2020年5月28日下午，十三届全国人大三次会议表决通过我国首部民法典，我国现有法律体系中新增了“居住权”这一新型的用益物权。用益物权是指非所有人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益的排他性权利。居住权的权能仅为占有、使用，并不具备收益权能，区别于以往保留“居住”权利的住房反向抵押贷款合同、保留所有权房屋买卖合同、遗赠扶养协议，与传统的“租赁权”亦存在诸多差异。居住权制度的设立填补了我国民事权利的空白，能够更好地保障家庭非户主成员以及社会偏弱势人群的合法居住权利。
01
什么是居住权
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第366条
【居住权人的用益物权】
居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第367条
【居住权合同】
设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所；
(二)住宅的位置；
(三)居住的条件和要求；
(四)居住权期限；
(五)解决争议的方法。
第368条
【居住权的登记要件主义】
居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。
设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第369条
【居住权流转的禁止性规定及例外】
居住权不得转让、继承。
设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第370条
【居住权消灭的情形及注销登记】
居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第371条
【以遗嘱设立居住权的法律适用】
以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
应用场景一：婚前房产加名难题
应用场景二：离婚居无定所困境
应用场景三：以房养老
应用场景四：未取得房屋继承权的子女可居住
应用场景五：黄昏恋老伴老有所居
居住权与传统保留“居住”功能法律手段的优势分析
概念
风险点
居住权的比较优势
住房反向抵押贷款合同
指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，延续至借款人去世。
因仅是设立抵押权，金融机构作为抵押权人在抵押人生前仍无法有效处置财产。
设立居住权，金融机构作为抵押权人可以预先取得房屋所有权，在居住权人生前即可灵活地处置房产，从而满足各自不同的需求。
保留所有权房屋买卖合同
指在房屋买卖合同中，根据法律规定或双方当事人之间约定买受人先占有使用标的物，但在双方约定的特定条件成就前，出卖人仍保留标的物所有权，待条件成就后，再将所有权移转给买受人。
出卖人虽实际控制标的物所有权，标的物却已于先前转移给买受方占有使用，在缺乏所有权保留登记制度的情形下，出卖人的权利保障面临风险。
设立居住权，买方在取得房屋所有权后，卖方可继续居住，双方对各自的物权对外登记公示，利益与风险得以平衡。
遗赠扶养协议
指遗赠人和扶养人之间关于扶养人承担遗赠人的生养死葬的义务，遗赠人的财产在其死后转归扶养人所有的协议。
若遗赠人生前不遵守协议的约定，随意处分、隐匿、毁损约定财产，扶养人仅能向遗赠人主张违约责任；在双方对遗赠财产范围约定不明时，扶养人存在无法主张任何权利。
设立居住权，遗赠人生前将部分或全部丧失对其房屋财产的处分权，可有效避免遗赠人恶意处分约定的遗产。
04
居住权与租赁权的区别
居住权与租赁权法律特性的差异
租赁权
居住权
设立方式
合同约定
合同约定或遗嘱
合同方式
书面合同或口头合同
书面合同
保护方式
请求权/债权
支配权/物权
合同签订时，另有约定除外
登记时设立
期限
最长不超过20年
居住权人死亡或居住权期限届满
是否支付对价
一般为有偿合同
无偿设立，另有约定除外
是否可以转让
取决于合同约定
不得转让、继承
所有权变动后的影响
先租后卖，买卖不破租赁
先卖后租，不得对抗买受人
不受影响
结语
《民法典》通过设立居住权，形成了对家庭非户主成员以及社会偏弱势人群的合法居住权利的保护机制。需要提示的是：居住权作为一项他物权，是利他物权，当事人或其家人要防范草率地在自有房产上为他人设定居住权；未来房产交易，除了审查房屋共有情况、异议登记、抵押登记、司法查封、其他优先购买权等事项，应考虑到居住权的存在；设立居住权的房屋，其抵押借贷的价值保障功能接近于零，未来在尽职调查中，小额贷款公司须新增一项居住权的审查。