本募集说明书摘要的目的仅为向合格投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站。投资者在作出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担相应的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证本募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。
主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约定的相应还本付息安排。
根据《中华人民共和国证券法》的规定，本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
重大事项提示
二、最近三年及一期，发行人的资产负债率分别为71.93%、70.32%、69.53%和70.08%，资产负债率维持在合理水平，整体呈下降趋势。公司的资产负债率处于房地产行业平均水平，若未来公司资产负债率上升，或增加公司财务费用支出压力，对公司的盈利能力和偿债能力产生不利影响。
三、最近三年及一期，公司经营活动产生的现金流量净额分别为-321,419.48万元、-156,103.37万元、55,200.75万元和7,430.79万元，公司经营活动产生的现金流量净额逐年增加；公司销售商品、提供劳务收到的现金分别为81,637.33万元、94,267.15万元、133,268.97万元和35,701.06万元，反映出公司能够通过主营业务持续稳定地获取经营活动现金流入。
四、最近三年及一期，发行人短期借款和一年内到期的非流动负债余额合计分别为145,300.00万元、254,900.00万元、393,800.00万元和358,800.00万元，占各期末流动负债的比例分别为28.42%、47.71%、53.01%和48.89%，短期债务规模较大，将增加公司短期债务到期偿付的压力。若未来发行人经营情况恶化，不能按时还款，可能使公司面临一定的财务风险。
五、截至2014年12月31日，公司抵、质押借款金额合计为690,494.00万元；公司所有权受限制的资产评估价值合计为923,820.97万元，主要为土地使用权及房产。公司受限资产主要用做银行借款的抵、质押物。较大的受限资产规模将影响公司未来以资产抵质押的方式进行债务融资的能力，且若未来公司未能按时、足额偿付债务本息导致公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力。
六、截至募集说明书摘要签署日，发行人对内担保人民币余额170,000.00万元。公司的担保余额较大，若未来被担保人经营出现困难，可能会给公司带来代偿风险。
七、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券为固定利率且期限较长，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
八、由于本期债券具体交易流通的审批事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，发行人将在本期债券发行结束后及时向上海证券交易所提出上市交易申请，但发行人无法保证本期债券上市交易的申请一定能够获得上海证券交易所的同意，亦无法保证本期债券会在债券二级市场有活跃的交易。如果上海证券交易所不同意本期债券上市交易的申请，或本期债券上市后在债券二级市场的交易不够活跃，投资者将面临流动性风险。
释义
在本募集说明书摘要中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义：
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注：本募集说明书摘要中，部分合计数与各分项数值直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
第一节发行概况
一、公司基本情况
注册名称：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司
英文名称：PEOPLE'SGOODHOUSECONSTRUCTIONINVESTMENTDEVELOPMENTCO.,LTD.
法定代表人：李立刚
设立（工商注册）日期：2008年5月16日
注册资本：人民币50,000,000.00元
实收资本：人民币50,000,000.00元
公司住所：道里区建国街30号
邮政编码：150026
信息披露事务负责人：李林翠
传真：0451-51870828
公司注册号：230100100036879
组织机构代码：67213593-6
所属行业：房地产业
二、本次发行概况
（一）公司债券发行批准情况
发行人拟申请发行哈尔滨好民居建设投资发展有限公司2015年公司债券，已于2015年4月10日经发行人董事会决议通过。
发行人股东哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会于2015年5月12日出具《关于同意哈尔滨好民居建设投资发展有限公司公开发行公司债券的批复》（哈国资发〔2015〕47号）。
