导读：在法院司法拍卖房屋时，时常有案外人提出长期租赁（十年至二十年），且租金已一次性支付，案外人依据“买卖不破租赁”规定要求保护租赁关系。如何防范可能是被执行人与第三人串通建立虚假租赁关系规避执行或者与其他债权人签订名为租赁合同实为债权债务关系的合同以损害其他债权人、房屋竞买人利益的情况，下面通过代理的实际案例予以分析说明。
案例分析
执行过程中，第三人曾某向深圳中院提出请求，请求对案涉房产附带租约拍卖并主张优先购买权。深圳中院裁定附带租约拍卖，A银行对此提出执行异议，深圳中院依法予以立案审理。
第三人曾某提交房屋租赁合同、房产证复印件、现金收据、房屋租赁凭证、房屋租赁申请表、税收缴款书等证据。意在证明李某与其存在真实房屋租赁合同关系，且曾某已经实际占有使用了案涉房屋，李某已收到了曾某的房屋租金。请求法院保护其享有的租赁权，其同时主张优先购买权。
代理思路
而本案中，根据第三人曾某提交的证据材料显示，其与被执行人李某于2016年3月2日签订《房屋租赁合同》，约定由其承租案涉房产，租赁期限为贰拾年，即自2016年3月2日至2036年3月1日，租金共计72万元，以现金方式一次性直接支付给李某；被执行人李某于2016年3月2日出具收据，载明其收到曾某支付的租金共计现金72万元。
另，根据2018年9月5日深圳中院执行案件询问曾某关于案涉房产租赁情况所作笔录，曾某特别说明被执行人李某于2016年2月左右向其借款共计70万元左右，但因被执行人李某未能偿还该笔债务故将案涉房产出租给其，并用租金抵偿借款。
可见，根据曾某提交的证据材料以及陈述的内容，曾某为了使自己的债权得到清偿，同意被执行人李某以让渡案涉房产20年房屋使用权的方式抵付未能偿还的借款。该合同实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的债权债务合同关系，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，根据合同相对性原则，该合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。
其次，从合同确定的租金水平和付款方式来看。市场风险千变万化，无论是承租人还是出租人，均不会乐意设定长期租约且一次性现金支付20年的租金72万元，这与当地租赁市场的常理相悖。此外，第三人曾某并未提供银行流水、财产变动情况、款项实际交付情况说明等充分证明其与被执行人李某就案涉房产存在租赁关系的真实合理性。
再次，从房屋的实际使用状况来看。房屋系成套住宅房屋，居住使用应系其主要功能。虽然第三人曾某提交的《房屋租赁凭证》中载明的租赁期限为2016年11月1日至2017年10月30,但是，该凭证仅能证明其与被执行人李某签订的《房屋租赁合同》作了备案登记，却不能直接证明案涉房产已实际交付由其占有、使用。结合现场调查的情况，确无充分证据可以证明第三人曾某已经实际占有、使用案涉房产，不符合租赁合同关系的一般特征。
综上，第三人曾某与李某所签订的租赁合同不符合房产租赁市场的一般交易习惯，客观上给抵押权人实现抵押权造成障碍，该租赁合同关系并不真实，不产生阻止向拍卖受让人交付的法律效力。
深圳中院最终裁定：撤销深圳中院作出的附带租约拍卖通知书。
律师说法
如果案外人据以提出异议的“租赁关系”具有以下多个特点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续或办理租赁备案手续早已到期；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。那势必要对“租赁关系”的真实性和合法性打一个问号了。
有些债务人为阻挠对抗法院强制执行其房屋，与第三人串通故意签订以抵押房屋为对象的虚假租赁合同，或有些普通债权人为自己的债权得到清偿，与抵押人签订表面的租赁合同，让债务人以让渡房屋使用权的方式抵付未能偿还的借款。具体有如下三种情形：
一、抵押房屋并未实际出租，债务人虚构租赁合同或租赁关系。
三、债务人与第三人恶意串通，主张长期租金已经一次付清或已经通过以租抵债形式付清。
“买卖不破租赁”的法律规定主要是为了保护承租人权益。但被执行财产上如存在长期租赁关系，必然对财产能否顺利处置变现及变现金额产生消极影响。对于抵押权人来说，防范虚假租赁是非常有必要，对此，我们提出如下建议：
（一）加强贷款前预防、贷款后走访调查
在抵押登记设立后，抵押权人可对抵押房屋进行贷后走访调查，了解抵押房屋的使用情况。若抵押权人发现抵押房屋存在贷后租赁的，应及时告知承租人房屋已抵押的事实及租赁合同的效力，防止承租人与抵押人签订长于抵押期限的租赁合同。
（二）及时申请法院查封债务人名下房屋或抵押房屋
当债务人出现合同约定的违约情形时，抵押权人或债权人及时申请法院查封房屋，并到房屋所在小区物业公司询问物业费用、水电、燃气等缴纳情况、房屋居住情况。人民法院查封房屋之后，出租人出租房屋的，所形成的租赁关系不得对抗申请执行人。
（三）向人民法院提第三人撤销之诉
执行法院对于租赁关系的审查，一般结合双方签订租赁合同的背景、经过、租赁合同登记备案、房屋交付、占有房屋凭证以及租金支付凭证等状况，并结合租赁合同的基本特征及市场一般交易习惯进行判断，认定合同双方是否存在阻碍法院执行的主观故意，租赁合同关系是否真实，从而确保被执行财产的有效变现，保障申请执行人的合法权益。如果发现租赁合同存在虚假签订、倒签的情形而承租人无法做出合理解释、提供有效证据的，执行法院可以否认租赁合同的真实性。
法律依据
《物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金依据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。