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在今年的春季展会上，许多参展楼盘前都放置了一个供参展观众手机扫描用的二维码，展会组委会也第一次在参展导示图背面把每个参展商的二维码都印制在上面，看展览买房的人还没到展位，只要扫扫二维码就可以了解楼盘详细的情况。
这个被称为“楼盘码”的东西是什么？据了解，这是由国内资深地产媒体楼市传媒开发的一项基于移动互联网技术的国内首个房产资讯平台。据楼市传媒总裁蔡鸿岩先生介绍，楼盘码是基于房地产行业，通过二维码和物联网技术，依托响应式手机页面，将楼盘从“立项一审批一设计一建造一销售一交付一维护一运营”等整个项目周期，进行有效管理的跟踪与追溯的系统，让消费者实现明白看房放心买房，同时为开发商提供移动式房产销售整体解决方案的系统平台。作为中国房地产行业移动信息化的领航者，楼市传媒下属的北京互联易房网络科技有限公司是该系统的承建设计和运营支撑方，为中国房屋信息联网和移动信息化不断贡献力量。
关键词：国有房企，商业地产，盈利模式
中图分类号：C35文献标识码：A
1引言
当住宅市场在房地产政策的不断打压下，商业地产作为城市和居民的生活配套工程，越来越被各大房地产企业所重视。就连一向对商业地产多有回避的万科，也表示会像重视住宅一样重视商业开发。其实商业地产得以迅速发展，一方面是由于居民的消费结构在发生质的变化，另一方面很大程度上是由政府推动造成的，这点从土地的招拍挂市场就能看出端倪，现如今几乎每个地块的出让条件里都规划了一定体量的商业配套，开发企业的拿地能力与商业地产开发能力紧密联系在了一起。
2国有房企的优劣势分析
2.1国有房地产企业的开发优势
拥有优良的资质和信誉，各方合作单位均喜欢找国有背景的企业进行合作，就拿建筑单位来说，它们甚至可以先行垫资也要和国有房企合作，因为国有房企为了维护自己的社会形象和承担一定的社会责任，特别是努力杜绝社会性的恶劣影响，坚决不会拖欠施工单位的佣金。资金充裕有保障，如果是上市的国有房企，股值稳定，现金流有保证，银行信用等级高，贷款获批较民营房企更为容易，银行贷款利率也更低，大大降低了融资成本，在资金运作方面占据了很大的优势。甚至连国外投资机构都比较看好国有房企，特别是首次进入中国发展的外企，注重的是资金的安全性，而国有房企的企业“稳定、安全“的发展理念正符合双方的诉求。
与地方政府能够更好建立紧密的关系，往往国有房地产企业在土地市场上的踊跃，其背后是地方政府的推动。更有甚者还能得到政府发放的巨额“财政红包”，在众多获得地方政府补贴的国有企业中，华侨城2013年获得的政府补助金额最高，达3.66亿元。据媒体报道，国有房企获取政府补助的形式多样，除了常规的地价偿还、税收返还外，还有其他方式，如帮助提高就业率、支持绿色生态、绿色建设等名目。
2.2国有房地产企业的开发劣势
和决策程序同样有问题的是国有房企的用人机制和考核激励机制。国有房企仍带有浓重地“铁饭碗”色彩，企业员工存在着“少做少错，不做不错”的无为之道，导致公司结构越来越臃肿，但是工作效率却越来越低，长期以来干部能上不能下，职工能进不能出。在薪酬分配方面也存在平均主义，公平原则失效等现象。例如某国有房企，新成立了商业地产部门，部门人员过多，商业地产方面的专业技术人员却没有几个，商业地产业务开展起来困难重重，也试着对外招聘，却由于固化的工资体系和用人机制，无法和其它房企相竞争，最后只能寄希望于公司内部培养。
3现有的商业地产盈利模式
按照国际惯例，商业地产的盈利模式大致可分为发展物业模式、投资物业模式和混合模式。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。
