2、就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的层次来说也仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这就是我们要研究的对房地产抵押价值有不利影响的法定优先受偿权利。二、优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利法定优先受偿权利除了房地产抵押估价指导意见明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额之外，还包括以下一些方面。1担保法第四十七条规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费显然属于法
3、定优先受偿权利。至于处分抵押房地产的费用包不包括诉讼费用、委托房屋中介变卖时应支付的代理费等，有关规定不甚明确，但我们认为应当包括。因为法院一般直接从抵押房地产拍卖价款中扣缴诉讼费，而无须败诉方（抵押人）另行支付诉讼费（败诉方实际也不会另行支付诉讼费），金融机构实际收回的价款显然已经减少了一部分；中介代理费与拍卖费具有相同的性质，且一般不会同时发生，理应认定为处分抵押房地产的费用。2如果抵押人破产，法定优先受偿权利就更多了，根据企业破产法第三十四条规定：下列破产费用，应当从破产财产中优先拨付：（1）破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用，包括聘任工作人员的费用；（2）破产案件的诉讼费用；（3）
4、为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用。第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：（1）破产企业所欠职工工资和劳动保险费用；（2）破产企业所欠税款；（3）破产债权。金融机构贷款属于破产债权，当金融机构拥有抵押权的抵押物已被变卖并用于支付破产费用或破产企业所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款时，金融机构即丧失了对于抵押物的法定优先受偿权利，只能和其他普通债权人一起参与破产企业剩余资产的分配。3尚有一些非法定优先受偿权利也应当引起注意。如抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有效期内的收益，对房地产抵押价值会产生不利的
8、务清偿顺序问题。优先权制度起源于罗马法。其最初的内容是：享有这种权利的债权人对债务人的财产在不足清偿其全部债务时，有优先于其他债权人受偿的权利。后来法国在继受罗马法时，对优先权的内容进行了完善和丰富。法国、日本、意大利一般都将优先权作为一种物权制度专章规定，突出了其地位和作用，从我国来看，民法没有统一设立优先权制度，最早是在民诉法和企业破产法（试行）把企业破产中破产费用和职工工资、国家税款等特定债权规定了清偿顺序，而且是以抵押权和留置权的实现为前提的。随后，一些特别法设立了优先权制度。如海商法确立了船舶优先权，民用航空法确立了民用航空器优先权。通过分析优先权的概念可以看出，优先权具有以下四个法
10、用以偿还债权的财产范围来看，优先权可以分为一般优先权和特别优先权。一般优先权是指为实现社会公益或维护社会正义的需要，在债务人总财产上成立的，可以优先受偿的特种债权。一般优先权可分为两种，一是优于所有债权人受偿的优先权，如为全体债权人利益而对债务人的财产实行保存、诉讼、拍卖、清偿、分配等而发生的费用。另一种是优于普通债权人的债权而受偿的优先权。特别优先权是指为满足特定债权人或债务人的需要，而在债务人的特定动产或不动产上成立的，可以优先受偿的特种债权。特别优先权依其设立的客体不同，分为动产特别优先权和不动产特别优先权。所谓动产特别优先权是指依照法律规定，特定债的债权人只能就债务人特定的动产主张变价
11、和优先受偿的权利，而不得对债务人的其他财产主张该权利。所谓不动产特别优先权是指依照法律规定，特定债的债权人只能就债务人特定的不动产主张变价和优先受偿的权利，而不得对债务人的其他财产主张该权利。本文主要探讨不动产的特别优先权及其权利顺位。二、不动产执行中几种优先权的性质与顺序1、消费者对购房款的优先受偿权。消费者对购房款优先受偿权是由法律的直接规定，最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该解释的重要意义在于确定消费者的基本生存权优于经营权。交纳了50%以上的消费者（2）（在
