****年，某小区的开发商甲公司与物业服务企业乙公司签订《前期物业服务合同》，约定由乙公司为该小区提供物业服务，服务事项包括物业公共部位的维护、物业公共设施设备的日常运行和维护。合同另约定，自业主迟延给付服务费用至清偿之日期间产生的任何损害，乙公司均不承担责任。吴某某是该小区某房屋的所有权人，自****年*月起未支付物业费。****年*月某日，吴某某被告知其房屋内有水溢出，影响楼下房屋，查看发现污水正从该房屋厨房洗碗池内冒出，地面积有污水，地板、家具等被浸泡损坏。经查，返水系因案涉楼栋楼外公共排水管道被淤泥、小石块等堵塞所致。事发当天，经吴某某催促，乙公司对排水管道进行了疏通。后吴某某诉至法院，请求判令乙公司赔偿房屋装修损失、房屋空置费及鉴定费。一审法院判决支持房屋装修损失及鉴定费。乙公司对此不服，认为《前期物业服务合同》已约定其不承担责任，且吴某某对损害的发生亦有过错，故提起上诉。
法院审理
法官建议
前期物业服务合同一般由作为建设单位的房地产开发企业与物业服务企业签订。根据民法典规定，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。实践中，部分小区在房屋交付后并未重新订立物业服务合同，而是继续沿用前期物业服务合同。然而，由于业主并未参与前期物业服务合同的签订过程，其中部分条款可能对业主不利，发生纠纷时，部分物业服务企业援引此类条款要求减免自身责任或者限制业主权利。对此，宜综合意思自治、公平合理、权责相称等因素，审查此类条款的效力。具体而言，可从以下方面考虑：
其四，业主并未参与前期物业服务合同的协商与缔约，若合同中订有对业主不利的条款，在业主主张的情况下，宜结合民法典对格式条款的规定加以审查认定。
对此，建议如下：
●妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分是物业服务企业的基本义务。物业服务企业应当根据合同约定等全面履行物业服务义务，未履行或未充分履行物业服务义务，导致业主人身或财产损害的，应承担赔偿损失等责任。
●业主应按照约定向物业服务企业支付物业费。如果业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付。业主在合理期限内仍未支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁主张权利，但不能以此为由降低物业服务水平，否则将可能面临风险。
《中华人民共和国民法典》
第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十二条第一款物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。