三种盈利模式各种指标对比分析
考察指标三种盈利模式
投资开发模式持有发展模式投资开发+持有发展
平均开发周期最短最长中位
资产周转率最高最低中位
业绩可控性最低中位最高
投资回报率（短期）最高最低中位
投资回报率（长期）最低最高中位
运营成本最低最高中位
经营能力依赖度最低最高中位
4国有房地产开发企业的商业地产盈利模式建议
与成熟的商业地产开发公司不同的是，国有房地产开发企业更偏偏重于“以住宅为主，商业为辅”的发展模式，“快进快出，现金为王”的战略思想。国有房企既然没有办法避开商业地产的开发，不如主动迎头而上，在塑造和提升企业核心竞争力的过程中，结合自身的企业实力，扬长避短，确定合理的目标，制定行之有效的措施。在初期，国有房企通过对可售物业的销售实现阶段性利润及现金流入，并对持有型物业的开发经营进行初步探索。在中期，可通过对销售物业的销售回款、开发贷款和经营性物业抵押贷款力争实现项目的现金流基本平衡，以形成项目的滚动开发和商业地产的良性循环。在后期，通过境外上市或其它房地产金融工具拓展融资渠道，扩大资金规模和开发规模，最终实现销售和持有型物业并举的经营机制。
4.1追求现金流的同时，逐步增加持有商业物业
4.2整合多元产品线，挖掘细分市场
随着商业地产市场需求的日益细分，领先企业更加注重打造不同定位的产品线，推出特色鲜明的项目品牌，并通过品牌复制战略，快速实现跨区域拓展，占据主流商业地产市场。目前大多数企业基本围绕城市商业、区域商业、邻里商业三个层级划分产品系列，诸如华润置地的“万象城”、“五彩城”、“欢乐颂”系列产品。在商业地产快速发展的背景下，拥有系统化、专业化的产品线，更能精准锁定不同层次的目标群体，并通过规模效应获得更大收益。
4.3创新经营、拓宽融资渠道
随着万科、金地、招商、中粮相继在香港购买上市公司，相比于目前国内严厉的调控环境，内地房地产企业更倾向于在港上市。国有房企如能实现在港上市，将实现规模化发展：满足国有房企的业务发展需要，提升房企在行业的影响力，增加品牌附加值，拓宽融资渠道。财务上由减值计提转变为增值溢价，实现国际化管理，适应可持续发展要求。
5结论
国有房地产开发企业在加快城市建设步伐、改善居民居住环境方面起着重要的推动作用，但在商业地产开发板块却属于落后者。本文是基于对国有房地产企业和民营房地产企业的体制对比，结合商业地产开发的特点，探讨国有房企在开发商业地产物业时，应摒弃住宅开发的套路，谨慎看待商业地产开发，商业地产开发不是朝夕就能完成和快速周转的。只有降低预期和利润指标，全面平衡项目的资金成本，在务实的指导思想下，给予一定的耐心和信念，找准商业项目的定位。
参考文献：
1.大连万达商业地产股份有限公司.商业地产投资建设.清华大学出版社，2013
经过多年无序的开发和经营，政府对于产业地产的规划开发越来越严格，强势的政府会要求企业做好前期方案，并以产业为主导，才会给企业新开发的工业园区立项，且要求企业将招商与开发同时进行，因此精准定位变得尤为重要。
产业地产开发商更多的参与产业规划分析，可以说产业规划对产业地产是一个牵引作用，整个城市规划对产业地产起着约束的作用。产业地产跟其他的产业地产或者是住宅类产品不太一样，它不仅要考虑满足单一企业的投资条件，而且要考虑产业集群的生成规律和发展所需要的生态环境。此外，在大的城镇化发展的背景下，规划还需要考虑其它的配套政策和条件。
我在罗兰贝格公司工作了十八年，负责过多个产业园区规划，其中包括宁夏化工产业园区、郑州国际物流园等，特别是近几年我最大的感触就是做产业地产要深度发掘行业的发展规律，从而做好前期定位以便于后期招商，而地产只是一个载体，是配套的部分而已。目前，政府也开始慢慢从整体规划开发这个角度开始考虑城市发展以及产业园区发展，无疑这个思路是极为正确的。我们也能够看到，越来越多产业地产开发商以及各地方政府开始形成自己独特的、成体系的发展模式。另外，也有很多区域开始考虑差异化的发展产业地产，同质化的发展带来的结果就是难形成规模效应与规律。
