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一、熟悉项目申报流程及前期工作内涵
二、积累缩略语表达
如对部门的简称：PMO，自治区项目办、PIU，项目实施单位、MOE，教育部、MOF，财政部、XUARFD，新疆维吾尔自治区财政厅、XUARDRC，新疆维吾尔自治区发改委、XUARED，新疆维吾尔自治区教育厅、XUARAO，新疆维吾尔自治区审计厅、
三、学习专业术语含义
如贷款协议中的关键词：Front-endFee，先征费、Commit
mentCharge，承诺费、VariableSpread，浮动利差、LoanFunding，贷款资金、CounterpartFunding，配套资金、GracePeriod，宽限期、LevelRepayment，等额偿还、TheClosingDate，关账日、Fiscal
Year，财年、OvertimeAllowances，超时补贴等；采购方式：Shop
ping，询价、Director-Contracting，直采、Quality-BasedSelection，基于质量的选择、SelectionBasedontheconsultants’Qualifica
近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。
一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析
中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。
为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。
二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题
（一）对抵押物价值过高评估
一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。
（二）不能准确把握抵押物隐含的风险
这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。
（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估
（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬
在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。
三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。
银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。
（五）评估师队伍素质参差不齐
在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。
（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性
虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。
三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知
评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。
（三）评估行业主管部门和行业协会方面
2.加强评估行业协会的统一建设
虽然房地产评估师有自己的行业协会――房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。
3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性
当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。
（四）银行抵押贷款估价管理方面
中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。
2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源
评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。
参考文献：
[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.
目前，商业银行一般在以下贷款环节引入中介机构：企业申请贷款提供的财务报表需审计时引入会计师、审计师事务所；对具备贷款条件而无抵押物的企业发放贷款时引入担保公司；抵押物价值认定时引入评估机构；房地产等贷款办理时引入登记机构（主要包括房地产交易所、国土局、工商局、车管所等机构）；抵押物登记有瑕疵或有权审批人要求办理公证时引入公证机构（主要是各地公证处、律师事务所）；房屋、汽车等抵押财产需要保险时引入保险中介机构；发生贷款纠纷、诉讼时引入律师事务所。
