住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，租赁住房是居民解决住房需求的重要途经之一。近年来，随着我国社会经济的不断发展，人口流动愈发频繁，租房人口规模逐渐增加，住房租赁市场的供需矛盾逐步显现，市场重要性持续提升。为加快培育住房租赁市场，构建“租购并举”的住房制度，我国住房租赁市场领域的顶层设计加快完善，政策红利持续释放。2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，强调加快建设保障性租赁住房；2022年来，证监会、国家发改委、住建部等多个部门先后发文，在金融、财政、税费等重点领域加强对住房租赁市场的政策支持。“十四五”期间，保租房是我国推动住房租赁市场发展的重要着力点，全国40个重点城市计划新增保租房650万套（间）。在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及住房租赁市场发展现状的基础上，编制了50城住宅租赁价格指数，并发布《2022中国住房租赁市场发展白皮书》，旨在客观反映行业的发展情况，并进一步总结未来行业发展的新趋势，为各市场参与者提供决策参考。
50城住宅租赁价格指数走势
1.指数走势：上半年50城住宅平均租金累计下跌1.05%
2022年上半年，受新冠疫情散点暴发、经济下行压力加剧等因素影响，全国重点50城住宅平均租金有所回落，1-6月累计下跌1.05%。6月，全国重点50城住宅平均租金为37.3元/平方米/月，环比下跌0.19%，跌幅较上月收窄0.04个百分点，同比下跌1.98%。
从月度走势看，2022年初受春节假期等因素影响，住房租赁市场处于传统淡季，50城住宅平均租金1-2月环比连续下跌。3月，随着外来务工人员返城叠加节后“换岗季”等因素，租赁市场行情略有升温，连续两个月租金环比上涨。但随后因上海、北京等多地疫情反复，人口流动受限，住房租赁需求有所减弱。在此行情下，个人业主出租房源空置期加长，业主信心有所不足；此外经济下行压力加大，毕业生求职难度增加等因素，也导致租金上涨动力不足；5-6月，50城住宅平均租金持续回落。
图：2021年6月至2022年6月50城住宅租金走势
2.城市租金：北京、深圳、上海租金水平明显高于其他城市
从城市租金水平看，城市间租金水平明显分化，北京、深圳、上海租金水平处于领先梯队。6月，北京、深圳、上海三个一线城市住宅平均租金均在80元/平方米/月以上，租金水平明显高于全国其他城市；杭州、广州、厦门、三亚和南京等5个城市租金在40-60元/平方米/月之间；苏州、成都、天津、武汉、重庆、西安等37个城市租金在20-40元/平方米/月之间；太原、徐州、呼和浩特、银川、北海租金均在20元/平方米/月以下。
从上半年租金累计涨跌幅看，多数城市租金出现回落。2022年1-6月，5个城市平均租金累计上涨，45个城市平均租金累计下跌。具体来看：
在租金上涨的城市中，石家庄、北京平均租金分别上涨0.81%、0.45%，涨幅排名前两位；银川、太原、沈阳涨幅在0.15%-0.3%之间。
在租金下跌的城市中，三亚、西宁、厦门、温州、哈尔滨和南宁等6个城市跌幅在2.0%以上；西安、深圳、成都、苏州、广州、上海等26个城市跌幅在1.0%-2.0%之间；济南、南京、武汉、青岛等13个城市跌幅在1.0%以内。
表：2022年6月50城住宅租赁价格指数（元/平方米/月）
住房租赁市场租客画像
为充分反映居民的租房状况，了解居民当前的租房情况、租房偏好和痛点问题，中指研究院于2022年6月对全国租户开展了问卷调查，共收回9810份有效租客样本。根据调查结果，我们从租客基本特征、租赁行为特征和租房偏好与观念三大方面对租客画像进行了刻画。
1.租客基本特征：90后、未婚、高学历
年龄结构：主力租客集中在25-29岁
调查结果显示，主力租客群体年龄集中分布在25-29岁，占比25.0%，其次为30-34岁，占比21.1%。分城市能级看，城市能级越高，租客群体年轻化趋势越明显。一线、强二线城市中，30岁以下的租客占比近6成，三四线城市中，30岁以下租客占比不足五成。这也反映出年轻人更愿意去到一线、强二线等经济发达城市进行打拼。
图：租客年龄结构分布
婚恋现状：55%租客未婚，超30%恋爱中
