关于人保财险某某分公司与程某某、李某房屋租赁事项的法律意见书
一、提供该法律意见的依据
（一）提供该法律意见基于以下事实：
1、委托人的陈述
3、委托人提供的《租赁合同》一份，出租人为程某某、徐xx。
4、委托人提供的《租赁合同》一份，出租人为李某、赵某某。
（二）提供该法律意见基于以下法律规定：
1、《中华人民共和国民法通则》
2、《中华人民共和国合同法》
二、事由：
委托人下属分支机构安宁营销部、开发区营销部与程某某、徐xx（徐xx委托程某某办理房屋租赁事宜）订立《租赁合同》一份，订立合同日期不明，租赁标的为榆次区中都商务中心写字楼601、620号，合同约定租赁期限为2013年1月1日至2020年12月31日。该二下属分支机构于2012年11月1日与李某、赵某某（赵某某委托李某办理房屋租赁事宜）订立《租赁合同》一份，租赁标的为榆次区中都商务中心写字楼临街商铺一、二楼，合同约定租赁期限为2012年11月2日至2020年11月1日。2013年12月，开发区营销部与委托人另一下属分支机构营业二部互换办公场所，与该二份合同有关的、原来由开发区营销部租用的房屋改由营业二部实际使用。
现委托人就向出租人程某某支付违约金及与出租人李某解除租赁合同可能造成的后果两项事项，要求提出法律意见。
三、法律意见
﹙一﹚关于向程某某支付违约金的事项
根据对委托人提供的出租人为程某某、徐海军《租赁合同》的分析，该合同签约双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，未发现有不成立或无效的情形，为合法有效、受法律保护的合同。
在合同合法有效的情形下，由于委托人下属分支机构单方面要求降低租金、双方当事人未就该事项达成一致意见，且承租人未依约交纳租金，合同现已终止履行。委托人下属分支机构的行为已构成违约，依法应当向出租房承担违约责任。
2、关于出租方要求委托人支付163442元房租及赔偿款的分析
根据《租赁变更请示》中的陈述，出租方程某某要求支付的费用包括三部分，现分别分析如下：
（1）2014年1-2月两个月租金25767元
该部分租金计算依据为，根据合同约定2014年全年应付租金154600元，承租人实际使用两月后将房屋退回，折合应付租金为25767元，该部分租金未发现可以拒付的理由。
（2）租金逾期支付的滞纳金73000元
出租方要求支付该部分租金的依据是，《租赁合同》第九条第2款第（4）项的约定，内容为“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按日租金的3倍支付滞纳金”，计算方法为：25767元X3=73000元。
对出租方主张的该部分滞纳金73000元的分析：
a、该项合同约定的滞纳金根据其内容应认定其性质为违约金；
b、出租方的计算方式有误，根据约定内容，合理的计算方式应当理解为：日租金（154600元÷365天=423.6元）X3X逾期天数。
无论依据出租方的计算结果，还是前述b项的计算方式，其结果均远远过分超出实际损失。
根据《租赁变更请示》中的陈述，出租方关于该部分违约金的计算方法应该是对合同约定内容的通常理解。如委托方不同意按照该方式计算违约金，如发生诉讼，应举证证明该违约金数额过分高于出租方受到的损失，根据本案例实际情形，能够完成该项举证的可能性很小。
﹙二﹚与出租人李某解除租赁合同的法律风险
经过详细对照合同内容，委托人下属分支机构和李某订立的租赁合同与前述和程某某订立的租赁合同，除租赁标的的位置、房屋面积、租金标准外，其余内容均完全一致。因此，如单方解除合同，将面临与第（一）项数额不同、内容基本一致的索赔要求。
3、本所律师已经严格履行了法定职责，遵循了勤勉、尽职、诚信的执业原则。委托事项涉及到第三方对委托人的索赔费用是否合理、合法的判断，由于在司法实践中，不同的办案单位及办案人员对同一案件的事实认定和法律适用均可能会有不同的理解。因此，本法律意见书对案件事实和法律适用的分析均是本所律师按照对法律法规的通常理解作出的，并不是争议事项进入诉讼程序后必然会产生的结果，请委托人对该意见持审慎采信的态度。
山西xxx事务所xxx律师
二〇一四年三月二十六日
怎么可以解除房屋租赁合同？
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法律专业本科毕业，性格沉稳，善于沟通交流，有20年律师从业经验，能快速准确提供解决方案。