二、商业银行贷款中介活动的社会环境
随着市场经济的发展和社会专业化分工的深化，社会中介市场发展迅速，但在行业、地区、资质等方面的发展不平衡现象较为突出。
目前，参与商业银行贷款中介机构已非常之多，仅与某国有银行广东省分行有业务合作的中介机构就达200多家。由于各家商业银行所处的地区经济社会发展的差异，市场环境不同，很多地方性法规也不一样，中介机构市场发育程度不同，造成商业银行贷款中介活动的社会环境差异很大，十分复杂。
整体而言，除公证机构外，其他类型的中介机构行业准入门槛都比较低，因此行业竞争较为激烈，公司资质也参差不齐。同时，目前全国和各地对中介机构基本都没有统
一、成熟、完备的法律规范和行业监管制度，因而，其在运行过程中主要以自律为主，缺乏有效监管。
另外，现实中各种中介机构被简单条块分割，归属不同的行业管理部门，各行业自行规定各种执业资格，如财政部门管理会计师事务所、资产评估公司；国土部门管理土地评估机构资质；房管部门管理房地产估价师资质等，甚至有的中介机构（如各种担保机构）没有明确的监管部门。因此，各种管理部门的监管尺度不一，亦存在监管真空。而银行又不得不面对不同行业的中介机构，资质鉴别、机构选择、报告使用等方面都存在较大困难。
三、商业银行与中介机构的关系
从根本上讲，商业银行与中介机构由于利益关系联系在一起。在贷款活动中，商业银行处于主导地位，中介机构则是被选择和被使用的角色。但是，中介机构对商业银行来讲也是一把“双刃剑”，一方面，它在推动商业银行业务发展、防范贷款业务风险方面具有积极、重要的作用；另一方面，如果商业银行对中介机构选择不当、疏于管理或过分依赖，也可能会带来较大的风险隐患。因而，商业银行与中介机构的基本关系可归结为：商业银行应该如何选择和变更中介机构；商业银行如何使用中介机构提供的服务；中介机构服务的收费状况（即具体的利益关系）；中介机构对商业银行信贷决策及管理的影响；商业银行对中介机构业务活动的管理。
1商业银行对中介机构的选择和变更
目前，虽然各家商业银行并没有统一的选择中介机构的制度和模式，但在与中介机构合作中普遍持较为谨慎的态度。
商业银行在筛选中介机构时，具有较为严格的程序和标准。主要考察中介机构的执业资格、资质水平、诚信情况、服务质量、收费合理性等，一般采取公开选聘的方式，通过内部评审小组评定，从综合评级较高、地区排名靠前、实力强、诚信度高、无违规违纪记录的中介机构中选择数家签订合作协议。
同时，大多数商业银行对入选的中介机构实行动态管理，每年进行考核和评价，及时淘汰、调整、补充。个别银行还要求中介机构交纳一定额度的保证金，对其执业活动起到约束作用。如发现中介机构提供的报告内容不完整、数据明显不实甚至弄虚作假等现象，将终止合作关系。
2商业银行对中介机构出具报告的使用及评估
据调查，商业银行在贷款过程中一般都会尊重中介机构的服务成果，对符合银行要求的报告，会在信贷评审报告中给予认可，并作为贷款决策的依据之一。
针对有疑问的审计报告，经过银行调查了解，如果确属企业提供虚假财务信息，则一方面将企业的信用等级降级，另一方面将没有尽职的会计师事务所和会计师列入银行内部的黑名单，并通报各级审查部门。视情形严重程度，对出问题会计师事务所及其会计师审计的其他企业报告从严审查，或不予采信，并要求贷款方委托其他事务所另行审计。
针对评估机构出具的评估报告，银行一般会成立内部审核小组对抵质押物进行二次评估。内部审核小组运用自身掌握的知识，结合当地的实际情况，对抵质押物自行进行评估，再将两次评估结果进行比较。如果差别较大，经核实是评估机构未尽责或故意弄虚作假，则会对该评估机构提供的其他评估报告从严审查或不予采信，并要求贷款方另选评估机构重新评估抵质押物。
3商业银行贷款中介机构的收费状况
现行商业银行贷款中介活动收费一般分为两类：一是允许客户自由选择中介机构的银行，中介费用一般都由客户承担，银行并不介入收费标准的制定和磋商；二是由银行指定引入的中介机构，其费用标准一般由银行制定或者参照国家有关部委规定。
按市场经济原则，不同中介机构的收费标准也会不同，但由于激烈竞争，同一地区同一性质的中介机构收费差异一般也不会很大。据调查了解，目前中介市场的确并存“收费较高”和“超低价竞争”两种现象。一方面，在有政府强制性规定、行业垄断较高、市场风气不正的地区和中介机构类型中，收费偏高。另一方面，“超低价竞争”在机构数量多、收费缺乏标准的中介市场上相当突出。违背市场原则和成本约束的超低收费，会导致中介机构偷工减料、违反程序、迎合客户、敷衍了事等不良现象丛生，危害中介市场的健康发展。
4中介机构对银行信贷决策及管理的影响
在具体的信贷业务过程中，银行一般会在贷前调查、授信评审、签约核保、抵押登记等环节上进行独立操作，但在决策时会适度参考中介机构提供的信息或数据。律师事务所的法律服务特别是贷前的法律审查意见总体上为参考性意见，对银行贷款审批有重要影响，但不起决定性作用。
5商业银行对中介机构业务活动的管理
商业银行对中介机构的管理内容一般包括：中介机构的甄选、资格年审以及退出管理等，并在服务收费、时效性方面提出要求。商业银行在与中介机构的业务合作过程中，会对中介机构的服务水平、员工素质、业务能力、职业道德、评估公平性进行考核。
