2024年7月26日，国家发展改革委公开《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），部署推进常态化发行工作。
通知附件指出：风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目；特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目等也纳入其中，极大丰富能源领域资产类型，将有效推动我国能源结构持续优化，打通企业资金链条，同时支持我国REITs市场提质扩容。
专家解读：
基础设施REITs常态化发行推动能源结构转型升级
电规总院新能源产业发展研究院王霁雪
2021年7月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号，以下简称“958号文”），明确将清洁能源，特高压输电，增量配电网、微电网、充电基础设施，分布式冷热电等能源基础设施列入试点行业范围。经过三年发展，我国公募REITs目前已上市项目39单，募集规模破千亿元，市场初具规模。当前，已发行的能源REITs项目投资带动作用效果显著，7单能源REITs项目共募集资金192亿元，预计带动近700亿元的新增能源投资（近1000万千瓦级新能源规模）。
2024年7月26日，国家发展改革委公开《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），部署推进常态化发行工作。本次1014号文将清洁低碳燃煤发电、储能设施、太阳能发电也纳入其中，极大丰富能源领域资产类型，将有效推动我国能源结构持续优化，打通企业资金链条，同时支持我国REITs市场提质扩容。
创新“能源+金融”模式，助力能源结构转型
扩容电力系统调节资源，推动能源安全高效转型。截至2023年底，新能源装机规模占全国发电总装机的36%，占全国新增发电装机的82%。随着新能源装机规模的快速增加，新能源的间歇性、随机性、波动性、保证出力低等特点，对电力系统的安全稳定运行带来严峻挑战。为确保“双碳”战略目标的高质量完成，在当前新能源逐步取代煤电成为主力电源这个能源转型的重要阶段，电力系统的安全稳定运行仍离不开清洁高效低碳煤电与各类新型支撑电源的支撑。本次1014号文将清洁低碳高效煤电、储能等调节资源纳入其中，并强调了煤电的清洁、高效、低碳、灵活等基本要求。通过公募REITs扩容可引导更多资本支持能源转型，有效促进煤电机组改造升级，加快推动新型储能发展，持续加强电力系统调节能力建设，助力我国绿色能源由装机结构稳步向电量结构调整过渡，全面服务新型能源体系建设。
降杠杆、补资金，推动能源企业投融资模式转型升级
盘活存量资产，优化能源资产结构。传统能源企业目前面临装机结构调整，存量煤电机组改造升级，大型风光基地加速布局等投融资需求。但能源电力行业重资产、回收周期长的特性，加剧了企业高资本需求和现金流短缺的矛盾。本次1014号文取消可用于收购存量资产的净回收资金使用比例限制，加大对收购并购的支持力度。一则通过盘活存量资产，提前回笼资金进行再投资，提高资金周转率，缓解能源企业融资压力；二则激发收并购活力，支持企业长期规划布局，调整能源资产结构，促进能源企业转型升级；三则引入权益资金，拓宽融资渠道，满足能源企业多样化融资需求。
提供增量资金，改善资本结构。能源企业以银行借款、债券、融资租赁等传统债务融资为主，融资渠道有限，普遍财务杠杆及刚性债务水平偏高。本次1014号文将可用于补充发起人（原始权益人）流动资金的净回收资金使用比例从10%提高至15%，进一步提高净回收资金使用灵活性，补充流动资金能够有效满足能源企业资金需求，缓解部分企业运营或债务滚续压力，降低财务成本，优化资本结构。同时公募REITs作为创新型权益融资工具，可提高企业直接融资占比，降低资产负债率，释放投资空间，改善企业融资结构。
提升治理水平，打造企业投融资平台。公募REITs公开透明、市场化运作的特性，对能源企业提出了更高要求。一是注重能源项目开发、建设、运营全周期合法合规性，强化企业合规意识和信息披露意识；二是提升企业资产运营水平和运营管理效率，建立制度化、专业化、市场化、精细化的运营管理机制，形成市场竞争力。此次新规进一步支持盘活存量资产的资金使用比例显著提高，支持资产收并购。能源企业搭建能源领域资产上市平台，通过REITs上市，形成前期投资主体的有效畅通的退出路径；同时，已上市的运营主体也可利用回收资金收购优质资产，积极参与扩募，形成“投、融、管、退”全周期运作机制，不断扩充企业优质资产规模，打造能源领域投融资平台，促进存量资产和新增投资的良性循环，为能源企业带来量质效多重收益。
能源领域创新扩容，促进REITs市场扩面提质
能源REITs收益稳定，有望引入增量资金入市。能源REITs整体市场表现优异、经营业绩平稳、收益分配稳定。年初至今，中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT、鹏华深圳能源REIT涨幅分别为12.81%、14.51%、13.71%，年化派息率在10%-15%左右。近期，华夏特变电工新能源REIT上市，基金网下发售有效认购倍数67.8倍，创年内网下询价倍数新高；公众投资者有效认购倍数448.5倍，刷新公众发售配售比例纪录，受到投资者高度认可。能源REITs扩募扩容，带动一级市场供给端放量，通过多样化的资产类型和稳定的收益分配，有望引入更多投资者，契合不同资金端的投资需求，改善REITs市场二级流动性，提升交易活跃度，实现一二级市场的双向正反馈。
