1、进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对。
2、收集被投资单位的营业执照、投资协议、章程、验资报告、前三年的财务报表和审计报告。对被投资单位的总体情况进行判断，确定评估方法。
3、对于控股的长期投资，一般对被投资企业进行整体资产评估，再根据投资比例与被投资企业净资产评估值乘积确定评估值。
4、对于合同、协议明确约定了投资报酬的其他长期投资，可将按规定获取的收益折为现值，计作评估值；对到期收回资产的实物投资情况，可按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的价值，计算评估值。
6、对由于管理失控、企业已停业或清理等诸多原因，无法取得投资收益又难以变现的长期投资及其他异常情况的公司，根据具体情况确定评估方法和需披露的事项。
三、长期股权投资核实结果
经核实，湖南科达新能源投资发展有限公司的长期股权投资与企业申报情况一致。评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期股权投资的真实性和完整性。
四、长期股权投资评估过程
（一）货币资金的评估
1、货币资金的内容和金额
银行存款的评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项，首先编制银行存款余额调节表，使账实平衡相符；其次，若未达账项影响净资产，则相应调整账面值，并按调整后账面值确认为评估值。企业在中国银行佛山智慧新城支行、广发银行股份有限公司佛山分行营业部、广东广晟财务公司、
广州农村商业银行股份有限公司佛山分行开设存款账户合计5户，存款账户均为人民币存款。评估人员查阅了银行对账单、银行存款余额调节表，查阅结果与企业账面记录相符。
银行存款评估结果为13,688,104.25元，无增减。
（二）其他应收款
其他应收款账面余额181,559.08元，已计提坏账准备0.00元，其他应收款净额181,559.08元。为应收的个人社保以及押金。评估人员查阅了有关账证，并向企业财务人员了解了其他应收款形成的原因和对方信誉情况，参照企业计提坏账准备的方法与计提比例估算评估风险损失。由于欠款的均是在职的员工和合作公司的押金，形成坏账的可能性较少，因此，预计风险损失为零。其他应收款评估值＝其他应收款账面价值－预计风险损失＝181,559.08－0＝181,559.08（元）
（三）存货
1、待估存货-开发成本
存货-开发成本为佛山科联新能源产业科技有限公司自行开发的科联大厦房地产开发项目，账面值为441,862,104.78元，其中包括土地征用及拆迁补偿费108,979,875.33元、前期工程费3,922,666.39元、基础设施费8,504,643.48元、建筑安装工程费283,918,625.68元、公建配套设施费3,817,017.39元、开发间接费32,719,276.51元（含资本化利息23,040,100.00元和土地使用税245,400.00元）。
2、待开发房地产项目概况
（1）用地情况
不动产权证书编号：粤（2016）佛禅不动产权第0048140号；土地坐落：佛山市禅城区佛开高速东侧、忠信路南侧、存院围路北侧之七地块；用地四至：东至华宝南路，南至忠信路，西至潭州大桥，北至智慧路；用地面积：11,999.97平方米；用途：工业用地、商服用地。
（2）项目概况
2017年5月5日，科联大厦房地产开发项目取得建设工程划许可证（证号：建字440604201700141号），证载建设规模建筑面积共计127,737.37平方米，其中计容面积99,997.56平方米，证载建筑层数为地上23层和27层，地下3层。2018年6月5日，科联大厦房地产开发项目取得建设工程施工许可证（证号：
440604201806050101），证载建设规模建筑面积共计127,737.37平方米；证载建筑层数为地上27层，地下3层；证载合同计划工期为2018年6月至2020年3月。2019年2月，佛山市国土资源和城乡规划局同意科联大厦开发项目的建设工程设计方案规划技术指标，依据建设工程设计方案规划技术审查指标一览表（案卷编号：J19024103）如下：
（3）核实方法和结果
A、存货的清查核实（a）评估明细表的审查
（c）权证审查