（二）公司债券发行核准情况
（三）本期债券发行的主要条款
1、债券名称：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司2015年公司债券（债券简称：“15好民居”）。
2、债券期限：5年期，附存续期间第3个计息年度末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
3、发行规模：本期债券的发行规模为20亿元，不分期发行。
4、票面金额及发行价格：本期债券票面金额为100元，按面值平价发行。
5、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。
6、债券利率及确定方式：本期债券的利率采取询价方式确定，本公司与主承销商将根据网下询价结果按照国家有关规定协商确定利率区间，以簿记建档方式确定最终发行利率，在本期债券存续期限前3年保持不变；如发行人行使上调票面利率选择权，则未被回售部分债券在其存续期限后2年的票面利率为本期债券存续期限前3年票面利率加上上调基点，在本期债券存续期限后2年固定不变；如发行人未行使上调票面利率选择权，则未被回售部分债券在其存续期限后2年的票面利率仍维持原票面利率不变。本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。
7、还本付息的期限和方式：本期债券采取单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起支付。本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
8、起息日：2015年7月30日。
9、利息登记日：2015年7月30日。
11、付息日：2016年至2020年每年的7月30日为上一个计息年度的付息日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日；顺延期间付息款项不另计利息）。如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为2016年至2018年每年的7月30日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日；顺延期间付息款项不另计利息）。
12、兑付日：本期债券的兑付日为2020年7月30日（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日；顺延期间兑付款项不另计利息）。如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日为2018年7月30（如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日；顺延期间兑付款项不另计利息）。
13、发行人上调票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券存续期的第3年末上调本期债券后2年的票面利率。发行人将于第3个付息日前的第20个交易日，在中国证监会指定的上市公司信息披露媒体上发布关于是否上调本期债券票面利率以及上调幅度的公告。若发行人未行使上调票面利率选择权，则本期债券在其存续期限后2年的票面利率仍维持原有票面利率不变。
15、回售申报：自发行人发出关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的公告之日起3个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的本期债券份额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否上调本期债券票面利率及上调幅度的决定。
16、担保人及担保方式：本期债券为无担保债券。
17、信用级别及资信评级机构：根据中诚信证券评估有限公司出具的《哈尔滨好民居建设投资发展有限公司2015年公司债券信用评级报告》，发行人的主体信用等级为AA，本期债券信用等级为AA。在本期债券的存续期内，资信评级机构每年将对公司主体信用等级和本期债券信用等级进行一次跟踪评级。
18、债券主承销商：广州证券股份有限公司。
19、债券受托管理人：广州证券股份有限公司。
20、发行对象：本期债券将以公开方式向具备相应风险识别和承担能力且符合《管理办法》的合格投资者发行。
21、发行方式：本期债券发行采取网上发行和网下发行相结合的方式面向合格投资者询价发行的方式。具体发行方式详见发行公告。
22、配售规则：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低到高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高申购利率确认为发行利率。申购利率在发行利率以下（含发行利率）的投资者按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，发行人和主承销商有权在考虑长期合作的因素后，决定本期债券的最终配售结果