我认为，未来的产业地产绝不会是简单的几个企业的组合，传统建开发区的初衷就是让企业聚集，更高效地建设基础设施，政府的投资也更高效。未来的企业聚集则会根据不同产业的发展要求形成不同的聚集规律。从政府层面来看，它更想看到新的产业类型，来改变城市的产业构成，而另外一种需求则是在寻求原有产业基础上缺失的，且能够带动区域产业完善的关键产业类型，这也是未来产业地产发展的一个重要特点。
在“基于集团的核心竞争力，从核心业务扩张，打造金字塔模式的多元化文化产业结构”创新性战略的指导下，湖北日报传媒集团的多元化发展文化产业初步形成了以文化为主线，以跨媒体和跨行业为路径，以自身资源和能力为基础，以资本运营为保障，多种方式实现多元化经营的路线。
所谓以文化为主线，就是以文化来塑造每一个产业，将不同的文化类型与不同的产业形式结合起来，使得每一产业都体现出一定的文化属性。除了传媒业和非传媒业的文化产业之外，集团注重将文化与其他行业结合起来，打造具有文化属性的混合型产业。比如将湖北文化与酒业相结合来打造“珍珠液·三国源”文化产业集团。
所谓以跨媒体和跨行业为路径，指湖北日报传媒集团的多元化主要通过跨媒体和跨行业来实现。国家新闻出版总署在《关于加快出版传媒集团改革发展的指导意见》中，就明确鼓励出版传媒集团“通过整合资源，实现多媒体、全产业链发展，兼并重组新闻出版领域以外的其他国有企业，实现跨行业发展。”跨媒体与跨行业是当前众多传媒集团多元化发展的主要形式。所谓跨媒体发展，就是全面发展互联网、电视、户外等其他形态的媒体，以及影视、音乐等行业，这种拓展还是在传媒文化产业这个大范围内进行，信息科技的发展在其中扮演了重要角色；所谓跨行业发展，就是开拓传媒主业之外的新行业，涉及的行业则根据各集团自身的不同实际情况呈现出多元化的特点，房地产、酒店、旅游、电子商务、电子游戏等众多传统或新兴行业都进入了传统出版传媒集团涉猎的范围。
所谓以自身资源和能力为基础，就是在多元化的选择上立足于自身的优势资源和核心能力，选择那些能充分发挥自身优势和能力的产业，积极稳妥地推进集团的多元化发展。土地资源是城市发展最重要的资源之一，如何使宝贵的土地资源利用率最大化，是摆在国内大多数传媒集团面前的新课题。湖北日报传媒集团位于武汉城市的核心地段，随着集团规模的不断扩大，原有的硬件设施已经不能满足发展需要，集团投资建设的新的楚天传媒大厦和楚天印务产业园投入使用。但与此同时，也必须使位于黄金地段的集团原有办公大楼和印刷厂创造新的价值、发挥新的功效。经过广泛的市场调研，集团将原办公大楼改造为楚天粤海大酒店，酒店投入运营仅两年，就实现了年销售额8000万的良好业绩；楚天181文化创意产业园则是集团通过改造原印刷厂房建设的一个具有传媒集聚核心优势，集创意产品的设计、制作、展示、和交易功能于一体的综合性文化创意产业园。
所谓以资本运营为保障，就是有效利用集团资金，实施财务投资、策略投资，实现长期、稳定的投资回报，培植集团新的经济增长点，为集团的产业发展提供有力的资金保障。
所谓多种方式，就是立足于当前经济状况，抓住中国文化体制改革和传媒产业结构调整的重要历史契机，积极发掘产业发展机会，通过战略投资、收购、重组、合作等多种方式来进行多元化扩张。
二、多元化文化产业结构