不动产权证书编号：粤（2016）佛禅不动产权第0048140号；建设工程规划许可证编号：建字440604201700141号；建筑工程施工许可证编号：建字440604201806050101号；科联大厦1号楼预售证编号：禅房预字第2019009001号；科联大厦2号楼预售证编号：禅房预字第2019009701号。
C、市场调查
D、存货-房地产开发项目清查核实结果经过了解房地产开发项目的权属状况，查阅其取得成本资料和现场勘察，我们认为佛山科联新能源产业科技有限公司的房地产开发项目账实相符，无重大污染和存在重大地质隐患，认为委估开发项目均可持续开发。周边公用配套设施和交通设施暂有所欠缺，但日后预计将有所改善，满足佛山科联新能源产业科技有限公司未来开发的基本要求。
（4）评估方法选取的理由
A、市场法的适用性分析
市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与评估对象进行比较，对它们的成交价格在建立统一的比较基准基础上进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，以此求取评估对象市场价值的方法。市场比较法计算公式为：
比准价格＝可比实例成交价格V
×交易情况修正系数A
j×市场状况修正系数A
s×房地产状况修正系数Af
采用直接比较修正和调整公式，即：
其中：V=评估对象比准价格；V
=可比实例成交价格；A=正常房地产市场价格指数；A
=比较实例实际成交价格指数；B=评估对象在评估基准日房地产价格指数；B
=可比实例成交日期房地产价格指数；C=评估对象房地产状况价格指数；C
=可比实例房地产状况价格指数；由于待估存货为一项房地产开发项目，在交易市场上交易难获取相似在建工程的交易案例，故不能采用市场比较法进行评估。
B、收益法的适用性分析
收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的资本化率，将待估宗地在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益，以收益折现值的总和作为待估宗地价格。其基本公式为：
C
CB
BA
AVV
ni
ii
RAV
式中：V=待估宗地价格
Ai
=待估宗地所第i年产生的纯收益r=土地还原利率n=未来宗地使用年期由于待估存货房地产开发项目主要用途为公寓房地产、研发中心，待估存货所在地同用途的房地产开发项目租赁市场不活跃，难以找到类似房地产开发项目的租赁实例，同时，委估宗地开发使用目的不是通过直接对外出租获取收益，其未来的租赁收益、经营成本和风险均难以合理预测，故无法采用收益法进行评估。
C、成本法成本法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润和交纳的税金及土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
RRRTEEV
dH
式中：V=待估宗地价格；EH=土地取得费；Ed=土地开发费；T=税费；R1=利息；R2=利润；R3=土地增值收益。由于待估存货房地产开发项目主要用途为公寓房地产、研发中心，土地的征地、开发等成本难以和当前土地的市场价格相匹配，故也难以使用成本法作为评估
D、假设开发法
待估房地产开发项目价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理费用-销售税金及附加-土地增值税-投资利息-投资利润-企业所得税
V＝P－C－M－F－TX－TS－IV－PR－TI其中：V：开发项目市场价值；P：开发项目开发完成后房地产价值；
C：开发项目后续开发成本；M：开发项目的管理费用；
F：开发项目的销售费用；TX：开发项目销售税金及附加；TS：土地增值税；IV：投资利息；PR：开发项目续建开发利润；TI：企业所得税。待估存货为房地产开发项目，主要开发产品为公寓房地产、研发中心。由于待估存货-房地产开发项目科联大厦已取得预售证，且当地的房地产交易市场活跃，有评估对象所在地现行房地产交易数据和参考案例，能得到房地产开发建设成本和税费标准等资料，能满足假设开发法的应用要求，故采用假设开发法进行评估。根据开发项目的具体情况和特点，本次评估选用动态的方式进行计算，将不同时点各项收入、支出折现到同一个时点，将利息和利润隐含在折现过程中，不单独考虑利息和利润，测算的结果较精确。通过上述评估方法适用性分析，本次评估采用假设开发法进行评估。