本次新规持续扩大能源领域试点范围，丰富REITs资产类型，进一步提升回收资金使用灵活性，支持新建项目、盘活存量资产、激发收并购活力。以融资促投资，降杠杆、补资金，促进能源企业转型升级，从而推动我国能源绿色低碳转型。当下，各能源企业应当积极利用REITs常态化发行契机，牢牢把握基础资产扩容机遇，有效利用多层次资本市场拓展融资渠道，在推动更多优质能源REITs项目上市的同时，促进自身及能源行业的高质量发展。
附通知原文：
国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知
发改投资〔2024〕1014号
各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委，有关中央企业：
一、全面推动基础设施REITs常态化发行。基础设施REITs试点以来，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各方参与积极性显著提升，基础设施REITs对促进投融资机制创新、深化资本市场改革、服务实体经济发展的重要作用日益显现，推动基础设施REITs常态化发行已具备良好条件。各参与方要严格贯彻落实市场化、法治化原则，各司其职、各负其责，依法依规推动基础设施REITs更好实现常态化发行。
二、积极主动适应常态化发行要求。各参与方要坚持“权责利对等”原则，主动提升项目准备能力、材料编制能力、投资判断能力，积极适应常态化发行要求。发起人（原始权益人）、基金管理人要深入学习理解监管要求，全方位梳理符合条件的项目，对照本通知要求逐项核查基本条件符合性，认真编制申报材料，全面客观、真实准确呈现项目情况，切实担负起项目申报责任。为项目提供服务的律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、税务咨询机构以及担任财务顾问的证券公司等中介机构，要严格遵循执业道德和执业标准，全面真实反映项目客观情况，充分披露项目潜在风险。REITs投资人要准确把握基础设施REITs产品的权益属性，正确判断投资价值，自主决策、自担风险。
三、准确把握推荐重点。我委将坚持市场化、法治化精神，按照重点突出、标准明确、规范透明的原则，进一步聚焦宏观政策符合性、投资管理合规性、回收资金使用等推荐重点，改进《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报要求》（简称《申报要求》），确保申报推荐有据可依、有章可循。对法规政策、监管规则、公司章程等有明确规定的事项，如企业内部决策、国资转让、分拆上市、融资限制、税收缴纳等，发起人（原始权益人）应依法依规自行办理。发起人（原始权益人）、基金管理人要全面审慎披露项目未来收入预测假设指标，投资人要充分考虑未来收入波动影响因素，做到合理估值、理性投资。
四、切实提高推荐效率。各地发展改革委要积极协调有关方面，依法依规帮助企业解决重点难点问题，尽可能缩短项目准备周期；要加大工作力度，优化工作流程，切实提高项目申报工作质量和效率。咨询评估机构要着力提升专业能力，全面准确把握评估要求，及时发现并反馈问题，严格落实委托评估时限要求。我委将严格按照本通知要求，规范高效开展审核评估，并根据评估结果对项目及时推荐或退回，切实提高推荐效率。我委仅对《申报要求》中明确的有关事项负责，并将根据党中央、国务院有关决策部署以及固定资产投资管理和资本市场发展要求等，适时调整更新《申报要求》。
本通知自2024年8月1日起实施。此前我委印发的有关文件与本通知不一致的，以本通知为准。我委已正式受理以及已推荐至中国证监会的基础设施REITs项目，继续按照原申报要求执行，回收资金使用方面可根据项目实际申请按照本通知要求调整使用方案。
国家发展改革委
2024年7月6日
基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报要求
一、行业范围要求
下列行业范围内，全国各地区符合条件的项目均可申报。
1.交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。
2.能源基础设施。包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目；特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目。其中，燃煤发电项目应具备以下一项或多项条件：纯凝工况最小发电出力在30%额定负荷及以下；掺烧生物质、氢、氨等低碳燃料，掺烧热量比例不低于10%；配备大规模碳捕集利用与封存（CCUS）设备。
3.市政基础设施。包括城镇供水、供气、供热项目，以及停车场项目。
4.生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。
5.仓储物流基础设施。面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目。
