广州的“三旧”改造用地共计11182宗，总面积达到358.66km2。到目前为止，旧村庄改造的完成率达到14.6%，旧厂房改造的完成率达到9.6%，总体完成率达到10.9%。根据广州“三旧”改造的实施进度，大体可以将其划分为两个阶段。
(1)第一个阶段是“政府引导、市场运作”的快速改造初期阶段。这一阶段“三旧”改造的政策体系初步建立，市场具有很大的积极性，市场资金踊跃进入，多以单个项目来推进，如著名的猎德村“三三三制”改造。
(2)第二阶段从2012年至今。这一阶段从“政府引导”转向了“政府主导”，强调成片改造，土地应储尽储，防止土地增值收益向市场外溢。整体上，这一阶段的“三旧”改造速度减缓(表1)。
从表1可以看出，广州市的城市更新速度在2012年之后变得缓慢，更新项目报批顺利但很难实施。在此过程中，政策的变化起到了关键性作用。2012年以前，广州实施的主要是《关于较快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府[2009]56号)(以下简称“56号文件”)，其后实施的是《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》(穗府[2009]20号)(以下简称“20号文件”)。在20号文件中，政府提出“应储尽储，成片改造”的原则，特别是城市发展的重点地区，由政府采取公开出让的方式组织更新；并且，20号文件调整了对旧厂房公开出让补偿款的计算方法，将不计算补偿的毛容积率范围从超出3.5部分调整为超出3的部分。20号文件在56号文件的基础上进行修订，主要针对2009～2012年广州“三旧”实施出现的问题加以调整，其对城市存量空间发展的作用是辩证的。
(1)片区改造，避免“挑肥拣瘦”，整体功能布局优化
在20号文件中，“三旧”改造规划的编制更加强调“片区开发”，不再提倡“单项改造”，主要是发现之前的改造“挑肥拣瘦”，使得大量难以改造的用地被剩下，区段整体的提升目标得不到实现。而“片区改造”能够联动地将整体的功能组织放在首位，以便在中观区域层面上管控城市发展的功能和布局。例如，在旧村庄的改造中，集体旧厂房的盈利空间大，是开发主体乐于参与的部分，而旧村庄的产权处理繁杂，大多数开发主体望而却步，如果不要求片区联动的整村改造，低效、环境较差的旧村庄空间很难被纳入到改造的范围内。
（2）强化公共服务设施和历史保护，维护公共利益
相比于56号文件，20号文件强化公共服务设施配套，保障市场在进行城市更新的过程中，按照需求提高地块内及周边的公共服务水平和设施供给；在56号文件实施期间，开发以单个项目为主，在权属模糊范围的或者项目与项目之间的公共服务设施建设项目上，开发商互相推诿，公共服务设施的建设较难落实。20号文件还强化“旧城”历史文化的延续，将历史文化资源落实到行政审批和实施过程中来，使得公共财产和遗产不被市场化和私有化侵蚀。政府主导能更好地把握空间发展的总体方向，维护公共利益。
（3）“重点地区”应储尽储，提高改造的收益
（4）政府高负债情况下“主导”土地使用，风险高，市场的能动性受限
强政府主导、干预市场的政策和思路，在一定程度上降低了市场推进更新的动力，城市环境提升的进程也比较缓慢。56号文件对市场的约束力较小，政府的补偿较为充足，土地融资的方式自由，市场的积极性被充分的调动起来。20号文件更加倾向于政府对于片区的管控和主导作用，业权人和市场对改造的积极性在一定程度上受到了影响。
自2009年以来，深圳综合整治了330多个城中村，到2015年9月，城市更新计划草案中公布的更新单元数量达到379个(表4)。2014年，深圳审批通过的城市更新单元规划有36项(拆除重建类33项、综合整治类3项)，规划总开发建设用地面积约为175hm2，通过城市更新供应用地210.59hm2，占该年度土地供应的36%，完成投资400.5亿元。
城市更新配建保障房效果明显，2011～2014年，保障房供给每年超额完成，四年的建成量达到12.93万套(表5)。根据城市更新计划草案公布的单元数量和深圳土地供应量(图3)可以判断，深圳的城市更新保持稳中有降的态势。市场一直保持比较积极的态度，政府在更新的进程中，调整管控的力度和内容。
