“十三五”时期，中央提出“房住不炒”的房地产市场调控总基调，在面对房地产市场快速发展，新情况、新变化不断出现的情况下，金华认真贯彻落实中央的调控精神，着力构建房地产市场平稳健康发展长效机制，坚决防范化解房地产市场风险，形成了房地产市场平稳健康发展的良好态势。
一、市区房地产市场运行特点
（一）经济持续稳健发展，房地产业贡献大
“十三五”时期，市区经济平稳较快发展，GDP总量从2016年的693.13亿元逐年扩大到2020年的913.75亿元。2016年至2020年，市区房地产业增加值分别为42.15亿元、52.13亿元、49.67亿元、62.08亿元、79.37亿元，占GDP比重分别为6.1%、7.0%、6.5%、7.1%和8.7%，2016年至2020年，市区房地产业占GDP平均比重为7.1%。
（二）行业集中度提升，投资规模扩大
“十三五”时期，金华市区房地产开发企业整体减少，从2016年137家减少到2020年122家，外地房企和大型房企加速进入金华，本地房企数量减少，行业集中度逐步提升。市区房地产开发投资额稳步扩大，从2016年的123.6亿元扩大到2019年的174.3亿元，2020年受新冠肺炎疫情影响，回落到160.6亿元。从投资增速看，波动明显。2016年和2020年出现负增长，2018年增速最高，达到30.84%，2019年回落到4.77%，年度间波动较大。
（三）市场供应有序，去化周期呈现震荡缩短趋势
“十三五”时期，市区商品住宅建设力度逐步加大，竣工面积不断增加。2020年末，市区累计可售的新建商品住宅共计12917套，可售面积118.39万平方米，新增供应基本能满足当年市场需求。具体来看，市区可供销售的新建商品住宅面积由2016年末的137.26万平方米快速下降至2017年末的74.93万平方米，年内降幅高达45.4%，之后持续回升。
商品住宅去化周期呈现震荡缩短趋势，2016-2020年去化周期分别为9.0个月、4.6个月、7.6个月、9.7个月和7.3个月，基本处于6-12个月的合理区间内，2017年低于合理区间，说明当年金华市区新建商品住宅供应存在偏低的风险。
（四）销售市场热度上升，2020年成交量明显放大
“十三五”时期，市区新建商品住宅销售面积分别为165.37万平方米、172.87万平方米、175.44万平方米、163.44万平方米和224.67万平方米。2016至2019年，住宅销售面积在163-175万平方米之间，年度间波幅较小，成交量趋于稳定，2020年成交量明显增加，同比增长37.46%，成交金额走势基本与成交量保持一致。
（五）市场需求本地化，改善型房源成主流
市区住房消费主体以主城区和周边县市居民为主，其中主城区居民占比约70%-80%，周边县市居民约20%-30%。分板块看，金义新区住宅市场吸引的义乌购房者较多，婺城新区吸引的兰溪购房者较多，主城区需求则以本地居民为主，地域特征明显。
“十三五”期间，居民可支配收入不断增长，人民对美好生活需求不断增加。在二胎全面放开等政策影响下，改善型需求不断增加，住宅市场上三房两卫、四房三卫的产品逐渐增多，两房的刚需型房源比例下降。从近五年网签交易数据可以看出，购房者选择面积趋大，90-144平方米和144平方米以上的改善户型销售占比从2018年开始显著提高，改善型需求逐渐成为市场需求主体。
表12016-2020年金华市区新建商品住宅交易面积占比情况
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
90平方米以下
35%
32%
25%
26%
27%
90-144平方米
45%
47%
64%
66%
144平方米以上
20%
21%
11%
8%
9%
（六）住宅市场回暖，销售均价稳步上升
2016年开始金华市区新建住宅市场回暖，2017年全装修新房逐渐入市，均价由2016年9099元/平方米快速上涨至11220元/平方米，同比指数为“十三五”时期最高，达到109.7，此后均价逐年攀升，2020年达到16160元/平方米。
二、影响房价变动的主要因素
（一）政策环境相对宽松，刺激住房投资消费
“十三五”期间，金华市区房地产调控政策相对于周边地市来说相对宽松，刺激投资消费。
1.2016年，市区全面放开限购政策、扩大购房群体范围、放宽公积金政策，金融机构也降低首付标准，下调了房贷利率，同时出台了《金华市区购房财政补贴申领办法》，利好政策下购房者热情升高，房地产市场开始回暖。
2.2017年，国家重点对一二线城市以及部分热点城市房地产市场进行调控指导，而三四线城市未实行全面调控。金华相对宽松的政策促使房地产销售市场快速回暖，推动新建住宅、二手住宅成交量创历史新高。