有些银行会根据总行以及监管部门的有关法规及要求，按照职能分工对中介机构进行监管。需要特别指出的是对于担保公司的选择。近年，各类型的担保机构发展迅速，但由于其经营风险较大，行业定位不明确，存在资质、经营管理水平较低且缺乏有效的行业管理等问题。商业银行在办理涉及专业担保公司的信贷业务时，一般都会对专业担保公司进行严格调查，由总行统一授信，并实现限额管理。
四、商业银行贷款中介活动中存在的主要问题
1银行贷款中介机构诚信意识普遍比较薄弱，给商业银行经营带来一定风险隐患
一、描述目标资产、业务组合,确定承压对象和承压指标
二、分析压力因素,确定压力指标
压力因素主要是项目销售价格的下降和基准利率的上调。
2011年,长沙市内六区商品房成交均价为7535元/平方米,同比增长36%,楼价再创新高。上半年政策密集调控,“新国八条”、限贷、限购、限价、加息接踵而来,房地产下半年开始出现回落,投资主体结构和市场供需关系发生改变,四季度成交量出现大幅下滑,价格增速放缓。年内央行三次加息,5年期贷款利率10年来首破7%。根据这一态势,再结合长沙市居民逐渐提高的可支配收入水平,综合考虑后选择房地产开发项目的销售价格和5年期贷款利率作为压力指标。
(一)基本情况表(见下页表1)
表1反映了贷款组合最基本的要素信息如项目名称、贷款期限等。
(二)项目评估表(见下页表2)
表2反映了项目原始的成本费用构成,该部分信息是银行风险经理严格按照评估报告所写,特别是表中预测销售价格由于是审批和办理抵押的关键信息,所以在项目评估阶段一般比较保守,该值一般取得比较低。
(三)资金投入进展表
(四)销售进展表
在分析了项目的成本和费用后,就应该进一步分析项目将来产生的经营性现金流入。下页表4反映了项目的销售进展情况,包括已销售面积、已销售价格以及剩余销售面积。已销售面积和剩余销售面积之和应与评估表中项目建筑面积一致。最后是在售同类房产目前均价,反映的是未进行预售项目的同类房产的参照价格。
(五)财务报表
上述四张表大体上反映的是该项目一段时期内的发生数,为流量信息。为更精确地反映企业在压力时点的存量状况,还应知道企业在压力时点的财务报表。如下页表5所示。
通过资产负债表可以比较企业自筹资金的到位情况,核算科目、企业销售收入等项目是否合理,以及企业的贷款金额是否已全部到位等。
四、压力测试情景设计过程与结果
压力测试情景一:分别假设项目的基准销售价格在2011年12月31日的基础上分别下降10%、20%、25%三种情况。而在确定压力下的销售价格是在以下三种价格中取最小,分别是:(1)若项目已经有预售价格,则记该价格为P预售;(2)若项目有详尽地域同类同质项目的销售价格,则记该价格为P同类;(3)从项目评估报告中取得该项目的评估价格为P评估。假设压力情景为房价下跌10%,则压力价格为:P压力=min(90%×P预售,90%×P同类,P评估)①
在此,评估价格没有乘以90%是因为,根据实际情况银行贷款的评估报告是在实际发放贷款之前,即2010年就完成了,而彼时长沙地区的房价相较2年后而言比较低,可直接作为压力价格。
压力测试情景二:考虑最不利的情景,假设项目的基准销售价格
在2011年12月31日的基础上下降25%后,同时5年期贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点,在此情况下,不但企业的销售收入将下降,同时财务费用和资金成本也将增加。
五、压力测试模型构建
9.计算其他压力情景下的项目盈亏。将压力下的销售价格分别换成下跌20%和25%,重复上述步骤2至8,分别计算即可。10.计算在5年期贷款利率上升时的项目盈亏。考虑最不利的情景,房价下跌25%,贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点,即将步骤6的r分别加上0.25%和0.5%即可再计算项目利润。
六、压力测试模型运算结果分析
根据以上过程,逐个计算所有的30个项目,汇总后,仅考虑销售价格下降因素可以得到表6结果。结果表明,在销售价格分别下降10%、20%和25%的情况下,可能亏损的项目个数分别为1个、3个和4个,可能形成的不良贷款分别为3亿元、5.8亿元和7.2亿元,可能造成的损失分别为2亿元、2.8亿元和4.2亿元。在25%压力价格下并考虑贷款利率的上调,可以得到表7结果。结果表明,在销售价格下降25%的情况下,5年期贷款利率分别上调0.25和0.5个百分点,则可能亏损的项目数分别为2个和6个,可能形成的不良贷款额分别为14亿元和23亿元,可能由此造成的损失为6.5亿元和9.7亿元。
现在开始分析该银行的资产状况。在上述各压力情景下,银行的不良贷款会相应增加,于是就需要相应地提高贷款损失准备金,从而减少资本和风险加权资产,资本充足率也会相应减少。
假设该银行的贷款资产状况如表8所示。
再由表6和表7的数据,在假设房价下跌10%的情形下,涉及的贷款合同余额为300000000元,即假设现有的优质贷款D2中的300变为不良贷款(NPLs)。假设对新增的不良贷款需要25%的贷款损失准备金,需要增加75000000元,使得银行的资本减少为6391200(D14-75)。详细结果如表9所示。