深圳的城市更新政策体现了较强的法制性和市场性。在实施过程中，强调政府与市场之间的“协商机制”，根据地方情况，创新制度设计，量化重要的控制指标，如密度分区、保障房配建比重与创新产业用房比重等；依靠社会资本处理历史用地问题，政府尽可能多地放权，交给开发商自行处理。
深圳是全国的经济特区，享有自主立法和治理的权限较大。改革开放以来，在城市发展的各个领域，深圳积极向香港学习，重视市场化运行的效率，形成了政府相对“弱势”、市场相对“强势”的城市治理文化。相比于广州，深圳的更新制度能更充分地发挥市场的能动性，鼓励市场主体自行改造；由于政府把大多数建设的内容通过制度设计交给市场，短期内政府经营城市更新的成本低、风险小；但是长期来看，土地历史遗留问题靠市场化来解决的方法最终还是会加重整个城市的运营负担—城市密度提升，未来必然给城市带来人口压力、基础设施运营压力和资源压力等，整个城市也将为城市更新支付更高的成本。笔者认为，之所以深圳采取这样的制度，是有着深刻的历史背景的。
（1）历史违章用地的问题
深圳有70%的城中村是违章建设。在城市迅速增长的过程中，保障房的供给没有跟上，民间以非正式自发建设的方式解决了紧迫的住房问题，也就是现在大量的小产权房。由于长期以来政府没有对此进行处理，遗留了大量的“模糊产权”用地，如今土地倒逼城市发展，必然要为之前的治理漏洞买单。而清理70%的违章用地产权问题的成本是巨大的，因此采取市场化的方式处理可以说是此时的最佳选择。
（2）土地总量小，城市公共服务设施缺乏，亟待补充
发展的正循环成为主要治理目标深圳总体的产业活力强，产业更新带来的收益十分可观，因此城市发展并不追求高容积率换来的收益，更加重视基础设施和保障房的建设，与产业发展形成正向刺激，促进城市的健康发展。政府意识到与其高负债的依赖土地的溢价，不如保障创新产业保持增长动力，形成可持续的循环圈。
佛山的城市规模约为广州的一半，城市结构相对简单，土地使用的压力要远小于深圳、广州。其“三旧”改造模式与广州相似，也是以“政府主导、规划控制、连片改造、市场参与”为主，但在具体的利益分配上更加宽松，对于旧城镇、旧村庄的居住类用地更新，主要强调非营利公共服务设施的建设要求、更新中房地产项目的建设要求，对于旧厂房改造，佛山给予了政策、土地和资金奖励等支持。佛山的“三旧”改造总规模为16866hm2，其中旧厂房规模为11333hm2，占比为67.2%，旧村庄占比20.84%，旧城镇占比11.96%。因此，可以看出旧厂房改造是其核心板块。
在佛山的改造政策中，政府掌握较大的主动权，各区根据佛山“三旧”改造的要求制定改造专项规划，指导土地再开发。旧城镇片区的改造以优化城市配套功能、改善城市环境为目标，严控高度、密度和容积率，按照改造的程度确定改造策略，避免不必要的拆迁浪费。旧村庄改造涉及开发效率极低的农村工业化用地，产权复杂、利益分配困难。为打破瓶颈，政府在政策的基础上尝试非正式的制度创新—通过构建“政府—市场—社会”的联盟，依靠地方领袖，建立“原业主—市场—政府”之间的“信任”。政府提前提供改造补贴资金，确保更新的顺利完成。杨廉等人曾先后针对佛山联滘地区的政府主导模式、集体主导模式、政府和村集体合作模式展开讨论，无论哪种模式，三方都尝试构建土地增值收益共享机制，推动土地的集约节约利用：实现以少量的土地收益换取城市形象改善、周边土地价值的提升，推动产业升级，并扩大产业财政税收基础。
对于城市内的旧工业用地的改造，与深圳和广州不同，佛山设置了专门的补贴办法，政府以较高成本运行土地一级市场，实现“以土地政策补贴企业”，促进产业转型升级，将低效产能的三类工业用地改变为一类工业用地，对城市内部和边缘的工业进行“退二进三”，实现产业提升。在这种治理模式下，政府可以获得产业升级带来的税基扩大，吸引劳动力，带动周边的产业发展。
随着城市化进程的不断推进，土地价值上升，城市开发成本随之提高。因此，存量土地的内涵式增长，需要更加谨慎地平衡投入与产出效益，考虑土地再开发对城市社会经济和居民生活的影响，这将是城市治理在转型期面临的普遍性挑战。
