“买卖不破租赁”，是指在承租人按照租赁合同占有租赁物期限内，租赁物的所有权变动并不导致租赁关系的解除。民法典第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
一、“买卖不破租赁”规则的概念
“买卖不破租赁”规则使租赁权具有特殊性，其效果是“不影响租赁合同的效力”，即原租赁合同仍然有效，对承租人来说，既不需要终止原租赁关系，也无须订立新的租赁合同而成为新的租赁合同的承租人，租赁物的物权变动不应当对承租人的权利造成不利影响。虽然民法典第725条使用“不影响租赁合同的效力”的表述，但是其实际的法律后果应当是在承租人和租赁物的新所有人之间形成租赁合同关系。如果取得租赁物所有权的人要求承租人交出租赁物，则该行为将构成对租赁合同的违反，承租人可以主张继续履行、损害赔偿等违约责任。由此可见，“买卖不破租赁”规则赋予了承租人对抗新的所有权人的权利。从这一意义上说，“买卖不破租赁”规则使承租人享有了类似物权的效力。但应当看到，租赁合同在性质上仍然是一种债的关系，“买卖不破租赁”并不是使承租人的租赁权成为一种物权，因此在第三人侵害承租人的租赁权时，承租人不能基于物权请求权请求返还租赁房屋或者排除妨害。房屋租赁合同中的“买卖不破租赁”规则，体现了对承租人的特殊保护，因此在一定程度上体现了对弱者的保护，反映了实质正义的要求。
二、“买卖不破租赁”规则的适用条件
根据民法典第725条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第14条之规定，适用“买卖不破租赁”规则必须符合以下条件：
第一，房屋租赁合同有效。“买卖不破租赁”规则主要是为了保护承租人的利益，而承租人占有租赁物必须基于有效的租赁合同，如果租赁合同尚未成立或被宣告无效，则承租人无权占有租赁物。所以，只有在房屋租赁合同合法有效的情况下，才有可能产生对抗第三人的效力。对于房屋租赁合同备案的性质与效力，登记备案的性质是一种行政管理措施，而非房屋租赁合同的生效要件，不能将其作为房屋租赁合同产生对抗效力的条件。民法典也没有将房屋租赁合同的登记备案作为其具有对抗效力的条件。因此，只要房屋租赁合同有效，即使没有办理登记，仍可适用“买卖不破租赁”规则。
第三，承租人愿意继续履行原租赁合同。“买卖不破租赁”规则的目的在于保护承租人的权利，租赁房屋在租赁期间内发生所有权变动的，承租人即有权主张援引该规则获得保护，也有权终止合同，承租人是否实际主张“买卖不破租赁”而继续承租该房屋，取决于承租人自己的意思自由。在房屋所有权发生变动、新的房屋所有权人向承租人发出通知后，只要没有提高租金，那么承租人不愿意继续承租该房屋，要求终止租赁合同的，应当允许其退租。在承租人终止与出租人之间的租赁合同后，由于租赁合同是一种继续性合同，在其已经居住的期间内发生的租金，承租人仍应按照原租赁合同的约定向出租人履行支付租金的义务。当承租人愿意继续承租房屋时，如果新的所有人明确要求提高租金，承租人有权依据“买卖不破租赁”规则要求继续履行原租赁合同。
三、排除“买卖不破租赁”规则适用的情形
根据《房屋租赁司法解释》第14条规定，以下几种情形不适用“买卖不破租赁”规则：
第一，当事人有特别约定的情形。“买卖不破租赁”规则的目的在于对承租人的居住利益予以特殊保护，此种利益属于个人私益的范畴，而不涉及公共利益，承租人可以自由处分。因此，如果承租人和出租人之间事先通过约定排除了“买卖不破租赁”规则的适用，则承租人不得再主张适用该规则。“买卖不破租赁”规则并非强制性规范，而是任意性规范。
第二，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形。我国不动产物权的设定采用登记要件主义，以房屋为标的设定的抵押也必须经过登记才能成立，而承租人在租赁房屋时有义务查询房屋的权属状态。这一查询义务是从民法典第405条的规定中引申出来的。因此，在租赁合同订立之前设定的抵押权已经通过登记进行了公示，后成立的租赁合同不应当对抵押权人的利益构成妨害。如果承租人明知房屋已经设定抵押权而仍同房屋出租人订立房屋租赁合同，则其应当负担因该抵押权实现而对其合同权利产生的不利影响。
《中华人民共和国民法典》第405条、第725条。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第14条。