23、承销方式：本期债券由主承销商组织承销团，采取余额包销的方式承销。
24、募集资金专项账户：发行人已与兴业银行股份有限公司哈尔滨道里支行签订《哈尔滨好民居建设投资发展有限公司2015年公司债券募集资金专项账户监管协议》，并在该行开立募集资金专项账户。
25、募集资金用途：本期债券募集资金在扣除发行费用后，拟用于补充公司营运资金。
26、拟上市地：上海证券交易所。
28、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者自行承担。
（四）本期债券发行及上市安排
1、上市地点：上海证券交易所
2、发行公告刊登日期：2015年7月28日
3、发行首日：2015年7月30日
4、预计发行期限：2015年7月30日至2015年8月3日
5、网下申购期：2015年7月30日至2015年8月3日
三、本期债券发行的有关机构
（一）主承销商
名称：广州证券股份有限公司
住所：广州市天河区珠江西路5号广州国际金融中心主塔19层、20层
办公地址：广州市天河区珠江西路5号广州国际金融中心主塔19层、20层
法定代表人：邱三发
项目主办人：刘璟、吴峰
传真：010-68012845、020-88836634
邮政编码：510623
（二）分销商
名称：西藏同信证券股份有限公司
住所：拉萨市北京中路101号
办公地址：北京市西直门北大街32号枫蓝国际B座1506
法定代表人：贾绍君
联系人：高文、于秀敏
传真：010-82206301
邮政编码：100082
（三）律师事务所
名称：重庆海力律师事务所
住所：重庆市江北区观音桥步行街未来国际大厦23楼
办公地址：重庆市江北区观音桥步行街未来国际大厦23楼
负责人：韩红
签字律师：韩红、朱林
传真：023-89001589
邮政编码：401120
（四）会计师事务所
名称：中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
主要经营场所：北京市崇文门外大街11号新成文化大厦A座11层
办公地址：深圳市福田区滨河大道5020号证券大厦12楼
法定代表人：张增刚
执行事务合伙人：刘洛
签字注册会计师：刘洛、刘新发
传真：0755-33910665
邮政编码：518033
（五）资信评级机构
名称：中诚信证券评估有限公司
住所：上海市青浦区新业路599号1幢968室
办公地址：上海市黄埔区西藏南路760号安基大厦8楼
法定代表人：关敬如
联系人：刘刚、钱伟岸、李荣一
传真：021-51019030
邮政编码：200011
（六）债券受托管理人
联系人：刘蔚
（七）募集资金专项账户开户银行
名称：兴业银行股份有限公司哈尔滨道里支行
住所：哈尔滨市南岗区黄河路88号
负责人：艾民
联系人：王晓蕾
传真：0451-84613318
（八）本期债券申请上市的证券交易所
名称：上海证券交易所
住所：上海市浦东南路528号证券大厦
总经理：黄红元
传真：021-68804868
（九）本期债券登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
住所：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦
负责人：聂燕
传真：021-58754185
四、认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书摘要对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
五、发行人与本次发行有关的中介机构及其人员的利害关系
截至本募集说明书摘要签署之日，发行人确认其与本期债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。
第二节发行人及本期债券的资信情况
一、本期债券的信用评级情况
发行人聘请中诚信证评对本期债券的资信情况进行评定。根据中诚信证评出具的《哈尔滨好民居建设投资发展有限公司2015年公司债券信用评级报告》，发行人的主体信用等级为AA，本期债券的信用等级为AA。
二、公司债券信用评级报告主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
经中诚信证评综合评定，发行人的主体信用等级与本期债券的信用等级均为AA，本级别的涵义为发行人偿还债务的能力很强，本期债券的违约风险很低。
（二）评级报告的主要内容
1、主要优势：
（1）外部展业环境良好。我国正在大力推进保障性住房建设，未来几年内棚户区改造是保障性住房建设的重点。同时，哈尔滨经济增长较快，地方财政实力强，公司保障性住房建设业务外部发展环境良好；
（2）保障房建设地位高。近年公司承担了哈尔滨市45%以上的保障性住房建设任务，累计建设棚改安置房、经济适用房、公租房和廉租房等各类保障性住房58,431套、308.29万平方米；
（3）获得的专项补助力度较大。哈尔滨市政府为确保棚户区改造工程项目和保障性住房建设项目的顺利实施，在保障性住房开发建设过程中给予公司一定的棚户区改造补助资金，用于公司棚户区改造项目的建设。
2、主要风险/挑战：
（1）财务杠杆偏高。虽然公司自有资本实力尚可，但其负债水平偏高；