（5）假设开发法的说明
A、项目销售收入预测
科联大厦开发项目的开发产品包括可售的商业、公寓、研发中心、车位及自持的研发中心，其中公寓以精装修交付，其余以毛坯状态交付。
（a）评估基准日前销售收入
根据佛山科联新能源产业科技有限公司提供科联大厦预售合同和销售台账，在评估基准日已对外进行预售公寓房地产，预售面积合计1,913.58平方米（36套），合同预售价格为15,060,685元，已收款13,648,178元，未收款1,412,507元，平均销售单价为7,870元/平方米。（b）开发产品评估基准日销售价格预测本次评估测算根据宗地所属位置及市场调查资料，采用市场法确定开发完成后可售商业房地产、公寓房地产、研发中心房地产、地下车位于评估基准日的售价，分别测算过程如下：
①商业房地产
iii、交易情况修正系数AZ（AZ＝A/A0）
iv、市场状况修正系数BZ（BZ＝B/B0）本次评估的评估基准日为2020年10月31日，可比实例的价格分别为2020年10月的价格，距离评估基准日近，故无需进行交易日期修正：
v、房地产状况修正系数房地产状况包括区位状况、实物状况与权益状况。
（a）区位状况修正
（b）实物状况修正
（c）权益状况修正评估人员根据现场查勘以及所掌握的资料，对三个比较案例与评估对象的权益因素相当，故不作修正。
（d）房地产状况修正系数
比较案例1房地产状况修正系数FZ
＝0.89×1.01×1.00＝0.90；比较案例2房地产状况修正系数FZ
＝0.98×1.03×1.00＝1.01；比较案例3房地产状况修正系数FZ
＝0.89×1.03×1.00＝0.92。vi、比较价格计算可比实例1含税比较价格G1＝25,300×AZ1×BZ1×FZ1
＝25,300×0.98×1.00×0.90＝22,300元/平方米；可比实例2含税比较价格G2＝23,600×AZ2×BZ2×FZ2
＝23,600×0.98×1.00×1.01＝23,400元/平方米；可比实例3含税比较价格G3＝25,000×AZ3×BZ3×FZ3
＝25,000×0.98×1.00×0.92＝22,500元/平方米。上述可比实例一与可比实例二、三的含税比较价格较为接近，故本次估价结果取简单平均法作为基准商业房地产市场法估价结果：
基准商业房地产含税评估单价=G1×1/3+G2×1/3+G3×1/3=22,300×1/3+23,400×1/3+22,500×1/3=22,700元/平方米（取整至百位）II、临旁街基准商业房地产评估人员通过临主干道基准商业房地产市场法评估程序对临旁街基准商业房地产进行测算，临旁街基准商业房地产含税评估单价为16,700元/平方米。Ⅲ、其余商业房地产销售价格根据佛山科联新能源产业科技有限公司提供的房地产开发项目的有关资料，各套商业房地产差异主要为面积规模，本次评估以临主干道基准商业房地产和临旁街商业房地产的含税评估单价进行修正确定各套商业房地产的销售价格。经测算，商业房地产总销售金额为64,781,700.00元。Ⅳ、商业房地产评估基准日售价商业房地产评估基准日含税售价=各套商业房地产含税总售价÷商业房地产总建筑面积=64,781,700÷3,195.47=20,300元/平方米（保留至百位数）
②公寓房地产
本次评估以智慧路6号首层1号为基准公寓房地产进行估算，再对各套公寓房地产进行修正确定各套公寓房地产售价，最后以各套公寓房地产的平均售价作为评估基准日预售单价。Ⅰ、可比实例选择可比案例1：智联花园底层公寓，成交含税价格为471,121元，建筑面积为43.83平方米，含税单价为10,700元/平方米，成交日期为2020年10月。可比案例2：智联花园底层公寓，成交含税价格为463,827元，建筑面积为46.30平方米，含税单价为10,000元/平方米，成交日期为2020年6月。可比案例3：智联花园底层公寓，成交含税价格为833,407元，建筑面积为72.57平方米，含税单价为11,500元/平方米，成交日期为2020年4月。II、统一价格内涵
III、交易情况修正系数AZ（AZ＝A/A0）
IV、市场状况修正系数BZ（BZ＝B/B0）本次评估的评估基准日为2020年10月31日，可比实例的价格为2020年4月至2020年10月的价格，距离评估基准日近，故无需进行交易日期修正：
V、房地产状况修正系数房地产状况包括区位状况、实物状况与权益状况。
i、区位状况修正