从以上数据可以看出,冲击前的银行资本充足率为7.9%,符合《巴塞尔协议3》对6%的核心资本充足率要求。冲击之后的资本充足率变为0.67%,远低于监管要求,可以看出,在房价下跌10%的压力情景下,银行资产面临较大的风险。
根据本次压力测试结果,一定程度上反映了房地产开发企业的利润率主要与以下因素有关:
(一)与房地产的成本尤其是土地成本有关
该银行贷款项目主要是全国性的大公司如万科、保利、恒大等,与本地区房地产通过出让方式得到较为便宜的地价不同,这些公司主要通过拍卖或购买项目拿地,故土地成本即所谓的地根相对较高。这也决定了这些开发企业必须快进快出,及时回笼资金去购买新地,所以往往首先降价的便是这些公司。
二、专业专注的项目贷款评估是消除弊端的有效手段
设置独立的评估部门是革除弊端的捷径。设置独立于信贷部门的评估部门是评估专业专注的保障，是现代商业银行贷款流程中的必需环节。
信贷与评估作为两个不同的职能部门分立的必要性如下：一由贷款项目评估的本质特征决定。评估只有独立于信贷部门，才有可能克服传统体制下信贷部门“贷前、贷后统管”“任务当先、风险靠后”等弊端，保证项目评估的客观准确。二是信贷部门立项、评估部门评估、审批部门决策的三权分立的信贷管理体系，不仅适应商业银行风险管理的要求，也实现了信贷管理职能在不同部门的分工合作与相互制约，是商业银行经营管理体制上质的飞跃。三是只有评估部门独立，才会保证其专业化、知识化、科学化的推进，做到专业专注，才能更好的提高评估质量，实现防范项目贷款风险的目标。
三、商业银行贷款项目评估部门的职能及定位
要发挥贷款项目评估的职能作用，首先是项目评估的职能定位明确、再次是培养造就项目评估的合格人才。项目评估体系的未来组织形式是：公司制，其特征是：完全市场化。考虑我国现阶段的金融环境其合理的模式应为：对内作为商业银行的职能部门，对外则应是能够受到社会认可的咨询评估机构。
2、理顺信贷与评估部门之间的关系。只有准确、合理地界定两者的权、责、利，才能减少贷款管理过程中的责任盲区，充分协调两部门达到协同配合防范控制信贷风险、提高信贷资产质量的目的。
3、建立贷款项目决策的双向权力制衡机制。评估部门成立后，其做为信贷部门与审批部门承上启下的环节，应制定规则，以形成责权的双向制衡机制。一是信贷部门须尊重评估部门的权力，对未经评估的贷款项目，不得发放贷款；对经过评估部门评估被否决的项目，贷审部门不得审批。而评估作为贷款项管理过程的中间环节，不能界入项目的前期准备，包括调查立项、筛选等过程；二是除不可抗力的因素外，评估部门应对所评估的贷款项目和所作出的评估结论承担一定的评估责任；三是审批部门对评估部门的评估报告和评估结论如有异义，可令其复评。
现阶段，商业银行信贷体制能够制订和建立信贷部门立项、评估部门评估、审批部门审批的三位一体的商业银行信贷资产操作系统，从制度上规范贷款立项、评估、审批行为，保证项目贷款的质量，将商业银行的信贷风险降到最低。而作为专业专注的评估部门，是衔接信贷和审批部门的重要一环，其未来发展方向应该是实现专家评估制度，走专业化、电子化、系统化、市场化的道路，从根本上实现评估方法的科学性，提高评估结论的准确性，树立评估工作的权威性。
[1]缴秀民.银行固定资产贷款项目评估实务.中央编译出版社
一、即期价值修正法和到期价值估计法
（一）即期价值修正法
运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。
（二）到期价值估算法
其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R
S：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。
β=V（S，T）：解释变量系数（变量S，变量T）
最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2
二、运用SPSS软件进行回归分析
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据：
以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：
贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。
三、小结
通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。
参考文献:
[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：
关键词：世界银行；项目评估体系；贷款
在借款国完成项目准备的各项工作、提出项目报告书之后，世行就着手对项目进行评估。项目评估的主要依据是借款人在项目准备阶段所完成的各种材料，如可行性研究报告、项目实施计划、项目运行计划、环境影响评价报告、移民安置规划报告等、评估往往要进行实地考察，以全面、系统的评审项目的各个方面，对项目的评审与检查主要集中在六个方面：技术、机构、经济、财务、环境与社会。
1.技术方面
