房需求，由于投资人和买房者的集中大量购买，房产市场顿时变得火热，市场上有钱买不到房的现象出现，房价在供求关系的影响下，一路快速上涨，也就不难理解了。
4.4房价和地价的相互影响
从初期调查情况来看，房价与地价影响机制总体可表述为：成本与需求同时推动房价上涨。
房价与地价上涨趋势基本一致，地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用，此结论与立项初期设想一致。
另外，房价与地价的变化是相互影响、相互作用的，而不是简单的单方向影响。
简单来说，地价的上升会提高房地产开发的成本从而提高房价，这是显而易见的；地价提高后，政府为了考虑到房地产开发商的利益，将会大幅提高容积率，使得分摊到每平方的地价减少，减轻房地产开发商负担，因此高层住宅房增多，刚需提高，导致房价的进一步上涨；而这一轮上涨趋势会被消费者误以为是房价又将上涨的信号，导致人们更加急需要买房，需求进一步被刺激。
4.5需求推动
商品房是特殊商品，房价主要由供求关系决定。在中国买房的除了炒楼盘的人和有钱人外，大部分都是普通工薪阶层，买房目的不是为了投资生财，而是简简单单为了满足生存需求。多少人买房是因为孩子要上学，是因为有户籍享受当地福利和住房保障。由数据可知大部分买房人的心里价位维持在一万左右，然接连上涨的房价已经让许多买房者望而却步。
5关于大学城未来房价地价走势分析
5.1高地价必然推动高房价
随着近日江宁地区土拍频繁爆出高价江宁大学城板块甚至拍出22241元/平米楼面价的天价地块（G61），而其余的地块也大多过万，目前江宁方山大学城板块的整体均价已经达到了2万/平米的水平，所以，我们有理由相信，坐拥方山这样得天独厚的自然资源，又具备地铁1号线以及景枫KINGMO、太阳城等新建大型购物广场，在加上不断涌入的外来人口和应届大学毕业生的住房刚需的江宁大学城，房价快速上涨是必然趋势。按照统计的趋势，来年江宁大学城均价破2.5万几乎已是板上钉钉之事。
5.2未来政策将主导江宁大学城房价走势
在南京，买房人怕买不到房，开发商却怕抢不到地。这使得本身稀缺的土地资源变得更加紧张。
苏州在今年年中的时候，出台土地限价令，设定了地价红线，按照政府给出的最高限价，最高的一幅地块溢价率为231%，最低一幅地块溢价率为89%。此政策比南京和杭州更为严厉，若超过最高限价，则竞价无效。将熔断机制作用于管控房地产行业，其效果也值得期待。
南京市人大常委会第二十七次会议中，京市市长缪瑞林作关于2016年上半年工作情况和下半年工作安排的报告。他在报告中指出，南京房地产市场风险加大。近日来连续拍出的天价地块也验证了这点，未来南京市是否对严格落实房地价管控标准，设置价格管控线，严控区域楼王，是控制未来江宁大学城房价的关键因素。
6结语
房价和地价持续上涨已成必然趋势，也是众所周知的现实。对于来自各方面的因素的推动，房价的上涨显得波动但总体是上升趋势。房价与地价的变化是相互影响、相互作用的。无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。本文认为，如今房地产市场的调控，政策的导向才是最为关键的因素，若一味由市场导向，必定会使得房地产泡沫加剧，重蹈美国次贷危机的覆辙。
[1]中国房地产估价师学会编.房地产估价理论与方法[M].北京：中国物价出版社，2001.
