孙继承律师动态孙继承律师2024-12-0919:49:114231
孙继承律师
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黄×玲与被申请人黄×民系姐弟关系。姐弟二人的父母黄×树、王××原住北京市西城区阜成门内××号。1995年4月26日，拆迁人北京市金融街建设开发公司与被拆迁人黄×树、黄×民签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，被拆迁人取得了各取得一套拆迁安置房，分别为北京市××区××小区×号楼×单元102室和203室，建筑面积分别为59平方米、97平方米。搬迁至大兴后，黄×树夫妇住102室，黄×民住203室。102室的《住房证》、《北京市公有住宅租赁合同》的承租方均署名黄×树一人。作为女儿的黄×玲一直与父母共同生活，照料父母的饮食和起居并缴纳102室的房租。1996年、1997年黄×树夫妇相继去世。
2011年6月，黄×民将黄×玲诉至××区人民法院，要求确认他们对102室房屋的“居住权”，北京市某区法院支持了其诉讼请求。黄×玲不服上诉后，北京市某中级法院维持了一审判决。
申请人认为，解决本案，首先应当分析清楚本案的性质究竟是所谓的物权关系（即黄×民所称的居住权），还是债权债务关系（租赁合同）。申请人认为，本案与物权无关，从存在的两个租赁关系来分析，本案属于债权债务关系，而不存在主张“居住权”的余地。两个租赁关系分别是：北京市金融街建设开发公司与黄×树就102室的租赁合同；北京市金融街建设开发公司与黄×民就203室的租赁合同，而《民法通则》第八十五条关于合同的规定位于该法第五章第二节“债权”一节。由此可见，基于租赁合同，黄×树、黄×民只能各自享受合同债权、承担债务。作为203室的承租人的黄×民与102室没有法律关系，更没有权利对其父黄×树只享有合同债权的房屋主张属于物权范畴的“居住权”。
申请人认为，产生本案纠纷的原因是取得这两套房屋、两个编号的《拆迁安置补助协议书》，因两户主是父子关系而被压缩在同一份协议书中，加之“居住权”这一具有特定含义的法律概念容易被非专业人士甚至专业人士误解而导致权利混淆。
一、前两审判决适用的法律与案件性质（案由）明显不符。
黄×民一审起诉时案由为用益物权确认纠纷，诉讼请求是确认对诉争房屋的“居住权”，一审判决也是以用益物权确认纠纷来审理的。而《物权法》正式文本在“用益物权”一编只规定了“土地承包经营权”、“建设用地使用权”、“宅基地使用权”、“地役权”共四种用益物权，并没有规定“居住权”这一物权种类。最高人民法院《民事案件案由规定》关于用益物权纠纷的规定中也没有关于居住权的规定。因此，“居住权”这一概念目前在我国只有法学学术研究上的意义，根据物权法定原则，黄×民所主张的“居住权”是没有法律上根据的。
即使法律上规定了居住权，黄×民所主张的权利是否属于法律意义的居住权？第一，2005年7月10日公布的《物权法（草案）》第一百九十一条规定“本章规定的居住权，不适用因婚姻家庭、租赁产生的居住关系”。可见，物权法意义上的居住权不适用于租赁合同领域，即使法律上规定了居住权，黄×民所主张的权利也不属于物权法意义上的居住权。第二，法学意义上的居住权的一个重要特征是无偿性，居住权人无须对所有权人支付费用。黄×民一审声称他们为102室支付了若干房租，这反而说明102室是黄×民的父亲黄×树承租取得的（黄×树与出租人是债权债务关系），因此黄×民不能对其父黄×树只享有债权的房屋主张属于物权范畴的“居住权”。
从《拆迁安置补助协议书》、《北京市共有住宅租赁合同》名称上分析，也可以说明本案的性质为租赁合同——即债权债务关系：北京市金融街建设开发公司是出租人，黄×树、黄×民作为两个承租人，分别承租102室、203室，各自与出租人建立两个并列的租赁关系。基于合同的相对性，黄×民只对该203室享有承租人所享有的合同债权。
由于黄×民的父亲黄×树对该102室不享有所有权，黄×树死亡后，他们与出租人北京金融街建设开发公司之间的合同债权债务关系因承租人的死亡而消灭，出租人有权收回房屋另行出租。作为203室的承租人的黄×民与102室没有法律关系，更没有权利对其父只享有合同债权的房屋主张本属于物权范畴的“居住权”。
本案一审判决认定的案由是用益物权纠纷，但判决书并没有援引《物权法》的任何一个条文，反而引用了《合同法》第二百三十四条的规定作出判决。可见，一审法院也将具有严格法律意义的“居住权”概念混淆为日常生活意义上的居住的权利，以致于适用的法律与案件的性质（案由）不一致，错误地认定了案件的性质（案由）并支持了黄×民的诉讼请求。
那么什么才是法律意义上的居住权呢？居住权，指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。我国2002年12月由全国人大制定公布的《中国物权法征求意见稿》在用益物权部分规定了居住权，但是2007年通过的物权法正式文本删去了关于居住权的规定。所以，目前我国的居住权制度只是作为一个学术概念而存在，而不是一项法律制度。
二、居住权的法律特征
居住权是一种独立的用益物权制度，具有以下特征：第一，居住权是在他人的房屋所有权上设立的物权，是房屋所有权人对他人的回馈。第二，居住权是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要。
第三，居住权是为特定人设定的。因此，居住权以外的人一般不能享有居住权。法人或其他组织（如合伙团体）不能享有居住权。第四，居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。如果需要居住权人向房屋的所有人支付对价，则就相当于租赁了。
第五，居住权的期限一般具有长期性、终身性。居住权因为是用来供没有房屋的人居住的，如果没有约定的话，应当理解为与其生命供始终。
第六，居住权因为是一种特殊的用益物权，即用来供没有房屋的人居住的，是用来确保其生存利益的，所以居住权人享有的居住权不能转让、不能上市让与给他人，不得由他人继承。
三、居住权与租赁权的区别第一，居住权为一种独立的用益物权，租赁权则属于债权。居住权因此具有物权的所有特征：对世性、绝对性、直接支配性等；作为债权的租赁权则具有相对性，租赁权人只能对抗特定的债务人。尽管房屋租赁权的效力强化后，租赁权人也具有对抗第三人的效力，但它终究与作为物权的居住权不同。居住权具有的对抗第三人的效力是居住权当然的、与生俱来的、固有的属性。
第二，居住权设立后，该住房的所有权人发生变化的，不影响居住权，因为居住权具有对抗第三人的效力。第三，居住权的期限一般是永久的、终身性的，而租赁权的期限依交易实践和民法理论一般不得超过20年。第四，在不动产物权变动采取生效要件主义的法制下，设定居住权必须加以登记。租赁权是一种债权，不登记也是可以的。第五，居住权的设定基本上是一种无偿的，带有扶助、友善、帮助的“恩惠行为”的性质。而租赁合同则是一种双务合同、有偿合同，双方都享有权利、承担义务。
可见，居住权是属于用益物权，是民法学上的一个专有概念，不能从照生活上的意义去理解，当事人不能对承租、借用的房屋主张什么居住权。（本文参考了陈华彬研究员《在我国物权法上确立居住权的几个问题》一文）