世行在评估项目的技术可行性时候，要求项目设计合理，在工艺上处理得当，并且符合一般公认的标准。技术评估涉及到工程设施的规模、选址和具体布置等问题，拟采用的设备和运行方式，以及执行项目是否符合实际情况，达到预期产出水平的可能性多大等。另外，项目评估团还将详细考察技术代替方案、拟采用的解决措施以及预期效果等。
技术评估的关键是审查费用的估算和气所依据的工程技术数据是否合理，分析这些估算是否为项目可能遇到的自然风险和物价风险留有余地。技术评估还要审查项目采购工作的安排是否符合世行的要求，工程监理与咨询服务是否安排妥善，并审查项目对人和自然环境的潜在影响，务必使得不利影响得以控制或者尽量减少。
2.机构方面
世行特别重视项目执行机构的组织与管理。世行认为，无论资金流动和物质设施建设的价值有多大，从长远的角度来看，其重要性都不如建立一个健全的机构体系。实践证明，一个国家的组织机构、人事制度、工资待遇、管理体制等对于项目计划的制订和实施具有非常重要的影响。因此，世行在进行项目评估时候，要求项目具备以下条件：
合理的内部组织机构
拥有一定水平的、能够胜任工作的管理人员与一线人员
合格的技术人员
必要的培训设施
有效的信息交流渠道，并与本国有关部门保持良好的协作关系
在项目管理上能够使用网络分析法、计划评审法、层次分析法等科学方法
在必要情况下改变项目的政策及实施内容的能力
3.经济方面
通过几个互为替代的方案的效益费用分析从而选择最优的开发方案，并评价项目实施对国民经济产生的影响，世行对这种效益成本分析在评估阶段做最后的审定与评价。经济分析需要注意以下四点
从宏观的角度分析项目对国家开发目标所做的贡献
从项目对社会同的有用产品和服务及项目所耗用的全社会有用的资源才考察项目的效益和成本
要使用影子价格、影子汇率、影子工资和赎回折现率等社会参数，以消除贸易限制、税收、补贴等政策性因素对成本和效益的真正经济价值的歪曲
运用经济净现值、经济内部收益率、经济效益费用比等指标来评价项目优劣
4.财务方面
对于盈利性项目，世行的财务评估还要考虑项目单位能否偿还所有债务，包括世行贷款的本息，是否有足够的流动资金，以及能否利用其内部资产增值等等。为此，世行在进行财务评估时都要求项目单位提供其全单位的资产负债表、收益表和现金流量表等，并通过这些资料对企业的财务情况进行仔细的分析研究，同时对未来情况作出预测。
5.环境方面
环境分析的内容因项目性质和类型不同而各异。一般来说，存在两方面的环境问题，一是由于自然资源利用不当，使得生态恶化，例如农林牧业的过度开发利用，使大面积的植被受到破坏，造成水土流失、土地荒漠化以及气候异常等问题，这类问题被称之为生态环境问题。我国黄土高原地区的生态破坏与水土流失问题就属于这种类型。二是指工农业生产和人类生活排放的废物超过环境的自净能力而引起的环境污染，如空气污染、水污染和废物污染等。一般来说，发展中国家以前者居多，发达国家以后者为甚，我国是发展中国家，技术经济落后，这两类环境问题都兼而有之，而且情况十分严重，环境治理与环境污染控制任务艰巨。因此，新上的建设项目包括世界银行贷款项目必须十分注意环境保护工作。
6.社会方面
在社会方面，主要对项目的社会效益进行评估，如项目对移民、社会就业、妇女与少数民族权益，人民生活状况，公众的参与、社区的组织、地区发展平衡、项目引发的主要社会矛盾及其解决方法的影响。
7.项目评估报告
项目评估报告是世行工作人员评估项目内在质量的技术性报告，它是世行批准项目贷款的主要依据（但不是贷款签署的法律性文件）。另外，由于项目评估报告识别了项目实施的关键性因素，它为世行和借款人监督项目的实施起到了指导性作用。项目评估报告主要包括以下内容：
Assessmentoftherealestateandfinancialriskprevention
WangYanchao1YanShanhua2
1AgriculturalBankofChinaLimitedLiaoningDalianDalianBranchofthe116001
2DalianVankeRealEstateDevelopmentCompanyLimitedLiaoningDalian116021
Abstract:inrecentyears,ourcountryrealestateindustrydevelopment,andhasbecomeanewgrowthpointofnationaleconomyin.Butatthesametime,therealestateindustryisalsooneofthemosteasytoproduceeconomicbubble,causefinancialriskindustry.Thisarticleembarksfromthereality,analysisoftherealestateappraisalintheproblemofexistence,putforwardthecorrespondingbankfinancialriskpreventionmeasures,inordertoregulatetherealestateassessmentandpreventionoffinancialriskofrealestateforthepurposeof.