6.园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施项目。其中，国家级与省级开发区以《中国开发区审核公告目录（2018年版）》发布名单为准，2018年以后的开发区需取得国务院或省级人民政府的批复文件，战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为准。若纳入项目底层资产的单体建筑中包含物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和配套底商，且占同一单体建筑面积比例不超过30%的，可纳入项目底层资产。
7.新型基础设施。包括数据中心类、人工智能基础设施项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
8.租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目（园区范围与“6.园区基础设施”的范围要求一致）。
9.水利设施。具有供水、发电等功能的水利设施项目。
10.文化旅游基础设施。包括自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目。在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。
11.消费基础设施。包括百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目，以及保障基本民生的社区商业项目。与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过50%。
12.养老设施。依法登记并在民政部门备案的养老项目。
13.符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目。
二、项目基本条件要求
（二）底层资产完整。项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围；特殊情况下无法全部纳入底层资产的，应采取有力举措保障底层资产运营管理的稳定性。对于园区基础设施等项目，鼓励将资产所属同一建筑物全部纳入底层资产，特殊情况下未纳入部分资产占单体建筑的面积原则上不得超过30%，最高不得超过50%。
（四）资产规模符合要求。对于首次发行基础设施REITs项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元）。发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、基本具备发行基础设施REITs条件的各类资产合计规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行资产规模的2倍。对于因行业共性原因导致确实缺乏其他可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产规模要求。
对于已发行基础设施REITs新购入项目，不作规模要求。同一发起人（原始权益人）所属的同类项目，原则上应通过同一基础设施REITs平台以新购入方式发行上市。
三、项目合规要求
申报项目应符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度等要求，从法律法规、投资管理角度具备可转让性。
（三）土地使用依法合规。
（五）政府和社会资本合作（PPP）项目还应满足以下要求。
2.项目运营稳健正常，政府和社会资本方之间未发生重大合同纠纷。
4.2014年9月至2023年2月前已完成招标采购程序的政府和社会资本合作项目，应符合PPP项目清理核查要求，且取得PPP合同或特许经营协议签署机构、行业主管部门出具的无异议函。如属于特许经营项目，应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国家发展改革委等6部门2015年第25号令）等有关规定。
5.2023年2月前未完成招标采购程序的项目，以及后续新实施的项目，应符合《国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部〈关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见〉的通知》（国办函〔2023〕115号）、《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国家发展改革委等6部门2024年第17号令）等有关文件要求，属于全国政府和社会资本合作项目信息系统中的合规项目。若特许经营协议未明确支持后续发行基础设施REITs，则应取得特许经营项目实施机构、行业主管部门出具的无异议函。
四、回收资金使用要求
申报项目要形成完善的回收资金使用方案，充分发挥基础设施REITs盘活存量资产、促进投资良性循环作用。
（一）准确把握回收资金用途。发起人（原始权益人）应将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购；用于补充发起人（原始权益人）流动资金等用途的净回收资金比例不超过15%。回收资金可按照市场化原则依法合规跨区域、跨行业使用，除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件。
