2、理工作经历或有3年以上项目经理任职经历，持物业管理上岗证书，有工程管理和物业管理经验，知识面广，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力。2、设施设备维护维修人员基本要求：3年以上物业设施设备管理经验；持有水电工证；熟悉物业设施设备管理及维护保养。3、智能化技术工：年龄45周岁以下，身体健康，具有大专以上学历，一年以上楼宇智能化系统工作经验，熟练操作楼宇智能化系统的安装、调试、检测、维护。第二节设备设施服务标准及制度一、设备设施服务管理标准1、维修员熟悉展览馆结构，了解电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研究科
3、学的养护方法，在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。2、设施、设备维护保养的管理设施，设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省能源，降低运行成本。具体检修保养如下：（1）自控系统的管理：消防报警系统：烟感探头测试每年检査一次；报警盘每年清洁不少于2次；探头检査每年一次；蓄电池检查每年不少于一次：消防门警锁、电池每年检査一次。消防系统：每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检査一次；每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃
4、等检查一次；每半年对加压风机，火幕控制润，卷帘门的联动检査一遍。（2）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检査其运行情况是否止常，自动控制是否良好，每周末检査和保养闸网、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检査井，确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消防水系统阀门管道检修每年不少于2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次；以上的检査维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检査验收并签字入档。（3）供电设备的管理；值班人员要日常检査，无缺陷，各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否
5、齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因应尽快査找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。对各类电机每半年保养检修一次，各楼层的配电室及电闸设各每月检查保养一次，高压开关柜安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。二、设备综合管理规程1、机电设备的编号按公司统一编号进行；（1）以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和配套部件。（2）对机电设备进行I、II、III分类编号方式：nx（X）xx/yxxx丨1编号I类设备的编号关系设备分类（11、111）设备安
8、备保养制度。（1）日常维修保养。指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车。（如正压风机、消防泵、排水泵等）发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。（2）一级保养对机械设备进行检查，检测、根据实际需要局部解体，进行清洗，调整，维修更换：对电机进行绝缘摇测：对电气设备清扫，检查仪表、电器开关接线端；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：对各种主要阀门渗漏，故障进行处理。（3）二级保养对机械设备进行全面清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对
9、电气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表；摇测绝缘电阻对电子设备除尘，插接件接口清洗，系统功能参数测试；各管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏，故障处理或更换。6、设备设施维修保养工作程序（1）工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障率、隐患、腐蚀、噪音等综合运行情况，每年12月20日前制定下年度设备设施维修保养年度计划。（2）由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。（3）公司领导批准由公司出资的计划项目。（4）业主单位批准由业主出资的计划项目。（5）对于需要外委测试维修保养项目要填写外委申请。（6）项目审批后，工程部负责制定各项目的备品、
11、在2000元以上者。（5）发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导，同时组织人员或有关单位按应急程序进行抢修。（6）设备事故处理后，由物业服务中心负责人召集工程部有关人员和单位参加事故分析会，工程部主管写出分析意见、防范措施由物业服务中心负责人签阅上报公司领导。8、设备技术资料管理（1）物业接管机电设备的资料应包括：a、机电设备出厂合格证；b、机电设备使用说明书；c、机电设备安装、调试报告；d、设备保修卡，维保协议。（2）设备资料在设备交接验收时，由物业接管验收小组向发展商收取并办理接收手续，填写物业接管资料移交清单。（3）对于发展商尚未移交的资料或资料不全、不真实等问题，物业接