Keywords:realestateappraisal;financialrisk;strategy;analysis
房地产引起不可移动性和保值增值性，成为银行最理想的中长期抵押物。银行为保障其贷款安全性，就需要合理地对抵押房地产进行估价，从而形成基于抵押贷款为目的的房地产评估。我国在房地产评估理论和实务方面的研究相对滞后，实践中亦存在着多方面的问题，如评估的时点性、选择方法不当同融资本身的长期性相矛盾，抵押物产权瑕疵、业务衔接不合理等。因此，健全作为联系房地产市场和银行金融风险纽带的房地产抵押贷款评估体系就显得十分重要。
一、房地产评估中存在的主要问题
（一）估价方法的选择问题
房地产估价常用的三种方法是成本法、市场比较法和收益法，估价人员应以实际情况为依据，来对估价方法进行合理的选择。其中市场比较法的本质是将近期类似房地产交易价格作为向导来实施的评估。当房地产市场过热，其交易价格持续超出实际价格合理范围时，此种方法估算的抵押物价值必定比其真实价值要高，银行贷款发放额度自然扩大。当房地产市场回归理性，其交易价格又会重新回到合理范围内，这时抵押物实际价值逐渐显现，导致了银行信贷安全隐患的形成，很大程度上会导致将来大量的坏账、呆账。
（二）估价特点同融资长期性相矛盾
房地产估计的一个显著特点就是时点性，即很大程度上是对当前价格状态的评估对象作出判断，大致市场比较法的广为应用，使得在对房地产抵押物进行评估时，多是以当前市场景气度为依据来对抵押贷款价值高低作出判断，而对抵押物未来成交价格变化则相对忽略。房地产抵押贷款偿还周期伴随着数个房地产的经济周期，房地产市场繁荣时期发放抵押贷款，确定的贷款发放额度易高于抵押物长期均衡价值估价。当房地产市场一旦进入萧条或衰退时期，抵押物市场价格便会低于评估结果。此时，如果借贷方理性违约或无力按期还款，就很可能对银行资产的安全性形成冲击，诱发金融风险的形成，甚至爆发金融危机。
（三）估价机构同银行业务衔接问题
各商业银行曾下设房地产评估部，但随后逐渐被分离出去，转而委托专门估价机构来对抵押物进行评估。此种情况下，评估机构同银行业务的衔接好坏十分重要。当前，我国银行中懂得估价程序和方法的技术人员不多，评估机构中人员对银行放贷细则和程序也知之甚少，从而致使银行难以对估价结果有效地利用起来。暂且不谈抵押贷款比例的确定问题，就当前这种肤浅又简单的衔接模式，就导致了估价工作客观性和科学性的大程度降低，致使金融风险的增加。
（四）抵押物产权瑕疵问题
房地产不但包括地上及土地定着物和同地上利用相联系的地下改良物，以上组成部分的衍生权利亦包含其中。因此，抵押物产权的明晰性将对对房地产抵押价值的高低与实现产生直接影响。于福利分房的基础上，我国又进行了住房制度改革，房地产产权结构和类型较为复杂，产权不全或产权多元化的房屋数量较多，这一定程度上增加了房地产评估的难度。如果抵押物产权本身存在瑕疵，抵押人一旦违约，抵押物的变现价值将大大低于抵押价值，金融风险进一步增加。
二、基于房地产评估的银行金融风险防范策略分析
（一）创新完善现有评估方法
（二）强化评估人员抵押贷款业务认知
（三）完善制度，建设统一的行业协会
(四)银行抵押贷款估价管理方面
三、总论
Abstract:intherealestatemortgageappraisalpracticewelearnthat,inpracticeexistinmanynotstandard.Themostseriousproblemofmortgageappraisal.Inthispaper,therealestatemortgageappraisalsomeproblemswerediscussedandresearched.