（三）严格执行回收资金使用直报制度。发起人（原始权益人）应于每季度结束后5个工作日内，将回收资金使用情况直接报送国家发展改革委投资司，同步抄报主申报的省级发展改革委（含省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委，下同）和中国证监会派出机构、证券交易所。回收资金使用完毕后，可不再报送。回收资金实际用途调整的应通过季度报送或单独报送的方式说明情况，并依法合规做好信息披露。对于回收资金使用方向不符合政策要求或使用进度明显不符合预期的，国家发展改革委将根据情况分类采取提醒、约谈或审慎受理新购入项目申请等措施。
五、项目申报准备
发起人（原始权益人）和基金管理人共同作为项目“第一责任人”，必须切实履行好主体责任，认真做好项目前期准备和申报材料准备，确保申报项目符合各项政策要求。
六、项目申报推荐程序
各有关方面应严格按下列程序开展项目申报和推荐工作。
（一）报送省级发展改革委。首次发行时，发起人（原始权益人）应认真做好申报材料准备，直接向项目所在地的省级发展改革委报送项目申报材料。发起人（原始权益人）拟整合跨省（区、市）及计划单列市多个项目一次性发行基础设施REITs的，应向发起人（原始权益人）注册地省级发展改革委报送完整申报材料，并分别向项目所在地省级发展改革委报送涉及该地区的项目材料；发起人（原始权益人）注册地省级发展改革委对本地区项目和基础设施REITs发行总体方案审查把关，项目所在地省级发展改革委对本地区项目审查把关。
（二）省级发展改革委把关。对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目，省级发展改革委应在10个工作日内退回，未退回的项目即正式受理。省级发展改革委应优化工作流程，压缩申报层级，加大工作力度，切实提高项目报送的工作质量和效率。如涉及省级其他部门的有关事项已由该部门（包括其下级部门）出具无异议函或书面支持意见，向国家发展改革委报送项目申报文件时不宜再重复会签。
（四）国家发展改革委评估推荐。收到报送项目后，国家发展改革委将按照咨询评估管理有关规定，及时选取咨询评估机构。咨询评估机构初步核对项目申报材料，对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目，应当在收到材料后10个工作日内出具建议不予受理的书面意见；国家发展改革委将根据咨询评估机构意见，对项目进行“退回”处理。初步核对不存在明显问题的项目，国家发展改革委将委托咨询评估机构对项目进行正式评估。
评估过程中，咨询评估机构可以采用问题清单方式请项目发起人（原始权益人）、基金管理人等补充材料或说明情况，原则上不超过2次。项目应在收到问题清单后15个工作日内完成答复，特殊情况可申请延期1次，延期时长不超过10个工作日。若项目在规定时限内无法完成答复或2次答复后仍无法清晰说明有关情况，咨询评估机构应按规定出具不建议推荐的评估意见。国家发展改革委将根据工作需要，必要时组织专业力量，对有关项目进行现场核查。
（六）其他事项。项目发行后，已发行上市底层资产的改扩建、设备更新等活动，由有关方面依法依规自主开展，按有关规定办理投资管理手续，无需再履行基础设施REITs申报推荐程序。
七、压实各方责任
各有关方面应认真履职尽责，切实提高工作质量。对于申报时敷衍塞责、隐瞒事实、弄虚作假等情况，国家发展改革委将加大惩戒力度。
（一）压实项目方责任。对于同一发起人（原始权益人）、基金管理人，若其申报的项目在连续12个月内被国家发展改革委按“退回”处理的次数达到3次，国家发展改革委6个月内将不再受理其申报的项目；若故意隐瞒关键情况或编造虚假材料，一经发现，国家发展改革委12个月内将不再受理其申报的项目，并将有关情况函告中国证监会。
（二）压实中介机构责任。对于为项目提供服务的律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、税务咨询机构以及担任财务顾问的证券公司等中介机构，若存在单独或协助发起人（原始权益人）、基金管理人等隐瞒客观事实、提供虚假材料或误导性陈述，以及重大遗漏等情况，一经发现，国家发展改革委12个月内将不再受理其参与的项目，并将有关情况函告中国证监会及其行业主管部门。
（三）压实省级发展改革委责任。各省级发展改革委要切实负起责任，对项目质量和申报材料严格把关，坚决避免将明显不符合申报条件或材料明显短缺的项目报送至国家发展改革委。对于项目被退回次数较多的省级发展改革委，国家发展改革委将根据具体情形，分类采取约谈提醒、通报批评、暂停受理其报送项目等惩戒措施。
（四）压实咨询评估机构责任。咨询评估机构应按照规定独立、客观、公正开展评估工作，严格遵守廉洁、回避、保密等工作纪律，确保评估质量和评估时效。若存在未及时发现问题导致受理明显不符合申报条件或材料严重短缺的项目、2次提出问题清单后仍有关键问题遗漏导致无法得出评估意见、委托评估用时严重超出规定时限、评估报告质量低劣导致评估工作延误等情况，国家发展改革委将按照规定予以严肃处理，并纳入年度考核；情节严重的，取消其相应评估资格。