总体来看，在我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，稳楼市在稳经济大盘中的作用更加突出。
整体来看，当前各地因城施策已从供需两端同步发力，而从以往市场情况来看，需求端政策短期有效性更强。除个别限购极严格的一线城市外，总体上政策对市场的有效性由强到弱依次为：限贷放松（降首付→降房贷利率）→限购放松→降交易税费等。从监测情况来看，需求端各项政策均已有城市出台，预计对后续销售恢复将起到积极作用。
今年以来各地楼市调整聚焦在哪些维度？
郑州出台的一揽子新政，基本覆盖了当前各地政策调整的内容。
1、信贷环境改善，限贷松动
（1）降商贷首付比例，郑州取消认房认贷
多地下调购房首付比例，菏泽打响降首付“枪”，佛山、赣州、延吉、温州等多地跟进，郑州取消认房认贷，力度进一步加大。2月17日，菏泽打响降首付“枪”，无房无贷购房者首付比例降至2成。此前1月27日，安徽省在《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》中，明确鼓励购房领域降低首付。2月，佛山商业银行下调非限购区域部分楼盘首付比例，降低至2成；赣州首套房贷首付比例降到20%；据媒体消息，温州亦降低了首付比例至20%。
3月1日，郑州出台政策，提出“拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。此前在郑州购买二套住房认房又认贷，二套首付比例为60%，本次首套结清再购房贷款首付按首套30%执行，首付比例明显降低，大幅降低了购房者入市门槛，有利于需求释放。
（2）降低房贷利率
一方面，伴随5年期以上LPR下调5个基点，各城市房贷利率均有所下调；另一方面，不少城市下调房贷利率的加点数，去年四季度以来部分城市房贷利率下调幅度超100个基点，明显降低购房者的置业成本。
据统计，今年以来，广州、苏州、惠州、中山等多地下调首套、二套房贷利率。其中，苏州、惠州等城市下调幅度较大，北京、上海、合肥等城市更多地是紧跟5年期以上LPR下调，一线城市中广州下调20个基点。
图：2021年12月以来部分城市房贷利率下调情况
（3）调整公积金政策，自贡只认贷不认房
主要涉及下调公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度、取消还款限制、放宽申请认定条件等方面。
1月，宁波上调二、三孩家庭住房公积金可贷额至80万；北海规定缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，首付款比例由60%下调至40%；四川自贡放宽了住房公积金申请套数认定政策，实行只认贷不认房的认定标准；南宁提高公积金贷款额度，首套房额度从60万元提高至70万元，第二套房额度从50万元提高到60万元。
2月，绍兴提出高层次人才在绍购买首套房，可享受全额公积金贷款政策；南宁发布住房公积金个人住房贷款管理实施细则，内容包括①住房公积金二套首付比例降至三成（原四成）；②取消高收入借款人的月还款额的限制要求；③放宽再交易住房和商转公贷款的房龄要求至30年等。
3月，郑州提出为外来务工人员置业提供便利，外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。
2、定向放松限购政策
郑州针对居家养老方面的购房需求，限购政策呈现突破性放松。3月1日，郑州发布楼市新政，强调满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作的，老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。原限购政策为“本地户口限购2套、外地户口限购1套”，本次限购政策的放松进一步释放了购房者的改善型购房需求，按照“一城一策”的要求，推进居家养老规划的进程，与中央加强新时代老龄工作和“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的指导意见基调一致。
3、限价松动
部分城市针对特定商品住宅项目，出台了适度调整销售限价政策。2月，长沙住建工作会议中指出“强化房价地价联动，……，刚需型住房按每年指数不超过5个点，改需型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，按8-10个点控制增长，合理满足不同层次购房需求”。
3月1日，郑州提出“提高商品住宅品质，对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮”。
针对改善型住房、高品质住宅，给予一定程度的限价调整空间，有利于保障住房品质，更好地满足居民的住房需求。
4、重提货币化安置
3月1日，郑州提出“推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。”