（2）资金压力较大。公司保障性住房建设项目采用先建设后安置的业务模式，棚户区改造异地安置周期较长，项目回款较慢，公司面临的资金压力较大；
（3）受公司购置土地影响，其经营性现金流表现欠佳。
（三）跟踪评级安排
三、主要资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况
截至2015年3月31日，公司合并口径银行授信额度合计为89.39亿元，其中已使用授信额度为74.97亿元，尚余授信额度为14.42亿元。
（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时的严重违约情况
公司在最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，未出现过严重违约现象。
（三）最近三年及一期发行的债券以及偿还情况
最近三年及一期，发行人无已发行的债务融资工具及偿还情况。
（四）本期债券发行后的累计公司债券余额及其占发行人最近一年末净资产的比例
（五）发行人最近三年及一期合并报表口径主要财务指标
注：上述各指标的具体计算公式如下：
1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=（流动资产-存货净额）/流动负债
3、资产负债率=负债总额/资产总额×100%
4、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额×100%
5、利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/利息费用，其中利息费用=计入财务费用的利息支出+资本化利息支出
6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息×100%
第三节发行人基本情况
一、基本情况
二、发行人设立、注册资本变化情况
（一）发行人设立的基本情况
发行人系经哈尔滨市人民政府批准，由哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会于2008年5月16日出资组建的国有独资公司，设立时注册资本为5,000.00万元，出资方式为货币出资。该次出资业经黑龙江恒天会计师事务所审验，并出具了“黑恒会师【验报】字『2008』第0055号”验资报告。
（二）最近三年发行人注册资本变动情况
发行人近三年无注册资本变动情况。
（三）最近三年实际控制人变动情况
最近三年，发行人实际控制人未发生变动。
（四）重大资产重组情况
最近三年，发行人未发生重大资产重组。
（五）发行人股东及实际控制人情况
截至2014年12月31日，哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会是发行人的唯一股东及实际控制人。
哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会系哈尔滨市机构编制委员会根据《黑龙江省机构编制委员会关于印发<哈尔滨市人民政府机构改革方案>的通知》（黑编〔2010〕17号）及《中共哈尔滨市委办公厅哈尔滨人民政府办公厅关于<哈尔滨市人民政府机构改革方案>的实施意见》（哈发〔2010〕3号）精神，设立哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会，既为市政府工作部门，又为市政府直属特设机构。
三、对其他企业的重要权益投资情况
（一）发行人控制的子公司情况
截至2014年12月31日，发行人纳入合并报表范围的子公司基本情况如下表所示：
1、哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司
公司名称：哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司
设立（工商注册）日期：2008年6月19日
注册资本：人民币5,000.00万元
注册号：230100100037349
公司住所：哈尔滨市道里区新阳路32号
经营范围：房地产开发经营、房屋租赁。
哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司目前主要负责中华巴洛克文化街保护区（二期）棚户区改造项目建设。
截至2014年12月31日，哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司的资产总额为265,093.78万元，所有者权益合计为4,725.67万元；2014年度，该公司未实现营业收入，实现净利润-165.99万元。
2、哈尔滨好民居资产运营管理有限公司
公司名称：哈尔滨好民居资产运营管理有限公司
法定代表人：盖晓壮
设立（工商注册）日期：2011年1月25日
注册资本：人民币300.00万元
注册号：230104100195631
公司住所：哈尔滨市道外区滨江新城小区D区D2栋1层8号商服
哈尔滨好民居资产运营管理有限公司主要业务为中华巴洛克文化街保护区（二期）棚户区改造项目商铺出租及物业管理。
