前言：2022年，中国房地产市场延续下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，企业各季度的销售相较往年均表现低迷。行业TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。具体来看，2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，规模房企整体目标完成率处在历史低位。
近日，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。预计2023年，中央政策定调将继续托底，核心目标在于全面落实保交楼，逐步引导房地产市场底部修复。
稳信用下随着融资渠道逐渐恢复，企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企将显著受益。但短期内多数房企仍然面临较大的偿债压力，2023年前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮。目前，企业运营改善的核心还是在于销售端。出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。
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百强房企累计业绩同比降低41.6%
2022年12月，TOP100房企实现销售操盘金额6775.1亿元，环比增长22.2%，增幅低于往年同期；同比降低30.8%，降幅较10、11月提升。累计业绩来看，百强房企1-12月实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅保持在41.6%的较高水平。
2022年，中国房地产市场整体延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响，市场的供求和成交都没有明显转暖的迹象，企业各季度的销售相较往年均表现低迷。
2千亿房企20家碧桂园全口径4643亿元排名榜首
2022年，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低41.9%至1673.1亿元。TOP30房企销售操盘金额门槛507.2亿元，同比降幅较高达55.8%。截至12月末，TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛也分别显著降低至116.1亿元和23.9亿元。此外，2022年仅20家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量显著减少。
3央国企及部分优质民企发展韧性较强
2022年，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。具体来看，2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。
但同时也有部分企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。一类是央国企如华润、招商、建发、越秀、华发等，凭借自身的资金、布局和运营优势，同时强化产品力和保交付，在本轮行业下行调整周期中表现稳健。另一类是部分优质民企如滨江、仁恒、瑞安等，基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高，在众多规模房企中表现相对突出，行业排名稳步提升。
4规模房企整体目标完成率处在历史低位
2022年，即使公开披露目标的企业数量较往年显著减少，或是已经主动调降了全年目标，但规模房企实际的业绩完成情况仍远不及预期。1-12月规模房企目标完成率的中位数仅74.5%，明显低于往年的平均水平。
具体来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，仅有滨江、越秀两家房企达成了全年业绩目标。多数企业截至12月末的目标完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。且绝大多数企业的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。
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短期内企业运营改善的核心还是在于销售端
业绩：行业步入无增长时代，房企业绩预期将更为谨慎
整体来看，行业规模增速自2016年以来持续放缓，特别是2021年下半年至今市场降温明显，项目去化率不佳。结合今年规模房企实际的目标完成情况来看，2023年企业整体业绩预期势必将更为谨慎，不排除有更多房企不再公布年度目标。预计未来三至五年全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右，行业规模步入无增长时代。
融资：国企及优质民企受益，2023年前三季度偿债潮需警惕
近期，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心。11月，央行、银保监会及证监会等，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能。纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。12月，中央经济工作会议上，房地产作为国民经济支柱产业的地位再获确认。
稳信用下随着融资渠道逐渐恢复，企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企将显著受益。但值得注意的是，房企在2023年的前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮，到期债券总规模将达到5573亿元，其中逾7成属于民营房企。由于2021年以来房企发债量长期小于到期量，因此房企偿债一直处于承压状态。且相对于央国企而言，民营房企需更注意谨慎应对。
投资：央国平支撑但动能衰减，企业拿地应以换仓提质为先
2022年，投资低迷的情绪维持了一整年。22城集中供地虽在延续，但自2021年首轮之后，热度一路走低，除部分特别优质的地块以外，底价成交、城投托底成为常态。对于大部分房企而言，三道红线带来的压力尚未缓解，又受到疫情等不可抗外界因素的影响，在市场持续低迷下，依然面临较高的现金流压力和经营难度，因此整体的投资积极性降至谷底。全年百强房企拿地销售比仅有0.18，创2017年以来的最低水平，有超过四成百强房企今年投资几乎暂停。
整体而言，年末已有利好房企发债、融资等政策出台，但目前来看对于房企投资并未产生立竿见影的效果。预计在宏观经济环境发生明显扭转、销售回暖之前，房企的投资都将保持非常谨慎的态度。而对于头部央企、以及小部分优质民企来说，此刻也仍是获取优质地块、补仓核心城市和深耕城市的窗口期。
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年末抢收、12月新房供求小幅翘尾收官成交降幅仍在扩大
12月房地产市场迎来小幅翘尾行情，重点30城新房供应、成交环比增幅分别为9%和18%。得益于房企年末业绩冲刺，增加了推盘频次的同时加大了营销折扣力度，整体成交有小幅微增势头，但单月同比依旧下降了34%，较上月扩大4个百分点，全年累计同比降幅达39%，成交规模高位回落。
分区域来看，长三角韧性较强，热点城市尚能保温。上海、杭州去化率7成以上高位持稳，市区改善盘热销显著优于外围刚需。苏州、宁波平稳运行，去化率受供应结构影响小幅回升。南京、常州持续走弱，成交低位徘徊，以南京为例，即便限购松动，对成交刺激作用平平，12月开盘平均去化率依旧不足15%。
大湾区市场小幅回升，但向好程度有限。广州、深圳、佛山成交小幅翘尾，但同比持降，全年累计同比跌幅均在3成以上。随着疫情管控全面解禁，近2周广州、佛山案场到访量较此前小幅回升，周均1万组左右，转化率持稳7%-8%。
环渤海地区进入成交平淡期，跌多涨少。北京、天津、济南12月成交同环比齐跌，北京、天津平均去化率亦有转降趋势。北京仅部分高性价比楼盘保持热销；天津尚属筑底阶段，购房者迫于总价压力“买旧不买新”，新房去化压力犹存。
中西部地区持续分化，轮动复苏。成都、西安等西部区域中心全年成交降幅已收窄至15%，购房需求相对稳定，行情自成一体。重庆、郑州随着疫情管控全面解除，需求迎来了补偿性回升。武汉项目平均去化率降至10%，短期供过于求，狭义库存走高，市场尚无明显起色。
发改委等多部门：推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化