ii、实物状况修正
iii、权益状况修正评估人员根据现场查勘以及所掌握的资料，对三个比较案例与待估对象的权益因素相当，故不作修正。
iv、房地产状况修正系数
＝1.00×0.96×1.00＝0.96；
比较案例2房地产状况修正系数FZ
＝1.00×0.94×1.00＝0.94；
比较案例3房地产状况修正系数FZ
＝1.00×0.96×1.00＝0.96。VI、比较价格计算可比实例1含税比较价格G1＝10,700×AZ1×BZ1×FZ1
＝10,700×1.00×1.00×0.96＝10,300元/平方米；可比实例2含税比较价格G2＝10,000×AZ2×BZ2×FZ2
＝10,000×1.00×1.00×0.94＝9,400元/平方米；可比实例3含税比较价格G3＝11,500×AZ3×BZ3×FZ3
＝11,500×1.00×1.00×0.96＝11,000元/平方米。上述可比实例一与可比实例二、三的含税比较价格较为接近，故本次估价结果取简单平均法作为基准公寓房地产市场法估价结果：
基准公寓房地产含税评估单价=G1×1/3+G2×1/3+G3×1/3
=10,300×1/3+9,400×1/3+11,000×1/3=10,200元/平方米（取整至百位）Ⅲ、其余公寓房地产销售价格根据佛山科联新能源产业科技有限公司提供的房地产开发项目的有关资料，各套公寓房地产差异主要为面积规模和楼层，本次评估以基准公寓房地产的含税评估单价进行修正确定各套公寓房地产的销售价格。经测算，各套商业房地产含税总售价为119,685,100元。Ⅳ、公寓房地产评估基准日售价公寓房地产评估基准日含税售价=各套公寓房地产含税总售价÷公寓房地产总建筑面积=119,685,100÷11,206.91=10,700.00元/平方米（保留至百位数）
③研发中心房地产
IV、市场状况修正系数BZ（BZ＝B/B0）本次评估的评估基准日为2020年10月31日，可比实例的价格为2020年10月的价格，距离评估基准日近，故无需进行交易日期修正：
iii、权益状况修正
评估人员根据现场查勘以及所掌握的资料，对三个比较案例与待估对象的权益因素相当，故不作修正。
iv、房地产状况修正系数比较案例1房地产状况修正系数FZ
＝0.88×1.03×1.00＝0.91；比较案例2房地产状况修正系数FZ
＝0.92×1.05×1.00＝0.97；比较案例3房地产状况修正系数FZ
＝0.91×1.03×1.00＝0.94。VI、比较价格计算可比实例1含税比较价格G1＝11,400×AZ1×BZ1×FZ1
＝11,400×0.98×1.00×0.91＝10,200元/平方米；可比实例2含税比较价格G2＝12,000×AZ2×BZ2×FZ2
＝12,000×0.98×1.00×0.97＝11,400元/平方米；可比实例3含税比较价格G3＝12,400×AZ3×BZ3×FZ3
＝12,400×0.98×1.00×0.94＝11,400元/平方米。上述可比实例一与可比实例二、三的含税比较价格较为接近，故本次估价结果取简单平均法作为基准研发中心房地产市场法估价结果：
研发中心基准房地产含税评估单价=G1×1/3+G2×1/3+G3×1/3
=10,200×1/3+11,400×1/3+11,400×1/3=11,000元/平方米（取整至百位）Ⅲ、其余研发中心房地产销售价格根据佛山科联新能源产业科技有限公司提供的房地产开发项目的有关资料，各套研发中心房地产差异主要为面积规模和楼层，本次评估以基准研发中心房地产的含税评估单价进行修正确定各套研发中心房地产的销售价格。经测算，各套研发中心房地产含税总售价为517,845,400元。Ⅳ、研发中心房地产评估基准日售价公寓房地产评估基准日含税售价=各套公寓房地产含税总售价÷公寓房地产总建筑面积=517,845,400÷44,483.86=11,600.00元/平方米（保留至百位数）
④地下车位
根据佛山科联新能源产业科技有限公司提供建设工程设计方案规划技术审查指标一览表，地下车位（可售）合计300个。评估人员通过市场法对地下车位进行测算，测算过程如下：
IV、市场状况修正系数BZ（BZ＝B/B0）本次评估的评估基准日为2020年10月31日，可比实例的价格为2020年1月至10月的价格，距离评估基准日近，故无需进行交易日期修正：
＝1.00×1.00×1.00＝1.00；