5、发放购房补贴
玉林、珠海、保定、湖州、亳州、惠州、延吉及泸州等多地出台了购房补贴政策，补贴覆盖面包括人才、农民工、新市民等，主要包括一次性补贴、契税返还、发放消费券等方式。
1月，玉林财政为新市民发放购房补贴，购买首套新建商品住房，每套补贴6000-10000元。珠海高新区发布人才计划，其中推出提到了给予600万元住房补贴。泸州对符合条件的人才，在泸州市中心城区购买首套新房，可享受10-200万元/人的人才安居补助。
2月，惠州决定对大亚湾工作的大专学历以上人才按每个家庭一次性给予购房补贴，并对首次购买新建商办用房的给予所交契税30%的财政补贴。延吉提出农民进城购房给予全额契税补贴，且以发放家电消费券的方式给予适当补贴，消费券额度由500元至1500元不等。上海金山区正式发布“上海湾区”人才计划，购房补贴由原来的1个档次增加为3个档次，可享200万元补贴。
3月，郑州提出对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。
6、降低落户门槛
多地放宽落户限制，降低落户门槛，争相吸纳人口，为楼市注入新鲜活力。
7、供给端政策亦在跟进，优化土地端政策、调整预售资金监管等
截至2022年3月3日，22城中已有7城公布首批供地，土拍规则继续调整，一方面，增加集中供地次数，青岛、武汉一年4次集中供地；另一方面，通过适当放宽配建指标、出让金缴纳条件等方式，提高企业参与积极性，如合肥配建保障性租赁住房地块数量减少，且配建保障性租赁住房建筑面积占比由35%下调至20%；武汉避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本，地价“熔断”后摇号确定竞得方。
分期缴纳土地出让金，降低保证金比例。2月，西安疫情防控下，延长土地出让价款支付期限、允许分期缴纳土地出让价款，新出让土地原则上按起始价的20%确定竞买保证金，可在出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过12个月。3月1日，郑州提出土地竞拍保证金比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。
为什么是郑州政策力度、覆盖范围最广？
近几年郑州房地产市场整体处于调整通道，2021年，受疫情、洪灾以及房地产大环境下行影响，郑州市场运行态势更加低迷，购房者置业情绪明显降低，企业资金压力下多个楼盘项目延期交付或烂尾停滞，购房者合法权益受到挑战，进一步加剧了市场的悲观情绪。
图：2019年以来郑州市区商品住宅成交面积及同比走势
根据中指数据，2021年郑州市区商品住宅成交面积不足千万平方米，为2015年以来水平，同比下降12%，明显低于平均水平（根据统计局数据，2021年商品住宅销售面积同比增长1.1%）；根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年郑州新建住宅价格累计上涨1.76%，低于百城整体水平，居百城45位；环比来看，郑州新建住宅价格自2021年11月转跌后，房价一直处于波动调整状态，2022年2月，新建住宅价格环比下跌0.08%。2021年，郑州二手住宅价格累计上涨0.99%，居百城51位。
接下来还有哪些政策和城市跟进？
接下来，各城市还将从哪些方面调整政策？
图：当前房贷利率仍较高的部分城市
另一方面，结合人口和人才政策，充分释放居民的住房需求，特别是刚需和改善需求，在改善需求中，有望进一步加大针对特定人群或家庭的政策支持力度，如对多孩家庭、有老年人口的家庭适当下调首付比例等。在限购方面，预计进一步适当降低对学历型人才、技能型人才的购房门槛。
除此之外，限价、限售政策亦有调整空间，部分城市或对新房限价、二手房指导价进行适度放宽。
供给端，预计通过对困难企业的贷款进行展期、续贷等方式，进一步缓解企业资金压力，同时帮助企业恢复信用，畅通上下游资金链，稳定房地产行业各个环节的信心。预售资金监管政策仍有优化调整空间，针对稳健型企业的资金监管或更加灵活。在土拍政策环节，分期缴纳土地出让金、下调保证金比例、优化土拍规则降低企业拿地成本和提高利润空间等仍将是当前各地主流的调整方向。
接下来，哪些城市会跟进放松调控政策？
一方面，当前房地产市场企稳或已现好转的城市，政策放松的空间较小，或聚焦在微调人口、人才政策。
另一方面，除少部分城市外，预计大部分城市将对当前楼市政策进行适度调整，特别是房地产市场调整压力较大、经济下行压力较大的城市（二线和三四线为主），这部分城市购房者置业情绪低迷或房价回调压力大或土地出让难度大，地方政府激活刚需和改善需求的意愿更加强烈。
图：重点城市短期政策研判
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