Keywords:realestateassessment;mortgageappraisal
中图分类号：{F123.17}文献标识码:A文献编码：
房地产的抵押价值评估关系到方方面面的利益，价值评估的目的是保障抵押权人、担保人、抵押人的利益，甚至是金融行业的利益。房地产的抵押评估结果是合理的，就能够保护其应有的权利，合理地确定抵押人能够取得贷款的额度。就国家而言，正确的房地产抵押价值评估结果有利于房地产金融业务的良性循环和金融服务的扩大，促进房地产业与金融业的健康发展。
1、目前房地产抵押评估中存在的问题
1.1对于抵押人来说，抵押权的目的不是取得或变卖土地使用权而是提供债务履行担保。土地使用权设定抵押权时，评估的目的不是土地使用权本身的价格，而是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格。而被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款金额，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。
“抵押土地在估价时点的市场价值”就是土地抵押价值，“等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款”，优先受偿权已在土地抵押价值的内涵中扣除，考虑变现能力，再把各种诉讼费用和税费考虑在内，本身资产的价值和市场交易价值就打了折扣。在目前的金融机构中发放贷款仍以过去的折扣率（50%～70%）发放贷款，过去之所以会有这样的折扣，根据银行系统的规定，折扣风险包含了房地产预期风险、违约风险和处置税费等抵押期间的所有风险，扣除风险后的房地产价格就是在抵押期内能够保障债权安全的抵押价格。抵押物变现时产生的价格减损，和上缴税费都应考虑在内，这样以免抵押人的利益收到损害。在价值扣减中需要避免有重复的内容，如有重复的内容，后果将是估价对象的抵押价值远远低于市场价值，甚至远远低于其变现价值。
1.3土地资产再抵押评估问题
1.4银行和评估机构在评估上衔接缺失
现在银行和评估机构存在的问题就是，在评估的机构中评估人员对于银行的操作和业务的品种不够熟悉，而在银行中放贷的工作人员对于评估的技术和理论知识同样的缺乏。这样直接导致了和出现了以下两方面的情况。
一是银行是否拿到了符合银行规程的评估机构提供的评估报告：再就是拿到评估报告后能否能正确的理解和使用评估报告。评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，银行按公开市场价值的50%～70%作为贷款额，这是目前在评估实务中最为普遍的情况。这种简单的衔接模式不仅增大了评估机构的评估风险，也使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制。
1.5选用抵押价值类型
在我国现阶段土地抵押贷款大抵可以分为两类。一类土地抵押贷款为房地产开发商的开发项目。另一类则是工商企业的流动资金贷款。两者在贷款的形式上是不同的，违约的风险大小，程度也是各有不同。在估价时点上应该依照不同的抵押贷款形式确定不同的估价时点。
2、改进房地产抵押评估工作的建议
2.1评估人员职业道德水平需要提高。作为房地产评估人员不仅要有丰富的实践经验，扎实的专业理论知识，更需要在职业道德上保证表现良好。因为一名评估人员只具备估价的理论知识，丰富的经验是远远不够的，优良的职业道德才能客观公正的做出正确地评估。一但评估的价格不客观不公正时，就会损害到当事人的利益，同时给银行信贷的资金造成风险。
3、明确产权和抵押标的权属
明确产权是非常重要的工作之一，房地产的交易转移的是有关房地产的产权所有权和使用权或是其他的权益而并非是房地产的本身，这是由于房地产自然地理位置的固定性决定的。我们在评估中也是就这些无形的权益进行价值的评估。在评估前假如房地产抵押标的权属不清，将会给评估的工作人员和抵押权人造成很大的风险。而且还可能根本失去房地产抵押的实际意义。所以产权是否明晰在评估中有着至关重要的作用。评估人员在进行评估时首先要看的就是抵押标的权属是不是符合国家的法律和法规，是否在有关的单位进行了产权的登记，是否有权属的争议，是否取得房地产权属证书。这些都属于在房地产抵押评估时，应收集的资料，作为评估的依据。
4、结束语
目前房地产估价活动中存在诸多不规范行为，其中高估现象尤为普遍，严重损害了银行等金融机构的利益以及估价行业自身的信誉与形象，增加了房地产金融风险。
参考文献
[1]毛洪涛,张庆安.基于风险控制导向的房地产抵押物价值评估.财会通讯理财,2008.4.
[2]卢新海主编.房地产估价——理论与实务.上海：复旦大学出版社,2008.
