地租就是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，这是不同社会形态地租的共同点。以下是小编整理的地租的基本概念和理论，仅供参考，希望能够帮助到大家。
地租概述
(一)地租的概念及分类
马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租)仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。
西方经济学回避地租所反映的经济关系，把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。
(二)地租的产生与发展
地租是一个历史范畴，在不同的社会形态下，由于所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的生产关系。
在封建制度下，地租则反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系。地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物。封建地租表现为三种形式：劳役地租(即地主直接占有农奴的剩余劳动)、实物地租(由农奴将剩余生产物以实物形态缴予地主)和货币地租(农民将生产物出售，以货币形态将大部分所得缴予地主)。
资本主义地租是从封建地租中产生的，它以货币地租为主要形式。
资本主义地租所反映的是土地所有者(地主)和产业资本家共同剥削工人的经济关系。
社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者利益一致的前提下，对土地收益的分配关系;同时也是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆。
级差地租和绝对地租
马克思指出，资本主义地租是以资本主义土地私有制为前提的，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。马克思从土地所有制入手，对地租进行了分析，指出，无论地租的性质、内容和形式有何不同，都是土地所有权在经济上的实现。马克思还对地租产生的原因和条件进行了分析和研究。根据地租产生的原因和条件，马克思把地租分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。
(一)级差地租
1.级差地租的含义及其产生的条件与原因
形成级差地租的条件有三种：①土地肥沃程度的差别;②土地位置的差别;③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。马克思按级差地租形成的条件不同，将级差地租分为两种形式：级差地租第一形态(即级差地租1)和级差地租第二形态(即级差地租Ⅱ)。级差地租工，是指农业工人因利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地租(即由前两个条件产生)级差地租Ⅱ，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租o
2.级差地租I和级差地租Ⅱ的关系
级差地租I和级差地租Ⅱ虽各有不同的产生条件，但二者的实质是一样的，它们都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成。级差地租工是级差地租Ⅱ的前提、基础和出发点。
(二)绝对地租
(三)垄断地租
垄断地租，是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
(四)关于非农业用地的地租在土地所有权与土地经营权相分离的条件下，不论租用农地或非农地都须支付地租。
马克思论述的非农业用地的地租，是指建筑地段和矿山地段的地租。建筑地段地租是指工商业资本家为获得建筑多种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同农业地租的明显区别，在于农业中土地的肥沃程度和位置对级差地租有决定作用，而对于建筑地租，则是位置起着决定作用。同时，由于垄断价格对建筑地租起着很大作用。
矿山地租指工业资本家为取得采掘地下矿藏的权利而向土地所有者支付的地租。由于矿山的数量有限，也存在着经营的垄断，使矿产品必须按劣等生产条件决定的生产价格出售，因而优中等矿山可以取得超额利润而转化为矿山地租。
西方资产阶级经济学家的地租理论
西方资产阶级经济学家的地租理论资产阶级古典经济学家和现代经济学家分别在各自的主要经济学著作中，对地租问题发表了自己的见解和观点。
早在17世纪后期，英国重商主义学派的代表人物、资产阶级古典政治经济学的创始人威廉配第在其名著《赋税论》中首次提出，地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必须后的余额，其实质是剩余劳动的产物和剩余价值的真正形态。