12、按揭中，如果消费者已交付合同约定的首期购房款，银行将购房人所贷款项直接支付给开发企业，应认定购房消费者已付清全部购房款。）对其所购房屋享有优先于工程款请求权人的受偿权，消费者有权以实物交付的方式或者以拍卖价款优先受偿的方式实现自己的合法权益。购房消费者享有优于工程款的优先受偿权应当同时满足以下三个条件：（1）购房人应当是消费者，即必须以生活消费为目的的自然人；（2）购房人已经交付了50以上的购房款；（3）签订的商品房预售合同合法有效。以上三个条件缺一不可。由于最高人民法院对此批复未对商品房预售合同是否必然进行预售登记做为享有优先权的前提条件做出规定，故消费者享有优先权不以预售登记为要件。最高人
13、民法院的这条司法解释不仅确认了消费者对工程项目的预售房产的准所有权，而且对消费者的房款优先受偿权位次作出了规定，它优于承包人的优先受偿权。3、承包人工程款优先受偿权。我国合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。2002年最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复。确定了建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权的原则。对于建设工程价款优先受偿权的
14、性质，法学界争议颇多，有认为建设工程价款优先受偿权系不动产留置权；（3）有认为应该是法定抵押权。（4）有认为建设工程价款优先受偿权是一种建设工程法定优先权；（5）。笔者认同第三种观点。根据合同法第286条的规定建设工程价款优先受偿权的成立应符合以下五个条件：（一）建设工程已完工或部分完工。建设工程价款优先受偿权的适用包括已竣工的建设工程和在建尚未竣工的建设工程，但工程必须已完工或者部分完工。（二）须是建设工程承包合同所生的债权。笔者认为建设工程合同应包括工程勘察合同和设计施工合同。（三）必须是发包人未在约定期限内支付建设工程价款。该“价款”是指发包人依照建设工程承包合同约定应支付给承包人的工程
15、价款，包括承包人因施工而支付的劳动报酬所投入的材料款和因施工所垫付的其他费用。但不包括经营利润和违约金等。（四）标的物为承包人施工所完成的属于发包人所有的建设工程本身。该建设工程的土地使用权若属于发包人则该建设工程的土地使用属于建设工程价款优先权标的的范围。（五）须不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程。“不宜折价、拍卖”的建设工程，是指法律限制或禁止流通的建设工程，包括“公有物”，如国家机关中的建筑物，及军事设施；基础设施工程，如公共道路、桥梁、机场、港口等；公共设施工程，如公共图书馆、公共博物馆、文物馆等（6）。建筑工程优先受偿权与抵押权竞合时，两种优先权到底哪一个优先呢？对此有不同的观点：有
18、费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，判断“消费者”的标准是：行为目的以生活消费所需。购买、使用商品有可能基于消费的目的，也有可能基于生产经营的目的；同样的商品，可能因使用于生活活动而构成消费品，也可能因使用于生产经营活动而成为生产资料。如果为自己的生活消费而购买商品或接受服务，该行为应为消费行为。对于购买者是否以生活消费为目的，可以凭一般人的社会生活经验，结合购买者的主观动机和客观行为表现加以判断。凡是和人类生活有关，基于求生存便利或舒适的生活目的，为满足衣食住行娱乐等方面生活欲望的行为，原则上均属于生活消费行为。行为主体为处于弱势地位的自然人，而非法人或其他组
19、织。法人或者其他组织作为自然人的集合体，具有团体之法律人格，不存在缺乏专门知识、交涉能力的问题，即使其购买的商品最终由自然人用语生活消费，法律也并无给予特殊保护的必要。正是基于此，国际标准化组织消费者政策委员会于1978年首届年会上将消费者定义为“以个人消费为目的而购买或使用商品或服务的个体社会成员”（9），我国国家标准局于1985年颁布的消费品使用说明总则也规定“消费者为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员。”随着人们生活水平的提高，生活需要的范围难于界定，也给司法实践如何具体识别带来了困惑。例如，已有一套甚至更多套住宅的自然人，又购买房屋用于居住，可否认定其为生活
27、6年的8月27日之前，所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。”破产财产不够怎么办？按照旧的破产法不够就算了，但是新的破产法规定：如果不够，可以拿抵押权人也就是担保物权人的担保财产接着清偿。清偿之后，还有剩余额的时候，再归担保物权人，如果没有剩余额，担保物权人权益落空。这是新旧破产法之间重要的区别。对此，典当行在遇到企业破产将导致担保物权风险情形发生时，要采取以下
29、在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日发布的最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作