＝1.00×1.00×1.00＝1.00。VI、比较价格计算可比实例1含税比较价格G1＝16,000×AZ1×BZ1×FZ1
＝16,000×1.00×1.00×1.00＝16,000元/平方米；可比实例2含税比较价格G2＝16,000×AZ2×BZ2×FZ2
＝16,000×1.00×1.00×1.00＝16,000元/平方米；可比实例3含税比较价格G3＝18,000×AZ3×BZ3×FZ3
＝18,000×1.00×1.00×1.00＝18,000元/平方米；上述可比实例一与可比实例二、三的含税比较价格较为接近，故本次估价结果取简单平均法作为地下车位平均售价估价结果：
地下车位平均售价=G1×1/3+G2×1/3+G3×1/3=16,000×1/3+16,000×1/3+18,000×1/3=166,700元/平方米（取整至百位）
⑤开发产品评估基准日预售价格
（c）项目各期销售单价预测
评估人员通过历年佛山市商业、公寓等房地产一级市场价格进行调查，近年房地产一级市场发展较平稳，销售价格年递增率主要在3%-8%。本次评估考虑房地产项目规模及佛山市房地产一级市场供需情况，2021年至2023年按5%年递增率进行预测，详细见下表：
（d）项目销售进度
（e）项目预售预测
根据上述预测，本项目含税收入预测如下表：（单位：元）
B、项目自持收入预测
根据佛山科联新能源产业科技有限公司自持物业申报，自持物业为科联大厦2号楼研发中心，建筑面积为44,622.94平方米，位于科联大厦2号楼第2层至第23层。
（a）自持物业评估基准日租金
评估人员采用市场法对自持物业租金进行测算，测算过程如下：
V、房地产状况修正系数FZ（FZ＝F/F0）i、区位状况修正
iii、权益状况修正估价人员根据现场查勘以及所掌握的资料，对三个比较案例与待估对象的权益因素相当，故不作修正。iv、房地产状况修正系数比较案例1房地产状况修正系数FZ
＝0.95×1.05×1.00＝1.00；比较案例2房地产状况修正系数FZ
＝1.00×1.05×1.00＝1.05；比较案例3房地产状况修正系数FZ
＝0.95×1.05×1.00＝1.00。VI、比较价格计算可比实例1含税月租金比较价格G1＝40×AZ1×BZ1×FZ1
＝40×0.98×1.00×1.00＝39元/平方米（保留至个位数）；可比实例2含税月租金比较价格G2＝35×AZ2×BZ2×FZ2
＝35×0.98×1.00×1.05＝36元/平方米（保留至个位数）；可比实例3含税月租金比较价格G3＝47×AZ3×BZ3×FZ3
＝47×0.98×1.00×1.00＝46元/平方米（保留至个位数）。上述可比实例一、可比实例二、可比实例三的含税月租金比较价格较为接近，故本次估价结果取简单平均法作为评估基准日月租金：
待估对象评估基准日含税月租金=G1×1/3+G2×1/3+G3×1/3
=39×1/3+36×1/3+46×1/3=40元/平方米（取整至个位）
（b）自持物业运营期潜在毛租金收入根据企业对科联大厦房地产开发项目介绍，科联大厦预计2021年4月1日前竣工验收，本次评
（c）项目自持物业收入预测
根据当地同类房地产的租赁情况及科联大厦自持物业的规模，2021年出租率预计50%，2022年预计出租率70%，2023-2027年预计出租率90%，2028-2032年预计出租率95%，2033年至土地年限2060年10月预计出租率保持在98%，各年自持物业收入预测详见下表：
C、后续成本预测
至评估基准日，科联大厦1号楼和2号楼已封顶，施工人员正在对科联大厦1号楼和2号楼外墙进行施工，后续需对水电的安装及内墙、地面、天棚及公寓产品装饰工程和安装工程等工程进行施工。后续开发成本包括前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费，评估人员通过对当地建筑行情的调查了解以及评估对象建筑物的类型、结构等情况确定费用。
（a）前期费用前期费用主要包括主体工程设计、施工监理、工程造价全过程服务等前期费用。评估人员通过佛山市房地产开发企业调查，前期工程费用按建筑面积计算，每平方费用为31.34元，前期工程费用明细如下：
（b）基础设施费
基础设施费主要包括主体工程设计、施工监理、工程造价全过程服务等前期费用。评估人员通过佛山市房地产开发企业调查，前期工程费用按建筑面积计算，每平方费用为51.55元，基础设施工程费用明细如下：
（c）建筑安装工程费