截至2014年12月31日，哈尔滨好民居资产运营管理有限公司的资产总额为733.35万元，所有者权益合计为-844.85万元；2014年度，公司实现营业收入179.99万元，实现净利润-287.66万元。
表3-1发行人合并报表范围内子公司2014年度财务概况
单位：万元
此外，发行人于2008年出资组建了哈尔滨圣通房地产开发有限责任公司、哈尔滨民泰房地产开发有限责任公司、哈尔滨佳居房地产开发有限责任公司等三家法人独资有限责任公司。组建后，发行人未委派人员至这三家子公司管理层和财务部门任职，未取得三家公司的决策权、控制权，因此并未纳入合并报表。
（二）发行人参股公司情况
截至2014年12月31日，发行人无参股公司。
四、控股股东、实际控制人及与发行人之间的独立性
（一）公司控股股东、实际控制人基本情况
1、公司控股股东、实际控制人情况
截至本募集说明书签署日，发行人的股东及实际控制人为哈尔滨市国资委，其所持有的发行人股份不存在被质押的情况。
2、股东所持公司股份被质押情况
截至本募集说明书签署日，发行人股份未被质押。
（二）发行人与实际控制人之间的独立性
1、资产方面。公司的土地使用权、房屋等资产均归公司独立所有。
2、人员方面。公司拥有独立于实际控制人的劳动、人事和工资管理体系；董事、监事和高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》等有关规定产生；除一名监事在实际控制人处任职，公司高管人员均未在实际控制人处任职；公司建立了一套完整的、适应其业务开展需要的组织机构。
3、机构方面。公司设有综合部、财务部、人力资源部、工程部、前期部、经济部、总工办、经营部、企划部部等职能部门，拥有独立于实际控制人的职能机构。
4、财务方面。公司设立了独立的财务部门，配备了独立的财务人员，建立了规范、独立的会计核算体系；具有规范、独立的财务会计制度和对全资子公司的财务管理制度；独立履行纳税申报及缴纳义务，独立开设银行账户等。
5、业务经营方面。公司的主营业务为房地产开发与销售。公司股东、董事会和高管人员均按照《公司法》和《公司章程》规定各司其职。实际控制人不能随意干涉公司的生产经营，仅按照《公司法》和《公司章程》规定，通过董事会行使相应的权利。
（三）发行人关联方情况
1、发行人关联方及关联交易
除发行人控股股东、子公司，发行人无其他关联方。
2、发行人关联方交易
最近三年，发行人的关联方交易情况如下表所示：
最近三年，公司的关联交易主要是向子公司提供资金拆借，分别为4,440.00万元、4,160.00万元和4,160.00万元。
截至本募集说明书签署日，发行人无对外担保，对内向其子公司提供担保人民币余额170,000.00万元，发行人具体担保明细情况如下：
除向其子公司提供担保及资金拆借外，发行人最近三年不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用，或者为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情形。
3、发行人关联交易决策权限和程序
（1）关联交易管理的组织机构
公司财务部是关联交易管理的归口部门，主要负责关联人的分析确认、关联交易合规审查及重大关联交易决策的组织工作。公司财务部负责关联交易的会计记录、核算、报告及统计分析工作。财务部对关联交易情况进行整理、分析，并按照本制度的规定，保证关联交易决策程序的履行。
（2）关联交易审议程序
公司拟进行的关联交易由公司职能部门提出议案，议案应就该关联交易的具体事项、定价依据和对公司及股东利益的影响程度做出详细说明。
公司董事会审议关联交易事项时，关联董事应当回避表决，也不得代理其他董事行使表决权。该董事会会议由过半数的非关联董事出席即可举行，董事会会议所作决议须经非关联董事过半数通过。
五、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）董事、监事、高级管理人员任职情况
1、董事任职情况
2、监事任职情况
3、高级管理人员任职情况
（二）董事、监事、高级管理人员兼职情况
截至2014年12月31日，公司董事、监事、高级管理人员兼职情况如下表所示：
公司董事、监事及高级管理人员无政府公务员兼职兼薪情况，人员设置符合《公司法》及《公司章程》要求。
公司无董事、监事及高级管理人员持有本公司股票、债券的情况。
六、发行人主要业务情况
（一）公司经营范围
（二）公司主营业务情况
根据2011年第三次修订的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）的行业划分标准和中国证监会2012年10月26日颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），发行人属于“K70房地产业”。
目前，公司主营业务为房地产开发与销售。
1、公司房地产开发项目
截至2014年12月31日，公司在建的项目如下：
表3-2发行人在建项目情况
单位：万平方米
2、公司主营业务收入、毛利构成以及毛利率情况
发行人主营业务收入的主要构成为商品房和保障房销售。2014年度，公司实现主营业务收入11.19亿元，占营业收入的比重为99.58%。其中，商品房销售收入占营业收入的比重为62.62%，是公司的核心业务；异地安置房销售收入占营业收入的比重为12.41%。
