（2019）最高法民终703号安徽通德房地产开发有限公司诉蚌埠市自然资源和规划局土地租赁合同纠纷案
本院认为：
法院生效裁判认为：本案的主要争议焦点为，通德公司起诉要求赔偿或补偿因原蚌埠国土局划走案涉27亩土地产生的损失是否超过诉讼时效。针对焦点问题应着重审查：一、该损失是否受诉讼时效限制；二、本案是否存在诉讼时效中断事由。
综上，通德公司的上诉理由不能成立，遂判决驳回上诉，维持原判。
优案理由：
国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用权与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。1988年《宪法修正案》公布施行前，“出租”在我国属于被严格禁止的非法转让土地使用权方式。我国国有土地租赁制度的探索和形成主要始于上世纪９０年代，随着改革开放的前进步伐，各地政府为促进地方经济，将招商引资作为地方党政工作的一大重心。在此过程中，国有土地租赁开始崭露头角，相对于出让方式而言，租赁更加灵活和经济。１９９８年《土地管理法实施条例》正式将国有土地租赁确定为国有土地有偿使用方式之一；１９９９年国土资源部出台《规范国有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁的概念和程序等进行了规定，但规定较为笼统，具体实施过程中有较大地可操作空间，容易引发分歧。司法实践中，对合同权利的定性等问题就存在不同理解，存在类案异判情况。本案是一起典型的国有土地租赁合同纠纷，具有一定的代表性。故结合案例，对国有土地租赁合同的权利性质、诉讼时效等问题进行分析。
一、国有土地租赁合同权利的性质
承租人因国有土地租赁合同取得的权利，属于用益物权还是债权，是本案最大的争议焦点。通德公司认为，其基于双方签订的协议取得的是土地的用益物权，原蚌埠国土局则认为该权利属于债权。对此问题，理论和实务界也存在不同理解。
一种观点认为，土地租赁是出让的一种补充方式，基于合同约定，承租人在租赁期限内对租赁物土地享有占有、使用和收益的权利，体现了主体对物的支配权，与《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。“的规定完全契合，因此权利的性质属于物权。实务中，亦存在将此类案件确定为用益物权纠纷的情况。
第二种观点认为，承租人取得的是纯粹的债权，因为承租人对租赁土地所享有的权利均是基于租赁合同而产生，合同权利当然应为债权。承租人对于租赁物的占有、使用、收益的权利实际上是在代行出租人的权利，该权利从属于所有权的权能，或者说是属于租赁权的权能，不符合物权直接支配的条件。
第三种观点认为，承租人取得的是土地的租赁使用权，属于物权化的债权。土地租赁使用权虽具有强烈的物权特征，但本质上属于债权。承租人在土地租赁期内能够直接支配土地的使用、收益权，是为了保护承租人的利益，维护交易的安全，正如“买卖不破租赁“的规定，使租赁权具有对抗效力，保证租赁期内承租人权利的稳定。
本案中审理过程中，一、二审法院均认为承租人基于合同所取得的是土地的租赁使用权，并非土地用益物权。
二、关于诉讼时效问题
本案中，通德公司的主要上诉理由为：一审判决认定其请求27亩土地损失超过诉讼时效错误。该公司认为其主张的权利为用益物权不受诉讼时效限制，另一方面又认为其存在诉讼时效中断的情形，且认为对同一土地租赁合同中所涉的土地，不应区别计算诉讼时效。对此分析如下。
第一，对于用益物权不受诉讼时效限制的主张，由于承租人基于国有土地租赁合同所享有的土地租赁使用权并非用益物权，而是债权，且不属于不受诉讼时效限制的法定情形，故由此而产生的损失赔偿请求权应受诉讼时效限制。
对此，最高法院和安徽省高院均认为，是否为同一债权，应当根据当事人所主张权利的内容和事由具体分析。本案中，通德公司的诉请明确分为两个部分，一为27亩土地使用权的损失，一为63亩土地使用权的损失。其一，两个地块的土地使用权在本案中并非不可紧密联系、不可划分，通德公司在规划时即作了分期，故应视为不同的权利对象。其二，两地块的土地使用权虽同为一份合同涉及的内容，但从通德公司诉请的事由看，其主张27亩损失的事由是原蚌埠国土局在合同签订后违约将土地交付第三人，主张63亩损失的事由是未到期提前收回，两部分诉请相对独立。其三，从责任承担看，通德公司认为原蚌埠国土局在27亩土地部分构成违约，其主张的是违约赔偿责任；对63亩土地虽通德公司亦认为构成违约，但经审查原蚌埠国土局是因公共利益依法提前收回，根据《土地管理法》的规定，原蚌埠国土局应承担的是合理补偿的责任。即原蚌埠国土局对两地块应承担的责任不同。因此，对于同一份合同涉及的不同地块，当事人以不同事由主张权利的，不应认定为同一债权，不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定的情形，应当分别计算诉讼时效。
第三、对于通德公司是否存在诉讼时效中断的问题，由于本案事实和纠纷均发生在《民法总则》施行前，故应适用《民法通则》的规定。按照《民法通则》第一百三十八条的规定，在诉讼时效届满后，当事人自愿履行的，才不受诉讼时效限制。如果权利人在诉讼时效届满后再次向义务人主张权利，但义务人未作出同意履行意思表示的，则不符合上述条款规定的情形。本案中，通德公司对27亩土地的损失赔偿主张，在诉讼时效届满后，虽向原蚌埠国土局提出过权利主张，但原蚌埠国土局方始终未表示过同意履行的意见，故不属于因自愿履行不受诉讼时效限制的情况。
三、其他需要说明的问题
由于通德公司在签订土地租赁合同后，未直接进行开发建设，而是新设立龙子湖公司具体从事游乐园项目的开发经营，并就龙子湖公司的损失，直接向蚌埠国土局主张。原蚌埠国土局抗辩认为通德公司与案涉权利义务无关，不是本案适格原告。经审查，通德公司和龙子湖公司存在以下情形：一是两公司股东、董事会成员和法定代表人均相同；二是两公司的实际经营业务均只有案涉游乐园项目一项，且项目的立项、筹备、开发和运营及后期拆迁补偿事宜系两公司相互衔接、共同完成；三是龙子湖公司股东贝德公司的出资系其在通德公司的注册资金。上述事实表明两公司在人员、财务、业务方面均存在混同，且实际共同履行案涉土地租赁合同。同时，龙子湖公司法定代表人及其现存唯一股东贝德公司均书面承诺龙子湖公司的案涉权利归属通德公司。鉴于案涉纠纷已历经多年未能解决，通德公司和龙子湖公司均被吊销营业执照，两公司股东之一市政工程公司也已破产，本案宜尽早进行实体审理，避免增加当事人诉累。结合全案事实，最终认为两主体人格混同且共同履行合同，其中一主体明确表示权利义务归属另一主体的，可由另一主体主张合同权利，即认定通德公司对本案享有诉讼主体资格。