13、携带有关工具迅速龍往维修，按业主报修流程序进行、认真填写业主报修单和业主报修回执单，等工作内容详细记入工作记录本。（5）维修值班人员，交接班人员应提前做好交接班准备工作。（6）交班人员应主动、简要的向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明接班后有连续性的工作内容。（7）接班人员应査看记录，检査仪器、工具、对讲机等是否齐全。无误后共同在工作记录本上签字。（8）有下列情况之一不能交接班：a、接班人员未到岗，交班人员不准下班；b、交接班准备工作未完成；c、在设备故障、事故处理未完成时，由交班人员负责处理接班人员协助；d、接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人10、各类记录（1
15、保所管辖系统设备的安全运行是主管的重要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求作如下检查：主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。现场督导重要维修工程施工，控制工作质量与过度。实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时釆取纠正措施。审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。4、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态：做到三不漏（不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固
16、良好、调整良好）。5、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。6、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导卜属保证丄作质量，提高丄作效率。7、切实执行上级指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到三干净（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏“（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。严格检查督导下属。8、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经
17、常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。9、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月整理归档。四、工程维护维修工岗位职责1、严格执行公司各项管理制度，按规范着装整齐，姿态端正，精神饱满地开展工作。2、负责项目内房屋公共部分，水、电等公共设施的维修养护管理和向业主提供有偿维修服务。3、熟悉项目内各类房屋的分布状况、房屋内外结构，了解项目附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况、管线主控制位置，以及项目内各种设备的性能和使用状况；做好各阶段性的设备保养和检查工作，对项目内突发的跑、冒、滴、漏等现象，
23、特约服务和冋访3未建立业主报修、维修、特约服务、回访等台帐记录1二、设备运行管理情况：未按要求对设备进行日常检查和维护2检查维护记录不全1无设备标识、标牌悬挂或悬挂不全，或标牌标识陈旧破损，模糊不清1三、对重要设备场所管理情况：（配电房、电梯机房、水泵房、监控室等）设备房无人情况下，未进行上锁管理5无关人员进入重要设备场所聚集、活动、吸烟、喝酒、娱乐、吃饭、乘凉、休息5在设备房里烧食物或未经批准使用大功率电器10允许进入重要设备场所人员未进行登记5设备房内无消防设备器材配备或失效10值班人员不会使用消防设备设施5值班电工夜间不得私藏休息，检査时开门超过5分钟3值班人员被褥未叠放整齐1工具未摆
24、放整齐1第四节设备服务作业规程及服务方案一、设备设施运营维护居安物业在多年服务的基础上，结合本项目的服务要求，主要专用设备分包管理等特点，进行综合技术分析，制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划，为设备系统提供安全、可靠、优质、经济的服务保障。宿迁城市展览馆设备配套齐全、对系统设备运行稳定要求高，为此，我们根据设施设备的管理经验按系统分类逐一对其进行技术剖析。1、供水系统（1）总体供水设施每月检查一次。（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。（3）水泵和饮用水水池（箱）每季度保养一次，。（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。水泵房实施
25、封闭管理。（5）高层房屋减压润调压每季度一次测压并做好记录。2、供配电系统（1）、建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度：值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰,配电柜表面无污渍：（2）、每日检査变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；（3）、定期委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年
29、类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。6、电梯系统电梯使用频率高，故障率也相对较高；出故障后影响面较大，将直接影响楼内业主的使用；维护管理的要求较高，处理故障的难度较大，安全性要求极高的设备，是今后办公楼设备管理的一个重点和难点。我们在做好日常运行保养和安全的前提下，积极配合监督专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。7、乘客电梯维修保养规程常规保养：分为月保养、半年保养，一年保养。三个等级：月保养，每部电梯每月二次，每次不少于4小时；半年保养，每部电梯每次不少于8小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年不少于每次入少于16小时，做全面的检査保养。零维修：小修