建筑安装工程费包括基坑支护、土方挖运及桩基础工程、主体工程、幕墙工程、公寓装饰安装工程、公共空间装修等建筑安装工程费。评估人员通过佛山市房地产开发企业调查，建筑安装工程费按建筑面积计算，商业部分每平方费用为1,514.88元，其余部分每平方费用为919.17元，建筑安装工程费明细如下
（d）后续开发成本
Ⅰ、含税后续开发成本通过佛山市房地产企业开发成本进行调查，本项目各期含税后续开发成本预测见下表：（单位：
人民币元）
注析：可售部分后续含税开发成本为96,320,208.73元，自持物业后续含税开发成本为43,345,006.88元。Ⅱ、不含税后续成本根据税务局规定，前期工程费用主要为房地产中介费用（主体工程设计、施工监理、工程造价全过程服务等），增值税税率为6%；建筑安装工程费后续费用增值税税率为9%。通过上述各期后续含税成本预测，不含税后续成本如下表：
注析：可售部分后续不含税开发成本为88,435,917.50元，自持物业后续不含税开发成本为43,345,006.88元。Ⅲ、含税总开发成本
Ⅳ、不含税总开发成本
D、自持物业出租应缴税费及其他费用自持物业出租应缴税费及其他费用包括应缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、租赁费用、房产税、土地使用税、管理费用、维修费用、保险费用，具体计算方式如下表：
经测算，自持物业出租应缴税费及其他费用如下表：(单位：人民币元)
注析：T+0.2销售费用=当期未售不含税销售收入（不包括评估基准日前已售未到账金额）×销售费用率。
F、后续开发管理费用
后续开发管理费用包括开发人员工资、办公费用等，后续开发管理费按不含税续建成本取得成本为基数，费率取4.75%，各期管理费用如下表：（单位：人民币元）
G、后续销售税费
销售税费是指假设科联大厦房地产开发项目在开发完成后的房地产在销售过程中应向税务机关缴纳的增值税及教育附加等。
（a）增值税根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》【财税〔2016〕36号】及国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告2016年第18号，企业应预缴的增值税=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%（适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。）。企业属于增值税一般纳税人，采用一般计税方法计算缴纳增值税，各期增值税如下表：
（b）城市维护建设税：按缴纳增值税税额的7%计算缴纳；（c）教育费附加(含地方教育附加2%)：按已纳增值税税额的5%计算缴纳；（d）印花税：按含税销售收入的0.05％计算缴纳；（e）后续销售税费
通过上述预测，销售税费如下表：（单位：人民币元）
H、土地增值税土地增值税按清算口径计算，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）和广东省地方税务局《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（粤地税发〔2010〕105号）、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知的规定》（财税〔2016〕43号），公寓按3%预征、商业、研发中心、车位均按4%预征（预征土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款），各期预征土地增值税和项目土地增值税清算计算过程如下表：
项目土地增值税清算
I、企业所得税（不含自持物业）
根据佛山市税务规定，房地产开发企业企业所得税按销售金额的15%进行预征，企业所得税的会计处理采用所得税税率为25%。开发期间各期预缴企业所得税和补缴企业所得税情况如下表：（单位：人民币元）
项目企业所得税清算
J、企业所得税（自持出租）企业所得税（自持出租）=（自持租金收入-自持出租自持物业应缴税费及其他费用）×25%经测算，各期企业所得税（自持出租）如下表：(单位：人民币元)
K、折现率