公司最近三年的主营业务收入、主营业务成本和主营业务毛利的构成如下：
表3-3发行人主营业务收入情况
表3-4发行人主营业务支出情况
表3-5发行人主营业务毛利润情况
3、发行人商品房开发经营情况
房地产开发与销售业务是公司的传统及核心业务，其中，发行人2014年主营业务收入中商品房销售收入占比超过60%。2012-2014年，商品房销售板块分别实现收入64,077.23万元、57,484.60万元和70,408.35万元，增长较为平稳。同时，最近三年公司商品房销售板块毛利润不断上升，分别为19,166.27万元、24,076.18万元以及26,554.40万元。另外，公司近三年商品房销售板块的毛利率分别为29.91%、41.88%以及37.71%，公司商品房销售业务的毛利率持续处于行业较高水平。
发行人经过多年的发展，凭借专业化的操作和稳健务实的经营，成功开发了如康泰嘉园商住小区、如意雅居二期等一系列城市精品房地产项目。
（1）业务运营模式
发行人商品房开发与销售业务的区域布局主要集中在哈尔滨市本地。开发及销售的经营模式主要为自主开发、自主销售。多年来，发行人已建立了一套完整、独立的商品房业务经营体系，包括从采购、开发、销售在内的一条完整产业链的构建。发行人商品房开发、销售的业务流程较为复杂，涉及合作单位较多，一般来说，各业务部门在流程中承担的职能具体如下：
（2）销售模式
为应对哈尔滨地区房地产市场的激烈竞争，科学的定价体系是必须的。为此，发行人制定了项目销售定价体系，首先考虑的是项目所在区域的竞争状况，这包括该地区的房地产市场供求总量、主要竞争对手的价格情况。同时，考虑项目的开发成本（即地价、建安成本、税收等）。最终结合公司发展规划和经营目标，完成项目销售定价。
综合上述因素，公司项目的销售定价体系如下：
统计项目开发成本→考察项目所在地区的市场供求总量、主要竞争对手的价格情况→确认消费者的购买意向→确定销售价格。
在基本确定项目定价后，综合项目的房地产的户型、朝向、楼层等因素调整、确认最终的销售价格，在项目推广时，结合营销活动和市场推广计划进行动态调整。
4、发行人保障性住房开发经营情况
发行人遵从国家政策指导，通过自身的经营活动贯彻国家保障房政策。公司保障房业务的开展，取得了良好的经营业绩，充分体现了公司作为国有独资企业的社会责任意识。发行人自成立以来先后投资建设了滨江新城、中华巴洛克、陶瓷小区、群力西区等多个大规模保障性住房项目，共建设棚改安置用房、经济适用住房、公租房、廉租房等各类保障性住房58,431套，合计308.29万平方米。
发行人对哈尔滨市房地产市场极为熟悉，保障性住房项目开发经验丰富。好民居公司在未来将继续发挥自身优势，扩大保障性住房建设规模，强化在哈尔滨市保障性住房建设行业的重要主体地位。
最近三年，发行人异地安置房、经适房等保障性住房销售收入合计分别为29,168.94万元、133,209.58万元与38,368.44万元。营业成本分别为35,614.61万元、183,129.07万元与41,083.83万元。最近三年异地安置房、经适房等保障性住房销售板块的营业毛利率为-22.10%、-37.41%以及-7.08%。异地安置房销售板块毛利率为负的原因是由于保障性住房项目前期垫付拆迁费用、项目投资规模较大，且销售价格受政策影响较大，导致保障性住房销售收入一般低于成本。但政府会给予保障性住房建设主体一定的专项补助，因此，公司保障性住房项目的综合收益基本能保持盈亏平衡。
发行人保障性住房开发的区域布局主要集中在哈尔滨市本地。多年来，发行人已建立了一套完整、独立的保障型住房开发经营体系，包括从拆迁、开发在内的一条完整产业链的构建。发行人异地安置房开发的业务流程较为复杂，合作单位较多，一般来说，各业务部门在流程中承担的职能具体如下：
（2）保障性住房销售模式
①发行人负责棚户区改造拆迁工作
②发行人作为异地安置房销售方
当拆迁主体为其他机构时，则由拆迁主体与发行人签订异地安置房购买协议，向发行人批量购买保障性住房用作异地拆迁安置，发行人与拆迁主体之间为买卖关系。
（三）发行人面临的主要竞争及优势
1、国内房地产市场竞争形势
国内房地产市场百花齐放。发行人现时面临的竞争主要来自恒大集团、富力地产、中海地产等全国性大型房地产开发企业。发行人在品牌知名度、财务资源、服务品质等多个方面与上述国内知名开发商在哈尔滨市房地产市场展开竞争。
为在激烈竞争中争夺市场份额，开发商均已建立不同类型的产品和品牌，以吸引不同目标客户群体。此外，国内房地产开发除了需要大量的资金投入、深厚的行业知识及有关房地产开发的政府政策各种专业知识外，还必须深入了解当地居民的需求及与当地政府建立良好关系以发展新项目。
多年以来，好民居公司专注于哈尔滨市的房地产开发及保障性住房建设，对哈尔滨市居民的需求和偏好有深入的了解，并与哈尔滨市政府等机构建立了良好关系，相比其他跨区域经营的全国性开发商享有区域竞争优势。
2、发行人的竞争优势
（1）区域优势