33、机房控制柜等；建筑、道路等设施；照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流器等；给排水的阀、水龙头、排水口等都是单独的每一个“点”，所有这些点综合在一起，就形成设备控制的“阵”。以工程部为管理枢纽，统一制定设施设备的维修养护计划和日常巡视检查方案，提供统一的维护质量标准，操作规程，对机电设备进行精心地运行管理和科学细致地维修保养，达到设备管理的统一完美。重点控制：对重点设备重点部位，制定专门的措施，重点控制，从而保证设施设备系统的正常运行。项目管理重点管理措施要点电梯系统安全运行日常巡检记录、委外维保、按时年检消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查供配电系统安全可靠运行加强日常的维护检查
34、，定期试验、检修给排水系统水质良好，排水正常水箱定期消毒、水质定期检验，排水系统定期清理、疏通空调系统空气清新、制冷、暖效果好设备定期维护、检修、清洗对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统和给排水系统实行24小时运行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、监控系统、消防系统实行24小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，达到统一监管，提高服务质量的效果：对日常维保、业主报修、紧急情况处理等实行统一控制，。2、管理措施针对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施，对重要设施设备实行专项管理。(1)、设备档案资料管理：设备原始
35、资料档案管理将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等。制作设施设备卡，记录有关设备的各项明细资料。重要设备维修资料档案管理a、维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订一次，由工程部负责保管以备查验。b、设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业服务中心保管以备存查。c、是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料,由工程部汇总存查。(2)、人员管理人员管理有两层含义：人员素质
36、的管理:包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。设备责任人管理：实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度记录设备运行情况。责任人的岗位职责(见下表):项目名称负责人主要工作职责专业设备工程主管对设备的保养工作进行监督及指导，根据设备台账编制有关维修计划专业保养专业维修公司电梯等专业的设备，由专业公司制定维修保养日常维护维修技工负责公共设施的维护，制定保养计划、制度管理建立交接班制度、日常巡视检査制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、安全运行操作规范、值班管理制度等一系列管理
38、。3、坚持以人为本，最大限度地保护人民群众的生命和财产安全。4、应急工作坚持预防为主、快速反应的原则。5、应急工作实行项冃经理负责制，统一指挥，各有关岗位密切配合、分工协作，形成应急合力。6、遇有特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵活，高度警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处置。二、设备故障应急处理预案1、电梯困人情况处置预案(D、目的：及时解困乘客、保证乘客的安全。、适用范围：适用于电梯的解困工作。、组织结构：成立电梯困人处置小组，由项目经理任组长，小组成员由水电工、保安和保洁等所有物业人员组成。电梯困人处置办公室设在项目经理办公室，日常工作由项冃经理兼管
40、轿厢可能移动，不可将身体任何部分伸出轿厢外，以免发生危险；同时如轿厢门处于半关闭或开启状态，则应先将其安全关闭或开启。进入机房关闭故障电梯的电源，打开引机轴的后盘安上盘车摇柄，一人持住摇柄，一人手持掣动释杆轻轻松开制动，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，将继续动作，使轿厢慢慢移动，直到最接近电梯厅门口为止，操作时，应注意，如果轿厢停于最高层电梯门口以上位置或最底层电梯门口以下位置时，可只撬开掣动，使轿厢自动移动，而应在松开掣动的同时，所至紧摇柄并用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。遇到其他复杂情况，应及时报告电梯公司及有关领导，填写电梯困人处理情况
41、登记表。工程部对困人的原因需电梯公司提交电梯故障分析报告，并将故障原因登记在电梯困人处理情况登记表(附后)上。维修工作完毕后认真填写维修质量记录。电梯困人处理情况登记表口期事故原因及情况发生地点处理結果处理人备注2、动力设备应急处理预案(1)、组织结构成立动力设备应急处理小组，由项目经理任组长，小组成员由所有物业人员组成。动力设备应急处理办公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。(2)、处理流程本着为业主利益着想，发挥自身的维修技术优势釆取灵活有效的措方密切和专业公司配合，作好动力设备的应急处理。密切配合，采取有效措施，减少影响范围，提供一切方便突击抢修迅速恢复3、大面积浸水
43、长，成员由消防监控、水电工、保安和保洁等所有物业人员组成。消防水管爆裂处置办公室设在项目经理办公室,日常工作由项目经理兼管。、工作细则工程人员必须迅速赶赴现场，确定漏水点位置。迅速关闭消防总阀、水管总阀以及备用消防水箱总8水阀。向领导汇报，清理现场、协调各部门工作，在漏水点停止漏水后，向上级领导做进一步汇报并请示抢修方案。5、智能安防系统瘫痪（故障）处置预案、组织结构成立智能安防系统瘫痪（故障）处置小组，由项目经理任组长，小组成员由所有物业人员组成。智能安防系统瘫痪（故障）处置办公室设在项冃经理办公室，日常工作由项目经理兼管。、工作细则物业服务中心负责人命令各点当值秩序维护员及其他人