湖北日报传媒集团在以文化为主线，以跨媒体和跨行业为路径，以自身资源和能力为基础，以资本运营为保障，多种方式实现多元化经营路线的指导下，在产业结构上实现了从“1”到“3+1”的转变，即改变了过去单一的传媒业的状况，建立了目前的3+1多元化文化产业结构。3即是传媒主业、非传媒文化产业和与文化型混合产业，1即是资本运营。其中，传媒业是集团的核心产业，是其多元化发展的基础；非传媒文化产业是多元化发展的第一步，这类产业与传媒业本身有着千丝万缕的联系，是由传媒主业向文化产业的扩张和延伸；文化型混合产业是集团将文化与其他产业结合起来打造的具有文化性质的产业类型，通过文化来包装产业，由此建立产业的文化差异性。比如将文化与房地产结合起来，将文化与酒业结合起来，以及将文化与科技结合的激光产业。从传媒主业到非传媒文化产业再到文化型混合产业，集团逐步由核心产业向外扩张，形成了三个扩张圈的多元化文化产业结构（如图）。
1.在传媒主业上，推进媒介融合，完善传媒产业链
第一，积极推进全媒体战略。
2.在非传媒文化产业上，积极跨行业发展，延伸文化产业链
第一，倾力打造楚天181文化创意产业园。
楚天181文化创意产业园位于武昌区临东湖路核心地段，是湖北日报传媒集团倾力打造的文化创意产业园区，是对旧工业厂房进行改造的一次有益尝试。园区于2009年被列为湖北省重点文化项目和国家新闻出版总署的重点项目，并写入湖北省文化事业和文化产业发展十二五规划；2010年被评为湖北省文化产业发展示范基地；2012年再次被写入《湖北省“十二五”时期文化改革发展规划纲要》，并被评为武汉市全民创业示范基地、武汉市首批文化与科技融合试点园区。
目前园区招商工作已基本完成，入驻企业58家，主要包括现代传媒、艺术设计、文化演出、商业配套等四大类产业，形成了较为完整的传媒文化产业链，提供就业岗位近3000个，这个数字还在不断增加。园区同时坚持以具有良好技术基础、市场前景看好的数字内容产业为突破口，集中力量引进、扶持以数字传媒、网络文化为主体的现代传媒企业做大做强。一期入驻企业中，文化与科技融合的代表性企业有8家，共拥有6个软件著作权、420多个原创产品的著作权和超过200款动漫衍生产品的二次开发著作权。自2011年7月开园以来，园区内总产值已累计达到20多个亿，出口创汇3000多万美元。
园区斥巨资打造了具有国内领先水平的181秀场。秀场面积为1811平方米，配备国际顶级声光系统。自2011年7月投入使用以来，已承接了时装、文艺演出、大型比赛、新车下线、高档酒会、艺术展览、摄影展等大型公益和商业活动100余场，活动规格高，影响范围大，接待参观人员近万人。此外园区自主策划并举办的一系列公益文化活动，如湖北地区创意推动人物评选、楚天181文化教育公众项目公益文化影像展等，一经推出便深受好评，为提高城市居民的艺术素养、丰富城市居民的艺术文化生活做出了新的贡献。181秀场已成为园区主办各种高档文化和商业推广活动最重要的平台之一，是园区展示形象的窗口、提升品牌的亮点，实现了经济效益和社会效益的统一。
楚天181文化创意产业园将作为湖北省发展创意产业的龙头，逐步培育和集聚一批具有影响力的现代媒体企业和创意设计企业，带动湖北及中部地区创新型经济的发展。在园区运作成熟并将各种资源加以整合后，园区将选择合适的地方进行异地复制，实现一园多区，做大做强181文化品牌。
第二，努力打造激光主题公园。
该项目包括激光文化主题公园的规划、开发和经营，激光旅游地产、商业地产、工业地产和商品房地产的开发，激光工艺品和旅游衍生品的设计生产，工业激光设备制造和激光加工等。
目前已与悟石光电正式签署合资协议，共同组建泛亚光电文化湖北有限公司。与此同时，项目组考察了若干项目选址，包括181创意园秀场（小型激光秀）、东湖牡丹园（中型激光主题公园）、辽宁鞍山高新区（大型激光主题公园、激光工业地产和商品房地产）。其中，181秀场项目已在进行激光演艺设备布局设计；东湖牡丹园项目，已与东湖风景区有关领导达成意向共识，并拟编入东湖西岸开发规划；鞍山高新区项目，当地热切希望项目落地，现正就地价和投资强度进度等问题进行进一步商洽。