从租客群体婚恋现状看，受访者中有32.8%的租客目前处于恋爱状态，22.2%的受访者目前为单身，已婚租客占比45.0%，其中已婚已育租客占比为21.8%，已婚未育租客占比23.2%。
图：租客婚恋现状分布
学历水平：65%租客学历在本科及以上
从租客学历水平看，受访者中有48.7%的租客学历为本科，23.5%的学历为大专；65%的租客学历在本科及以上，近90%的租客学历在大专及以上。
图：租客学历水平分布
2.租赁行为特征：整体月租金主要分布在1000-5000元；一线及强二线城市租住30平以下的占比超40%
租金水平：30.7%分布在2001-3000元
调查结果显示，月租金主要集中分布在2001-3000元区间，占比30.7%；其次为1001-2000元区间段，占比为24.7%；3001-5000元区间段占比为21.4%。
图：租住房屋月租金分布
租赁面积：一线及强二线城市主力租住面积为30平以下
从租住面积分布来看，一线及强二线城市主力租住面积段集中分布在30平以下，占比超过40%。随着城市能级的降低，租房面积逐渐提升，三四线城市中60平以上租住面积段占比相对较高，占比超四成。
图：租赁房屋面积分布
3.租房偏好与观念：通勤距离是租房的首要考虑因素；年轻人计划未来长期租房的比例较高
租房痛点：室友或房东不好相处、房屋质量差是主要的痛点问题
调查结果显示，室友不好相处、房东不好相处、房屋质量差是排名前三的租房痛点，其后是遇到黑中介、看房时抬高房价、维修责任无人承担等问题。
表：租客租房痛点分析
租房原因：本地无房是一线、强二线城市租房的主因，通勤远是普通二线及三四线城市租房的主因
调查结果显示，一线城市中因本地无房而选择租房的租客占56.3%，此比例在强二线城市中为49.6%。三四线城市中，七成以上租客本地有房，因距离公司远而租房的占比为40.4%，因不想与父母同住而租房的占比为25.1%。
图：租房原因分布
本地无房租客:五成以上租客未来计划在本地置业，年轻租客未来计划长期租房的比例较高
对本地无房租客未来购房规划进行分析，五成以上租客选择未来攒够首付后在本地置业，近三成租客选择未来长期租房，14.2%的租客选择回老家或房价更低的城市购房。
通过与年龄结构交叉分析发现，租客越年轻，选择未来长期租房的比重越高，20岁以下的租客中，选择长期租房的比重为44.1%，这表明年轻人的住房观念在逐渐转变，越来越多的年轻人会愿意选择长期租房。
图：本地无房租客未来住房规划
住房租赁市场发展历程与政策趋势
图：我国住房租赁市场发展的三大历程
1.发展历程：我国住房租赁市场经历三大发展阶段，2016年后进入发展加速期
长期以来，我国房地产市场处于“重售轻租”的局面，住房租赁市场发展缓慢。近年来，随着我国经济社会的持续发展，城镇化进程不断加快，流动人口规模持续扩大，带动城市住房租赁需求快速增长，住房租赁市场的地位不断提升。纵观我国住房租赁市场的发展历程，大体经历了3大发展阶段：
2009年之前，住房租赁市场处于发展雏形期，受住房分配制度、人口流动性低、经济发展水平有限等因素影响，我国住房租赁市场发展缓慢，这一阶段，政策侧重点以廉租房为主，主要解决低收入家庭的住房问题。
2010-2015年，住房租赁市场步入发展推进期，流动人口规模增至2亿人以上，住房租赁市场的供需矛盾逐步显现，市场重要性愈发凸显。这一阶段，租赁住房供应以个人住房和公租房为主，虽然魔方公寓、链家自如寓等长租公寓品牌在这一时期出现，但机构出租人的整体规模仍十分有限。
2016年至今，住房租赁市场迎来发展加速期，“租购并举”制度方向得以明确，住房租赁市场加快发展，机构出租人开始涌现，保租房政策出台。这一阶段，众多企业开始进入住房租赁市场，涉足长租公寓业务，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、建行CCB建融家园等长租公寓品牌均在这期间创立。
2.政策趋势：2021年来以发展保租房为核心，各项支持政策加快推进
图：2021年以来住房租赁政策趋势
3.筹集规模：“十四五”时期40个重点城市计划筹集保租房650万套（间）