哈尔滨市是中国东北北部政治、经济、文化中心，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽。根据2015年哈尔滨市《政府工作报告》，2014年全市实现地区生产总值预计比上年增长7%，固定资产投资增长12.2%，实现社会消费品零售总额3,070.9亿元，同比增长12.6%。2014年，哈尔滨市完成地方公共财政预算收入423.5亿元，其中市本级233.9亿元，分别增长5.3%和10.7%。近年来，哈尔滨市经济保持平稳增长态势，居民消费水平稳步提升，为公司房地产开发、保障性住房建设业务提供较好的外部环境。
（2）品牌优势
发行人是哈尔滨市国资委下属的房地产开发、保障性住房建设的重要主体之一。自成立以来，发行人承担了一批在哈尔滨市有重要影响力的保障性住房建设工程，如滨江新城、中华巴洛克、陶瓷小区、群力西区等多个大规模保障性住房项目，共建设棚改安置用房、经济适用住房、公租房、廉租房等各类保障性住房58,431套，合计308.29万平方米，成功开发了如康泰嘉园、如意雅居等多个城市精品房地产项目，共建设商品房62.77万平方米。发行人在哈尔滨市主导地位稳固，加上过往优秀的业绩与良好的品牌形象，发行人将在哈尔滨市房地产市场中争取到更大的市场份额，继续保持开发规模、经营业绩、总体实力的持续、快速提高。
（3）公司治理稳健
发行人注重法人治理结构的完善，建立了以董事会、监事会、经营管理层相互制约、相互制衡的治理结构和治理机制，建立了透明的决策程序，充分发挥董事会的决策作用。此外，公司管理构架科学合理，业务管理模式扁平化，管理、执行效率较高。
（4）项目运作经验丰富
发行人对哈尔滨市房地产市场极为熟悉，在该地区的项目开发经验丰富，并且具有良好的政府关系及商业信用。发行人管理团队具有精于房地产运作的优良传统和丰富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转换经营策略适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。
（四）发行人拥有的业务资质
发行人具有黑龙江省住房和城乡建设厅颁发的房地产开发二级资质证书（证书编号：黑建房开哈第433号），可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。
七、法人治理结构
（一）发行人的组织架构图
公司共设立综合部、人力资源部、财务部和工程部等9个部门，各职能部门主要职责如下：
1、综合部
为公司综合部门。承担党委办公室、行政办公室职责。强化行政管理和后勤保障，保障各项业务正常运转，提高运行效率。主要职责是：（1）负责起草综合性文字材料；（2）负责文件管理和印信管理；（3）负责会议管理；（4）负责公司档案管理和利用；（5）负责机要和保密管理；（6）负责法律事务管理；（7）负责信息管理和网络管理；（8）负责信访管理和议案办理；（9）负责对外接待；（10）负责办公区域管理和食堂管理；（11）负责办公设施和办公用品管理；（12）负责车辆管理；（13）负责社会治安综合治理和安全保卫；（14）负责办公用房、车辆及大型办公设备等固定资产管理。
2、人力资源部
为公司人力资源开发利用及管理的专业部门和公司党委下设的综合部门。实施人才集约发展战略，创新人力资源开发和管理体系，挖掘人力资源潜能，优化人力资源配置，为公司长足发展提供人才保障。加挂党群工作部和纪检监察室牌子，增加组织、纪检、宣传、工会、共青团工作职能。发挥党委的政治核心作用，规范干部选拔任用、宣传教育、纪检监察、民主管理，为公司发展提供组织保障。主要职责是：（1）负责制定人力资源发展规划；（2）负责机构编制管理；（3）负责企业文化建设；（4）负责员工招聘和调配管理；（5）负责员工教育和培训；（6）负责员工绩效考核和奖惩管理；（7）负责员工劳动关系和社会保险管理；（8）负责专业技术人员职称管理；（9）负责员工人事档案管理；（10）负责党组织建设和党员干部管理；（11）负责干部考核和聘任；（12）负责国家方针政策、企业发展战略宣传、组织协调企业对外宣传和精神文明建设；（13）负责纪检监察；（14）负责工会组织建设和民主管理；（15）负责共青团组织建设和团员青年教育管理。
3、财务部
为公司资产财务管理的专业部门。依据公司发展战略，负责公司总体财务规划、会计核算、财务管理和资金管理及平衡，为公司领导提供可靠的决策信息支持，保障公司财务稳健运行。主要职责是：（1）负责财务管理体系建设；（2）负责资金计划管理；（3）负责资金使用管理；（4）负责财务预算管理；（5）负责流动资产管理；（6）负责固定资产管理；（7）负责会计核算管理；（8）负责会计结算管理；（9）负责销售统计、复核；（10）负责财务票据、有价证券和财务印章管理；（11）负责财务档案管理；（12）负责财务风险控制管理；（13）负责纳税管理；（14）负责审计管理；（15）负责银行收付业务管理；（16）负责融资管理；（17）负责工程项目可行性研究和项目评估中的财务分析管理。
4、工程部
为公司工程建设组织和质量安全管理的专业部门。建立完善的施工管理、配套建设、竣工验收体系，保证工程质量和安全，建设一流精品工程。主要职责是：
（1）负责编制开发项目总体建设计划；（2）负责组织实施施工现场三通一平；（3）负责工程项目建设组织协调；（4）负责项目配套工程建设；（5）负责工程进度、质量、投资控制；（6）负责安全生产和文明施工管理；（7）负责制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案；（8）负责各类工程内业档案资料收集整理；（9）负责项目竣工验收；（10）负责项目建设现场签证管理；（11）负责协调与物业、市政、绿化等部门建管交接；（12）负责组织项目建设评比。