第三，积极开发艺术品市场。
3.在文化型混合产业上，文化与其他产业结合，打造文化差异性产业
第一，文化与房地产相结合，打造文化产业城。
第二，文化与酒业相结合，倾力打造“珍珠液·三国源”文化产业集群。
4.在资本运营上，股权投资快速起步
集团在金融、消费及中小企业的股权投资方面已经进行了大胆有益的尝试，投资湖北银行2200多万股，占其股本0.68%；投资三峡农村商业银行4000万元，占其股本6.67%；投资深圳市光华伟业实业有限公司1000万元，占其股本2.222%；投资武汉威明德科技股份有限公司500万元，占其股本10.00%，该公司已于2012年12月28在新三板挂牌交易，集团所持股权市值近800万；投资武汉颂大教育咨询有限公司500万元，占其股本11.11%。
综上所述，从整个产业结构上看，经过多年的运营和摸索，湖北日报传媒集团基本建立了包括传媒业、非传媒业文化产业和文化型混合产业三种基本产业类型以及资本运营在内的3+1多元化文化产业结构，它们构成一个延续性的整体，以文化为主线，充分发挥了集团的优势资源和核心能力，有力地支撑集团的后续发展。
三、文化产业的成功经验
从湖北日报传媒集团的多元化发展文化产业的实践来看，取得成功的经验主要表现在以下几个方面：
1.正确处理传媒产业与非传媒产业的关系，优化产业结构
湖北日报传媒集团在多元化发展过程中，以传媒主业为生存根本，在进行多元化拓展的同时，始终把办好媒体作为第一要务。发展非传媒产业，不是为了削弱传媒主业的主导性，而是为了反哺传媒主业，壮大传媒主业。
在当前的新媒体环境下，报纸等传统媒体的发展进入了瓶颈期，同时，传统媒体向互联网转型，总体而言还没有找到一条既符合报业经营又符合网络经营的路子，像大楚网、十九楼这样比较成功的案例并不太多。因此传媒集团的多元化扩张，一方面必须以在文化传媒产业领域本身的扩张为主，另一方面也不得不选择诸如房地产、金融投资等其他能够带来较大利润的行业，通过这些行业积累的资金反哺传媒主业。以非传媒产业促进传媒产业，使得传媒主业不断发展，这有利于进一步落实十报告中对于建设社会主义文化强国的要求、进一步强化传媒集团作为宣传舆论主阵地在“提高国家文化软实力，发挥文化引领风尚、教育人民、服务社会、推动发展”等方面的作用。
因此，传媒集团的多元化扩张，必须以传统媒体为基础，以新媒体为重点，以其他产业为推动力，决不能动摇传媒主业的主导地位。
2.立足自身优势资源和核心竞争力，积极稳妥地推进多元化发展
湖北日报传媒集团的多元化发展主要是立足于自身的三大优势资源：第一是强大的品牌资源。湖北日报传媒集团及旗下媒体，具有强大的影响力、传播力、公信力和服务力。党报集团在进行产业拓展时在沟通协调政府、市场等各方面资源方面也具有天然优势，这样的品牌资源是大多数企业不具备的。第二是传播资源。目前湖北日报传媒集团拥有一条包括报纸、杂志、网络、户外等多种媒体的完善的媒体产业链，发展新行业新项目，要特别注意整合集团的媒体资源进行推广。第三是客户资源。经过多年的发展，尤其是楚天都市报十多年的经营和积淀，集团在湖北市场拥有广泛的客户资源，这是任何外来媒体机构无法比拟的。这些资源，既可以在更广泛的媒体平台进行整合利用，更可以作为进军新行业的合作伙伴。
因此，传媒集团在进军新行业时，既必须对面临的严峻市场形势和强大竞争对手保持冷静的认识，也必须全面分析并放大自身的优势资源。比如腾讯网和楚天都市报的合作，就是看中了楚天都市报强大的新闻采集能力和市场影响力；而集团之所以能够和珍珠液酒业最终达成合作，一个很重要的原因就是集团拥有的强大的宣传推广网络。