保租房筹集规模大，推进速度快。自国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发以来，各地方政府快速跟进，截至2022年6月，全国有超80个省市出台了关于推动保租房发展的地方性文件。“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保租房650万套（间），其中，2021年已完成94.2万套（间），2022年计划筹集240万套（间）。除40个重点城市之外，另有34个城市公布了“十四五”期间保租房筹集计划，共约123万套（间）。
图：“十四五”期间重点城市保障性租赁住房筹集计划
注：数据更新至2022年6月
长租公寓市场企业格局
随着住房租赁市场的快速发展，越来越多的企业踏足长租公寓领域，开启了租赁市场大浪淘沙的过程。机构发展住房租赁业务主要分成集中式和分散式两种经营模式。分散式起步成本较低，规模扩展速度较快，但经营风险也较高，部分品牌由于经营不善而导致资金链断裂。目前住房租赁市场中，除少数部分品牌仍采用分散式模式外，多数企业采取了集中式长租公寓的经营模式。
1.品牌类型：六大类长租公寓运营企业各具优势
依据运营企业的背景不同，长租公寓品牌大致可以分为房企系、中介系、酒店系、金融系、创业系和地方国企系六大系别。具体来看：
房企系运营企业在房源、招采、资金等方面具有优势，能够更加容易地切入到新的市场。中介系企业对市场信息掌握充分，在房源及租客渠道方面优势突出。酒店系品牌丰富的酒店运营经验能够在一定程度上对长租公寓的运营形成指导。金融系运营机构凭借银行等金融机构背景，在资金实力、资金成本等方面具有明显优势。创业系品牌在产品设计、租户体验等方面经验丰富，整体运营实力突出。地方国企系企业拥有丰富的本地资源，在资金、项目获取、政策优惠等方面有一定竞争优势。
表：集中式长租公寓品牌分类
2.品牌规模：万科泊寓、龙湖冠寓、CCB建融家园开业规模领先
经过几年的发展，长租公寓品牌开业规模逐步扩大，行业龙头企业规模已超10万间。截至2021年底，万科泊寓开业规模达15.95万间，龙湖冠寓开业规模达10.6万间，CCB建融家园集中式长租公寓开业规模达10.1万间。
随着住房租赁支持政策的持续出台，长租公寓品牌也在加速布局。2022年上半年，华润有巢公寓新增开业规模达1.1万间，整体规模迅速扩大；合景公寓、窝趣新增开业规模超5000间，旭辉瓴寓、上海城方、乐乎公寓等新增开业规模接近4000间。
图：2021年底典型集中式长租公寓品牌开业规模
图：2022年上半年典型集中式长租公寓品牌新增开业规模
3.城市布局：核心一二线城市是长租公寓品牌的主要布局地区
我们选取了万科泊寓、龙湖冠寓、CCB建融家园、魔方公寓等23家全国布局的主流长租公寓品牌，对其所进入城市进行统计。结果发现，核心一二线城市是各品牌主要的布局对象。
上海、深圳均有20家长租公寓品牌进入，是品牌数量最多的2个城市。广州、北京、杭州、南京、成都、苏州、天津等城市排名也比较靠前，品牌数量均超过10家。
图：主要长租公寓品牌城市布局
住房租赁市场未来趋势
1.行业趋势：政策持续支持，规模逐步扩大，产品提质升级
政策端：政策红利持续释放，市场监管逐步完善，住房租赁市场发展环境加快优化。从当前的政策看，中央及地方政府将施策重点聚焦在规范住房租赁行业发展，加快明确行业规范、加强市场监管已成为未来推动住房租赁市场高质量发展的主要抓手。与此同时，加强保障承租人在公共服务领域的基本权利也是政策探索的重点，这对未来建设“租购并举”的住房制度具有重要意义。
需求端：流动人口规模扩大、居住观念转变，城市住房租赁需求迎来新的增长空间。随着我国经济社会的持续发展，流动人口规模仍有望逐步扩大，城市住房租赁需求将迎来新的增长空间。同时，伴随着社会观念的持续变化，年轻一代的住房观念也在逐渐发生改变，对于租房的态度更趋于理性和从容，以租代购的生活方式也更受年轻群体欢迎，这将成为未来城市住房租赁需求增长的重要驱动因素之一。
供给端：消费升级、机构入局，住房租赁产品提质升级有望加速。随着经济社会取得长足发展，我国消费升级趋势日益显著，以90后为主体的消费群体对租赁体验和居家品质的要求不断提升，正加快推动住房租赁产品的升级迭代。此外，随着住房租赁市场的不断发展，租赁住房供给结构正加快发生变化，机构出租人比重的不断提升，将进一步丰富高品质租赁住房产品供给，并持续优化租赁住房供给结构。
2.企业机会：住房租赁市场提供了发展机遇，企业应紧抓政策红利，寻求新的增长点