5、经营部
6、经济部
为公司运作项目经济测算、建设成本控制的专业部门。围绕项目运作，加强工程建设集约投资管理和全过程成本控制，确保项目的稳健性、安全性和可行性。主要职责是：（1）负责项目经济测算，从经济角度提出可行性意见；（2）负责工程项目概算审核；（3）负责工程项目招标文件审核；（4）负责大型设备、大宗材料招标组织；（5）负责工程项目合同审核；（6）负责跟踪合同执行和工程进度款审核；（7）负责控制工程投资完成情况；（8）负责工程项目竣工结算审核，协调工程项目结算评审；（9）负责填制工程款拨付台账。
7、前期部
为公司前期建审手续办理专业部门。依据公司年度棚改项目和保障性住房建设项目，高效快捷办理前期建审手续，为项目启动建设创造条件。主要职责是（1）负责发改委立项、可行性研究报告报批；（2）负责项目土地勘探、测绘等委托；（3）负责土地出让协议签订和土地证办理；（4）负责项目总体规划方案、修建性详细规划方案等报建工作；（5）负责项目各阶段人防、消防、环评、交通等报批报建，督促施工单位做好招投标前期准备；（6）负责完善开发项目所需水、电、气、通讯、有线、道路、管网等建设手续会签；（7）负责办理《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收合格证》，协助工程部门组织工程竣工验收，配套设施移交等；（8）负责前期档案的整理、保管、移交；（9）负责拆迁档案资料整理、移交拆迁档案、统计报表管理；（10）负责征收回迁安置收尾及项目内各种补偿金审核及发放。
8、总工办
9、企划部
为公司战略发展策划和运行协调平衡的综合部门。依据公司功能定位和发展目标，研究公司发展战略，提出公司中长期发展规划框架，推进体制机制创新，确保发展目标明确，功能定位合理。主要职责是：（1）负责组织编制公司发展战略和产业布局调整规划；（2）负责公司新项目前期谋划及筹备管理；（3）负责年度综合计划和综合统计管理；（4）负责企业管理，参与机构设置、业务流程优化与制度化建设；（5）负责经营业绩考核；（6）负责企业改制；（7）负责对接物业管理；（8）负责公司房源管理；（9）负责公司各项统计申报。
（二）公司治理结构
公司出资人、董事会、监事会和总经理行使下列职权：
1、出资人职责
出资人行使下列职权：
（1）决定公司的经营方针和投资计划；（2）委派更换和更换非职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；（3）审议批准董事会的报告；（4）审议批准监事会的报告；（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；（8）对发行公司债券作出决议；（9）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；（10）建立公司负责人业绩考核制度，与公司负责人签订经营业绩考核责任书，并进行年度考核和薪酬管理；（11）修改公司章程；（12）出资人享有的其他职权。
2、董事会职责
公司设董事会，董事会由7名董事组成，设董事长1人。其中非职工代表出任的董事6人，由哈尔滨国资委委托哈尔滨住房建设发展集团有限公司委派和更换。董事会行使下列职权：
（1）负责向出资人报告工作；（2）执行出资人的决议；（3）决定公司的经营计划和投资方案；（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；（7）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；（8）决定公司内部管理机构的设置；（9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；（10）制定公司的基本管理制度。
3、监事会职责
公司设监事会，由5名监事组成，其中非职工代表出任的监事3名，由哈尔滨国资委委托哈尔滨住房建设发展集团有限公司委派和更换。监事会行使下列职权：
（1）检查公司财务；（2）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者出资人决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；（3）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；（4）向出资人提出提案；（5）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼。监事可以列席董事会会议。
4、总经理
公司设总经理1人，由董事会聘任或解聘，对董事会负责。总经理行使下列职权：（1）主持公司的经营管理工作，组织实施董事会的决议；（2）组织实施公司的年度经营计划和投资方案；（3）拟订公司内部管理机构设置方案；（4）拟订公司的基本管理制度；（5）制定公司的具体规章；（6）提请董事会聘任或解聘公司副总经理、财务负责人；（7）聘任或解聘除应由董事会聘任或解聘以外的管理人员。