本次项目的折现率采用风险累加法确定，累加法是将折现率视为含无风险报酬率和风险报酬率量两部分。无风险报酬率是指在正常条件下的获利水平，是所有的投资都应该得到的投资回报率。风险报酬率是指投资者承担投资风险所获得的超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，根据风险的大小确定，随着投资风险的递增而加大。本折现率的确定已包含工程建设期利息及开发利润。累加法的公式如下：
折现率=无风险报酬率+投资补偿风险率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-易于获得融资的优惠率-投资带来的优惠率
（a）销售部分
①无风险报酬率
无风险报酬率，选用同期中国人民银行公布的一年期商业银行存款年利率；估价时点中国人民银行公布的一年定期存款年利率为1.50%，故无风险报酬率取1.50%。
②投资补偿风险率
③管理负担补偿率
影响程度、管理的成本费用水平、专业性等。估价人员通过对这些影响因素赋予一定的权重，对各项因素按高、中高、中、中低、低5个层次赋予分值，先求取加权平均分值，最后利用内部插值法得出管理负担补偿率，得出管理负担补偿率分别为2.40%。
④缺乏流动性补偿率
⑤易于获得融资的优惠率
⑥投资带来的优惠率
（b）自持出租部分
L、计算结果（a）销售部分
通过上述对销售部分和自持出租部分的折现值进行测算，佛山科联新能源产业科技有限公司开发产品评估结果为销售部分评估结果+自持出租评估结果，即716,327,886.28元。
M、评估结果
N、评估增值分析
（四）其他流动资产的评估
为评估值。其他流动资产的评估值为704,032.41元，减值19,830,137.22元。
（五）设备评估
1、评估范围
列入评估范围的设备为车辆。根据申报的资料，截至2020年10月31日，车辆为一辆别克商务车，账面原值为273,677.98元，账面净值为52,454.78元。
2、机器设备概况
设备为运输设备1辆，车辆购置于2017年6月30日。设备管理良好，运行正常，符合性能要求。
3、设备清查情况
评估人员对被评估单位申报评估的运输车辆进行了清查，同时对设备的使用环境、工作负荷、维护保养情况、自然磨损情况、大修、中修、小修及日常维护等情况进行了考察。在进行逐项清核的过程中，对申报表上有关设备的名称、型号、规格、生产厂家、启用日期等错误作了更正，并对申报表上的缺项作了补充。评估人员通过与设备管理人员及操作人员的广泛接触，详细了解设备的管理、使用情况，以及对设备管理制度的贯彻执行情况；对车辆设备进行了勘察；通过问、观、查，详细了解设备现状，以确定其成新率。
4、评估方法
机器设备类资产为车辆。根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和可收集资料情况，采用市场法进行评估。市场法是将待估车辆与在较近时期内发生交易的类似机动车交易实例进行对照比较，依据后者已知的交易价格，将待估车辆相对于交易实例作交易情况、交易期日、型号、实体状态、功能因素修正，得出待估车辆评估价值方法。其基本公式为：
待估车辆价格=比较案例车辆价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×个别因素修正系数
5、车辆评估案例
上述三个比较案例的比准价格接近，且都符合市场状况，故取上述三个比准价格的算术平均值为最终评估结果。待估车辆不含税价格=191,300元(取整至百位)
6、机器设备评估结果
被评估单位此次申报评估的机器设备评估结果如下：
7、设备类资产评估增、减值原因分析
本次委托评估的设备类资产评估减值138,845.22元，增值率为264.70%。增值原因主要是设备的账面净值通过历史成本反应车辆价值，与车辆市场价值存在差异。
（六）长期待摊费用评估
（七）负债评估
1、应付账款
2、预收账款
预收账款账面值为13,648,178元，主要为企业预收的科联大厦购房款。评估人员核对了预收账款发生的日期及其所对应的项目，抽查有关账簿记录、销售合同、销售台账资料，故以核实后账面值确定为评估值。预收账款评估值为13,648,178元，无增减。
3、应交税费
应交税费账面值779.36元，是企业应交纳的个人所得税。评估人员通过了解被评估单位应纳税项
4、其他应付款
五、长期股权投资评估结果
单位：人民币万元
湖南科达新能源投资发展有限公司对佛山科联新能源产业科技有限公司100%股权投资，故长期股权投资评估值为31,162.96万元。