一、房地产开发贷款的风险成因
房地产开发贷款存在许多风险，剔除单纯的市场风险外，资本金、融资中的担保设定以及其现实操作中存在的问题，都在一定程度上影响银行贷款安全。
（一）资本金问题
（二）融资中的重复抵押风险
（三）售房与收贷的两难境地
二、诉讼及执行过程中的风险
房地产开发贷款出现风险后，大多数银行都会选择依法诉讼的方式加快清收不良贷款。但在实务中，由于房地产开发贷款风险的特殊性，决定了此类案件在诉讼和执行中仍然存在诸多风险。
（一）抵押房产被出售的风险
在房地产开发贷款诉讼实务中，一般来说，银行占有绝对优势，这种优势来自开发商为融资需求将房产抵押给银行或将在建工程为银行设定抵押担保。但即便这样，也不能确保不出现其他风险。
（二）工程款优先受偿的风险
2002年6月20日，最高人民法院针对上海市高级人民法院提出的《关于合同法第286条理解和适用问题的请示》，做出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），依法认定了承包人的工程款优先受偿权优于抵押物和其他债权。应当说，最高人民法院做出上述规定，从根本上说是为了防止开发商拖欠农民工工资，充分保障其合法权益，因为生存权是高于一切权利的社会正义。但是，如果这种公平和正义被开发商拿来作为逃避银行追索债权的手段的话，对于银行贷款来讲，其风险将进一步加大。2009年4月，工商银行哈尔滨河图支行依法对B房地产开发有限公司申请强制执行，但在执行中案外人C集团股份有限公司却提出执行异议，认为被执行人B房地产开发有限公司拖欠其工程款，尽管黑龙江省高级人民法院最终驳回了案外人提出的执行异议，但是开发商与承包方恶意串通，拖延执行，损害银行利益的行为，仍不容忽视。
（三）评估环节中的风险
三、应对措施
鉴于房地产开发贷款存在上述风险，银行在诉讼和执行阶段如何应对此类问题，就显得至关重要。有效地克服各种干扰，加大执行力度，尽量回避执行过程中可能出现的社会矛盾，是应对房地产开发贷款风险的重中之重。具体措施如下。
（一）提级指定执行的灵活运用
（二）撤销权的快速行使
从传统的民法意义上讲，撤销权属于形成权，即依照权利人单方的意思表示就能够使既存的法律关系发生变化的权利。形成权的特征就在于依单方意思表示，就足以使既存法律关系生效、变更或终止，从而突破了双方法律关系。基于形成权的法律特质，在开发商恶意转让抵押房产时，致使据以用作贷款担保的有效资产被恶意悬空的情况下，撤销权的及时行使对于银行而言至关重要。但是应当看到，当善意取得制度被《物权法》引用且明确规定了房产等大宗不动产也适用善意取得制度的情况下，针对开发商将银行抵押房产恶意转让的行为，银行在行使撤销权的时候要特别注意两点：一是善意取得人是否为善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的对价。如果有直接或间接的证据证明”善意取得人“取得抵押房产并非出自善意，或者其未支付合理的对价（房款），银行就可以通过行使撤销权，否定开发商与买受人之间的转让行为，保护担保债权不受侵害。
（三）对“抵押可售”的法律思考
前文提及的销售房产和银行收贷收息的“两难”问题，从房地产开发商的角度分析，这实际上是一个融通资金的风险安排，即在保证资金周转的前提下，对正常进入市场的房产和需要设定抵押的房产做出估算，如果房地产开发商盲目扩大建设规模，将开发房产以在建工程的方式全部抵押给银行，必然将导致其资金周转出现问题，实务中为了敦促开发商及时还款，不少银行在不得已的情况下向房产管理部门出具了《抵押房产可售的说明》，于是关于“抵押可售”是否解读为银行放弃抵押权就成了问题的焦点。从法理上分析，“抵押可售”并不能作为银行放弃抵押权的法律事实和法律行为。
首先，从书面意思解读“抵押可售”，其实就是在抵押的情况下允许开发商销售房产。房产虽然抵押，但其作为商品的所有权仍然归开发商，故从这一角度出发，是否“抵押”并不能作为能否“销售”的必要条件，只不过从房产管理的角度出发，需要向房产管理部门提供抵押权人同意的证明。
其次，“抵押可售”不能推定银行放弃抵押权。房产抵押在《物权法》及《担保法》中均明确规定了抵押成立及生效的条件，“抵押可售”的实质意义在于允许将抵押房产销售后归还贷款，在抵押债权实现后才消灭抵押，而不能解读为解除抵押房产之后才能销售，这是一个问题的两个方面，其核心是以抵押为保障销售房产，归还贷款。《担保法司法解释》第67条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替抵押人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。从《担保法司法解释》的上述规定也可以看出，抵押人转让抵押物仅需通知抵押权人既可，并非抵押人必需同意，同时法律更赋予了抵押权在抵押物转让情况下，对抵押物予以追及的权利。
一是撤销权的行使。依《担保法司法解释》第67条之规定，抵押人转让已登记的抵押房产应具备三个条件：通知作为抵押权人的银行；告知买受人房产已抵押情况；转让价款明确低于其价值的，抵押人需提供相应担保。在抵押人缺乏上述三个条件时，作为抵押权人的银行当然可以提起撤销之诉，主张转让行为无效。
二是物上代位权。作为抵押权人的银行行使物上代位权的方式主要是要求抵押人转让抵押物所得价款，应当向银行提前清偿所担保的债权或者是向第三人提存，债务履行期届满，根据履行债务情况，决定是否由提存价款清偿所担保的债权。但现实的问题在于，作为抵押人的开发商不会将销售款清偿贷款或提存，而是挪作他用，故物上代位权行使受到限制。