法国重农学派的代表人物之一杜尔哥在1766年发表的《关于财富的形成和分配的考察》一书中指出，由于农业中存在着一种特殊的自然生产力，所以能使劳动者所生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余，这就是自然恩赐的“纯产品”，也是土地对劳动者的赐予。这种“纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富，但却为土地所有者所占有，这就是地租。
英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者大卫李嘉图，运用劳动价值论研究了地租，他在1817年发表的《政治经济学与赋税原理》一书中，集中地阐述了他的地租理论。他认为，土地的占有产生地租，地租是为使用土地而付给土地所有者的产品，是由劳动创造的。地租是由农业经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分。
现代资产阶级经济学的权威代表人物之一保罗A萨缪尔森认为，地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者的竞争。
美国现代土地经济学家雷利巴洛维在他所著《土地资源经济学——不动产经济学》一书中认为：地租可以简单地看作是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。
资本主义土地所有权
土地所有者凭借对土地的所有权获取地租。所以，任何地租都是以土地所有权的存在为前提的。“而土地所有权的前提是，一些人垄断地球的一定部分，把它作为排斥一切人的、只服从自己个人意志的领域。在这个前提下，问题就在于说明这种垄断在资本主义生产基础上的经济价值，即这种垄断在资本主义生产基础上的实现。”
1、资本主义土地所有权的形成及特点
再来，资本主义生产方式采用多种方法对小农土地所有权加以剥夺，使广大农民破产，变无产者。这些破产的农民和他们的土地被集中在新的土地所有者手中，这样资本主义就创造了适应自己生产关系的土地所有权形式。
2、地租是土地所有权的实现形式
一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地借以实现的经济形式”。资本主义地租就是农业资本家为获取土地的使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分价值。在资本主义生产方式下，实际的耕作者是雇佣工人，他们受雇于一个只是把农业作为资本的特殊使用场所，作为把自己的资本投在一个特殊生产部门来经营的资本家即农场主。这个作为租地农场主的资本家，为了得到在这个特殊生产厂所使用自己资本的许可，要在一定期限内按契约规定支付给土地所有者一个货币额，这个货币额就是地租。
级差地租
1、级差地租的形成
在资本主义生产方式的农业中，面积相同质量不同的土地，租地农业资本家向土地所有者交纳地租数量不同，这就表现为级差地租。马克思假定农业产品和工业产品一样，是按照生产价格出售的。因为只有在这个前提下，农业资本家才能获得平均利润，从而才肯投资于农业。由于土地资源的稀缺性和资本主义土地经营权的垄断，一部分农业资本家租种了优、中等地，就会排斥其他资本家再利用它，其他资本家只能在劣等地上进行耕种。在平均利润率规律作用下，种植劣等地的资本家也要求获得平均利润，这样，农产品的社会生产价格就必须由劣等地农产品的个别生产价格来决定。农业资本家把等量资本投资在优等地和中等地上，比投资在劣等地上可以获得更多的农产品。那么优等地和中等地的个别生产价格低于劣等地农产品的个别生产价格决定的社会生产价格，因而在平均利润之外，还可以获得超额利润，这些超额利润转化为级差地租，交纳给土地所有者。
土地作为生产条件，它质量优、劣的差别只是产生级差地租的自然条件或基础，不是产生级差地租的原因。因为生产条件的差别在任何生产部门都存在，但是一般不存在对使用较好生产条件的垄断，因而不能像种优、劣等地那样形成持久性的超额利润。在农业中，只有当土地自然条件的差别同时与土地经营的垄断结合在一起的时候，级差地租才会形成。
2、级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ
以上我们只是把级差地租看作是投在面积相等而肥力和位置不同的土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。如果我们连续追加投资于同一块土地，而具有不同劳动生产率所产生的超额利润而转化的地租称之为级差地租第二形式（级差地租Ⅱ）。在资本主义社会，随着社会对农产品需求的增长，在耕地有限的条件下，仅靠开垦新的耕地已经不能满足需要，于是农业便越来越多地采取集约化的耕种方法。也就是把资本连续投在同一块土地上，采取新技术、新设备等提高单位面积产量，由此带来的超额利润而形成的地租就是级差地租Ⅱ。