3.2018年3月，全国两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控，同年7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”。在此基调下，政府调控体现出紧中趋稳的特点，上半年严控房价过快上涨，下半年依靠市场调整，逐步回归理性，政策取得阶段性效果。
5.2020年，为缓解房开企业因新冠肺炎疫情影响遇到的困难，疫情防控期间提高商品房预售资金比重，由20%提高至30%。适当降低商品房预售条件，在商品房在建工程投资不少于25%的前提下，商品房预售形象进度在原条件基础上降低五层。
（二）土地市场价格上涨带动住房销售价格预期走高
在政策保持稳定的情况下，商品住宅销售价格走势受土地交易市场行情影响较大。从历年成交情况看：
1.2016年金华市区共成交普通商品住房用地12宗，供应面积34.17万平方米，楼面地价最高的是9月下旬拍出的市区东阳街姜家村地块，楼面价8476元/平方米，溢价率高达101%，刷新近几年最高楼面价。
2.2017年，共成交27宗，同比增长125.0%，土地供应量增加，土地购置价格也提高，如叶宅地块一、地块二竞价激烈，楼面价跃升至12550元、13250元/平方米，溢价率超过100%，2017年土拍最高楼面价超出上年最高楼面价约4500元/平方米。
3.2018年，随着一二线城市土地市场转冷，住宅用地成交楼面价、溢价率均出现下降，流拍情况明显增多。下半年，金华市区住宅市场预期发生改变，房企拿地趋于谨慎，市场热度较2017年明显下降，全年成交面积同比下降12.6%，成交金额同比下降19.7%。
4.2019年三四月楼市迎来一波小阳春，再加上下调土拍起始价与竞买保证金，土拍市场迅速回暖。虽然出让地块数量减少，但成交总额却上升，全年共拍出住宅用地22宗，成交面积90.35万平方米，同比减少近两成；成交金额153.54亿元，同比增加近六成，最高楼面价出现在二七区块，14170.48元/平方米，最高溢价率出现在金义都市新区，达68.1%。
5.2020年出让17宗普通商品住宅用地，成交土地面积111.34万平方米，同比增长23.2%，交易金额166.03亿元，同比增长8.1%。土地出让宗数虽减少，但部分地块成交楼面价、溢价率均创出所在区块的新高，高溢价率地块成交推高住宅销售市场房价预期。
（三）周边城市辐射效应对市场预期影响较大
金华房地产市场也受省内其他城市政策调控和市场价格影响，其中2016年G20峰会后，杭州市房价出现大幅上涨，其效应传导到金华市区房地产市场，多数楼盘去库存效果明显，销售压力减小，开发商借机提价，推高市场预期。为避免增加购房成本，购房者加快交易节奏，导致2016年下半年开始金华市区住宅成交量价齐升。
（四）热点板块房屋的价格引领作用较强
市场需求旺、销售速度快的热点板块房价带动作用明显。如2016年最初一轮的价格上涨就是湖海塘板块房价上涨带动引起，随后周边新房、二手房跟随上调售价。板块轮动特征在2017年表现得更为明显，首先是年初湖海塘板块的保集湖海塘庄园率先提高售价，价格攀至18000元/平，而后周边住宅如湖海城市花园等也顺势上调价格，接着江北老城区的新开楼盘也上调预售申报价，金东区楼盘因婺城区楼盘价格上调，新房和二手房价格随之上行，主城区房价上涨也带动婺城新区、乡镇楼盘售价提高，经过2017年的板块轮动，各板块价格在这一年里全面上涨。
（五）全装修住宅拉高交易均价
根据《金华市绿色建筑专项规划（2017-2025）》方案要求：从2017年10月1日起，金华市区一环范围、各县（市、区）中心城区出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付。2025年1月1日起，金华市区二环范围内出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付。随着规划的实施，进入交易市场的全装修住宅越来越多，装修标准亦是只增不减，较大幅度的拉升新建住宅销售均价。
（六）“学籍限定”加剧二手房供需矛盾
三、“十四五”时期促进房地产市场健康发展的意见建议
（一）建立可持续化调控体系，提高精准施策能力
一是加强多部门协同机制。围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，通过建设、资规、银行、财税等多部门协同，实现房地产市场精细化调控。二是保持楼市调控政策可持续性，巩固调控成果，持续打压投资投机需求。三是加大对二手房市场监管力度。严格规范二手房市场交易，减少阴阳合同等现象，切实促进房地产市场平稳健康发展。
（二）优化土拍出让结构，降低局部区域热度
（三）完善监督机制，保证住宅交付质量
（四）加强精细化监管，稳定房价
建议强化价格备案制度，对新建商品住宅销售全周期做好价格监管，可以借鉴杭州等地，探索对房企不同阶段执行的优惠政策开展备案登记，做好优惠政策公开，适当收紧自由定价权，避免房企利用快速价格调整造成短期房价波动。