一、我国宏观经济走势分析
1、消费增长保持稳定
（1）有哪些因素推动了消费增长？一是政策因素，它还会成为一种动力而继续支持消费增长。我国在未来一段时期内，调控宏观政策的重点工作，依旧是提高消费对增长的贡献度，同时进一步扩大消费需求。二是进一步落实措施，提高城乡居民的收入水平，以此提高社会消费意愿。三是继续完善节能产品、汽车及家电的消费政策。
（2）有哪些因素抑制了消费增长？一是国家近期内已经出台或即将出台的房地产调控政策，它会减缓和住房有关的建材和家具的增长速度。二是由于过去的一段时期内，房价的大幅增长，相应的会制约已购房居民在其他方面的消费。三是国家近年来连续发生的地震、干旱等自然灾害会造成局部地区消费能力的下降，同时也使当地居民的实际生活水平降低，实际收入减少。
2、物价上涨压力加大
一是输入型物价上涨动力加大。经济危机过后，世界经济开始逐渐复苏，引发国际上大宗商品价格的巨幅增长，也进一步增强了物价对我国的传导影响。二是由于近几年来华北地区低温、西南地区干旱，这些异常的天气变化造成农产品的产量大幅降低。三是原材料及生产资料购入价格的提高，会进一步向下游传导。四是在一些沿海地区，例如珠三角，尽管“招工难”问题已经通过提高工资而得到解决，但相应的也会提升劳动力的成本。这些客观因素的存在，将导致我国成本推动型物价的上升压力进一步加强。
3、通货膨胀压力增大
尽管我国经济已经从过去强劲的复苏转变为现在稳定的复苏，但依然存在着经济下行的风险。并且通胀和下行的风险并存，固定资产的投资增速减缓，通货膨胀的压力增强，投资驱动模式作用减弱。在短期内，经济的发展需要靠经济、消费及进出口三个方面来带动。
二、我国下一步宏观经济政策调控
1、调整财政货币政策、预防通货膨胀
从现阶段来看，我国宏观调控的矛盾已经发生了改变，同时要面临经济下滑和价格上升两种压力，现在的焦点问题是通货膨胀的压力，已经基本上代替了经济下行的压力。目前的状况，造成了财政货币政策陷入无法选择的境地。
消费者物价指数通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。如果消费者物价指数升幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险，从而造成经济前景不明朗。因此，该指数过高的升幅往往不被市场欢迎。例如，在过去12个月，消费者物价指数上升2.3%，那表示，生活成本比12个月前平均上升2.3%。当生活成本提高，你的金钱价值便随之下降。也就是说，一年前收到的一张100元纸币，今日只可以买到价值97.75元的货品及服务。一般说来当CPI>3%的增幅时，我们称为通货膨胀；而当CPI>5%的增幅时，就是严重的通货膨胀。
我们过去的政策目标是稳增长，下一步的政策目标是，即要稳增长、又要防通胀，中间的目标是调结构。这样的一种背景，需要我们及时的调整财政货币政策，进一步深化经济财政政策，以促进经济增长动力。下一步的宏观政策可以采用宽松的货币政策和积极的财政政策。积极的财政政策有利于扩大需求，应对国内的内需不足的现状。宽松的货币政策，通过提高货币供应增长速度来刺激总需求，在这种政策下，取得信贷更为容易，利息率会降低，而央行近期降息27个基点，正是政策宽松信号。
2、加大政策力度，提高支出结构
我们财政政策必须把握四大投资支柱，一是民生的投资，二是结构调整的投资，三是创新的投资；四是三农的投资。特别是最近几年来，对农场品生产供应方面，没有提供相应的保障体系。水利设施方面，包括农村的灌溉设施和水库，已经遭到严重的损毁。在农村的公共服务和农村道路方面，都有明显的先兆。所以为调动农村生产的积极性，我们就要建立长效稳定的农产品供给机制和价格保障机制，而不应该仅仅是一些短期的、临时性的措施。
3、改革税制、推动结构性减税
结构性减税并非是单一的减税，在税收上存在着有增有减，但总量上是在减少。目前我们的消费呈现升级的趋势，前一阶段消费升级主要是依靠政策扩大消费，而我们下一步的政策目标是推动消费升级，将提高人们的消费能力作为主攻方向。因此，扩大内需和治理经济萧条的可行的政策选择是改变收入分配格局，加大财政向贫穷阶层的转移支付力度，缩小收入分配差距。其具体举措如下几个方面。（1）认真贯彻农村税费改革，切实减轻农民负担，在适当时候取消农业税。（2）公平税负，对高收入者征收超额累进所得税、财产税、利息税，通过税收调节收入分配。（3）健全社会保障机制，加大政府对低收入阶层的转移支付。
4、进一步深化体制改革
加大政府体制改革和制度创新力度，减少权力对国有资产的侵蚀，建立起抑制不法侵占国有资产和谋取非法收入行为的监管机制，同时建立对非法收入攫取者的惩戒机制，从制度上限制和减少因“灰黑色收入”大量存在而导致社会收入分配不公和贫富悬殊现象。完善社会主义市场经济法律体系、司法体系和民主法律监督体系。在财政体制改革上，应该进一步调整中央和地方的财权，给地方正常的融资渠道，以便于地方政府控制土地价格，使房价得到有效打压。
结语
今后经济工作的重点，即要适度、适时的调整宏观经济政策，保证经济的正常运行，同时还要在经济稳步运行的基础上，采取适当的改革措施，不断建立和完善健康的经济体制，以迎接未来不断出现的挑战。
[1]王俭贵.劳动与资本市场的双重过剩.宏观经济形势的新概括.经济学家，2002.