级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的区别，在客观上是由于对土地的两种不同的投资方法引起的。级差地租Ⅰ，是以不同地块的肥力和位置的差别为条件；而级差地租Ⅱ，除了这种差别外，还以同一地块上连续投资的生产率的差别为条件。并且，级差地租Ⅱ并不立即全部转化为租金流入土地所有者手中。在一般情况下，地租的数量在农业资本家和土地所有者之间签订契约时就已经确定。所以在租约有效期内，由追加投资带来的超额利润归农业资本家所有。但是，一旦租约期满，土地所有者就会考虑到土地上现有的投资的利益，在重订租约时提高地租。于是，这部分超额利润就会部分或者全部转化为级差地租Ⅱ落入土地所有者手中。因而，租佃资本家对于在租期内不能实现自己经济利益的投资不感兴趣。他不愿进行永久性的土地改良措施，而是在租期内，尽量掠夺土地，因此土地的生产能力会受到破坏。以上通过对级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ的分析表明最坏的土地也能提供级差地租。
在农业中，由于农产品的社会生产价格，不是由平均的社会生产条件决定，而是优劣等地的生产条件决定，因而农产品的社会生产价格总和不像工业产品那样，它大于个别生产价格的总和。这个差额就是马克思所指出的“虚假的社会价值”。
绝对地租的形成和发展趋势
在资本主义生产方式下，耕种任何土地都必须交纳地租，这与土地的等级无关，只是由于土地所有权的垄断而必须交纳的地租，这就形成了绝对地租。正如马克思所指出的那样：如果最坏土地“不提供一个超过生产价格的余额，即地租，就不可能被人耕种，那么，土地所有权就是引起这个价格上涨的原因。土地所有权本身已经产生地租。”绝对地租的形成，一般是以农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成为条件的。由于农业生产本身的特点，农业科技进步比较慢，农业资本有机构成一般低于工业部门。因而农产品在按其价值出售的条件下，就会形成一个农产品价值高于其社会生产价格的余额，这个余额就构成了绝对地租的实体。
马克思以唯物史观的眼光指出，随着社会生产力的发展，农业科学技术的进步，投入农业的资本有机构成会逐步提高。而作为农产品价值与生产价格差额的绝对地租数额，将取决于农业和工业相比的相对发展程度。马克思预测，绝对地租将会随着农业资本有机构成的相对提高而缩小。
农业以外的地租及土地价格现象
1、建筑地段地租和矿山地租
建筑地段的地租，是资本家为了修建各种建筑物，向土地所有者交纳的地租。建筑地段地租的基础和一切农用地地租的基础一样，是由真正的农业地租调节的。但是，与农业地租相比，建筑地段地租又具有其显著特点。首先，在建筑业中，土地位置起着决定性的作用。那些地理位置好的地段，比如都市的繁华区、靠近车站、港口等地区的土地的地租就比远离这些地区土地的地租高。第二，在建筑地租中，垄断地租占有显著优势。如拥有温泉、瀑布等特殊地段，其可以提供特殊产品和服务的价格是垄断价格，从而形成垄断地租。
随着人口的增长，对住宅的需求会增加，对房地产的投资就会增加，土地上的建筑物会越来越多，土地资本的利息和折旧也会随之增长，这样会使建筑地段地租有上升趋势。另外土地投机也会使土地所有者任意提高地租。
矿山是物质财富的储藏所，交纳矿山地租是为了取得挖掘地下财富的权利。资本家为租用矿山向土地所有者交纳的地租就是矿山地租。真正的决定矿山地租的方法，是和农业地租完全一样的，也需要交纳级差地租和绝对地租。
2、土地价格
在资本主义社会里，土地所有者凭借土地所有权不仅可通过出租土地获得地租，而且还可以通过出卖土地获得高额土地价格。原始土地本身是自然物，不是劳动产品，因而是没有价值的。但是在商品关系普遍化的情况下，一切度商品化了，土地也可以买卖。土地价格表现为资本化的地租，而不是土地价值的货币表现。它相当于这样一笔资本的价值，如果把它存入银行，每年的利息收入相当于这块土地地租的收入。它实际上是用利息率计算的地租的购买价格。正如马克思所说：“土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。实际上这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率来计算的。”由此可以得到土地价格的计算公式如下：
土地所有者由于土地所有权而对一部分社会剩余劳动愈来愈大地无偿占有，这个事实却被土地价格掩盖了。因此，对土地购买者即土地所有者来说，他获得地租是有代价的，是支付了它的等价物才得到的。这种假象是由资本主义生产关系产生的。所以，“从一个较高级的社会经济形态的角度上来看，个别人对土地的私有权和一个人对另一个人的私有权一样，是十分荒谬的。”