城市的建设和发展遵循着一定的规律性。目前，各个大中城市的土地扩张停滞，建设速度放缓，城市的中心区域进入提质换代阶段，如北京、重庆和厦门等。由于上一阶段城市的快速扩张，建成区域内积累了诸如交通拥堵、环境堪忧、公共服务设施老旧和供给不足等问题。面对错综复杂的“病症”，城市更新作为一种半被动的政策成为政府治理的“良药”。更新的长期效益与短期高昂成本之间的矛盾迫使政府必须权衡利弊，选择合适的“政府—市场”治理模式，避免出现“解决了一个更新的问题，又引发另一个更严重的问题”的情形。本文中所阐述的“弱政府—强市场”“强政府—弱市场”“政府—市场合作”差异化模式下的实践和结果，折射出城市更新治理中的几个关键问题：
广州近期在原有“三旧”改造政策的基础上，增补了“微改造”③政策，为微小片区的局部改造提供可能。深圳的“功能改变型”和“综合整治型”更新模式，均为结合具体的空间改动需求进行的空间维护。要想实现多元化、高质量的城市更新，不仅有赖于清晰的、分时序的目标、策略、法规，还需要与时俱进的创新思路。
无论强政府还是弱政府，政府至少要扮演好“守夜人”的角色，这是政府做为公共服务供给者和多元利益协调方的基本任务：守住职能底线，保证城市总体利益不受损害，严格制定公共服务设施和基础设施配套建设的要求，之后再尝试实现综合目标。广州、深圳、佛山的更新改造政策均反映了这一点。广州最新出台了关于城市更新的“1+3”文件，强调对市场的管制、对土地的控制，使更新行为得到有效的约束，减少投机行为；深圳为更新的保障房配建、基本公共服务设施供给专门制定了条文规定。广佛两地存在历史保护的问题，更新政策为历史风貌地区制定了差异化的保护、改善政策。
过去十几年的快速城市扩张浪潮中，城市难以预期基础设施、公共服务设施的配给量，导致现在多数建成区中心的公共服务设施密集，而外围公共服务设施不足；基础设施普遍老旧，承载力不足。因此，应抓住更新改造的契机，查漏补缺，优化空间布局的结构；总结过去城市建设的经验教训，考虑未来空间需求的“弹性”变化，灵活采取有“韧性”的管控理念。
“成本—收益”是影响到市场参与积极性和参与程度的关键要素，政府需要根据城市竞争实力、经济发展态势、开发基础投入与社会需求等大的形势背景判定推进市场参与的力度和强度。例如，佛山作为极具发展潜力的工业大市，地方政府财力较强，其更新政策找到了土地更新与产业发展的结合点，以土地作为“补贴”形式，有效地刺激企业入驻，扩大了城市税基。
此外，还要对收益方有所限制，在保证市场获得合理盈利的情况，避免搭便车、损害公共利益的投机行为发生。深圳模式减少了对市场行为的干预，以立法的形式对更新过程予以约束，然而房屋价格的显著上涨也反映出地方城市生活成本的迅速提高，这是弱约束力控制下房地产市场发展的结果。所以，有效的政府监管是必要的，如德国为控制房地产的不合理定价，设置处罚措施、以法律形式强化以居住为导向的住房制度设计，减少市场炒作、投机的发生。
在更新的三方利益博弈中，政府本身亦带有“经济人”的属性，这是内生性的客观存在。为充实地方财政等原因，政府可以选择成为主导更新和土地收储的强政府，形成政府与市场进行利益博弈的模式，导致市场投资环境中成本门槛提高，抑制市场投资热情。例如，广州后期的“政府主导”模式，强调市场管制、土地控制，这确实使更新行为得到有效的约束，但过缓的推进速度，不利于优化城市目标的实现。在这种情况下，政府可适度转换思路，着眼于长久的收益而非短期的资金平衡。
在更新过程中的多方结盟，包括政府与市场的结盟、市场与业主结盟，理论上能够实现双赢目标，促进“社会资本”的正向积累，建立利益方之间的信任，如佛山市联滘地区的改造，将制度化与非正式的方式结合起来。不过在实际操作中，参与联盟的主体可能会因为权力关系出现内部的依附，导致结盟的不平等，引发政府失效或者市场失效，这一点是需要谨慎权衡的。
除地方联盟外，可在制度设计中考虑设置较为中立的第三方机构，如我国香港、台湾均发展非营利组织或者建立社区规划师制度来促进“市场—政府—社会”的利益方沟通，提高社区活力。
目前，城市更新的制度建设在我国还处于起步阶段，还有很多普遍性、地域性问题没有被认识和发掘，需要城市治理者、城市研究者不断进行探索、深化认识，以期制定更为有效的治理政策，指导城市未来的存量空间建设。