北京存量房挂牌量约为14万套，市场去化趋势良好。
北京房产市场成交量增加，价格底部逐渐抬高，新房市场火爆，二手房和郊区购买力增强。
政策放宽后，上海房价小幅上涨约10%，预期北京市场成交量将持续增加。
北京房价平均下降20%，头部下降15%，部分地区下降30%。
市场价格下降后，购买成本降低，购房者焦虑减少，决策成本变低。
二、政策调整对市场的影响
利率和首付政策放宽对市场热度有积极影响，预计市场热度将持续至明年初。
北京市场的信心正在修复，买房人决策速度加快。
社保政策可能吸引外地购买力，但北京外环可能放宽政策。
北京五环外郊区可能放宽购房资格，上海已实施类似政策。
北京五环外不太可能完全取消限购或社保一年政策，短期内不会有大动作，可能会从社保5年调整至2年。
上海外地人三年社保即可购房，但不清楚是否能通过购房获得上海户口。
三、购房者行为分析
学区房需求旺盛，特别是海淀区学区房成交量增加。
改善客户在当前政策下可能不会受益太多，而刚需和学区房购房者会是首批受益群体。
首批进入市场的主要是学区房购买者和手头有资金的直接购买者。
北京的挂牌量接近14万套，房子卖不出去的情况下，没有资金的人难以置换房产。
四、市场预测与展望
如果接下来半年内市场价格上涨，将会带动更多购房者进入市场，形成雪球效应。
预计今年不会出现大幅度的房价下跌，因为已经跌了20%到30%，已经是非常大的降幅了。
从上个月开始，挂牌量呈下降趋势，预计这一趋势将持续到明年年初。
五、区域发展与投资选择
通州和亦庄在过去两年的资产价格表现不佳，但刚需购买力仍然存在。
通州新开的刚需盘销量好，而亦庄的价格泡沫正在回吐。
亦庄区域的产业用地较多，住宅用地较少，区域规划已经完成，不会有更多住宅用地出售。
台湖区域将发展芯片制造业，已规划产业区和住宅用地以达到职住平衡。
北京的大兴、房山、昌平和顺义等远郊区域还有住宅用地可售。
丰台区的新房市场与去年前年不同，核心区域的房产已售罄，新供应的房产越来越远离中心。
去年一些好的商务区房产因市场环境和政策不佳未能卖出，而今年随着政策出台，好房源已经销售完毕。
清华周边的房地产市场相对较差，今年供应的几块地或新开的盘相比丰台核心区域稍远，不属于核心区。
Q&A
Q1:北京和天津的限购政策未放开，这是否基于政府的判断？
A1:北京五环外的郊区可能放宽购房资格，但主城区大概率不会放宽。预计外城区可能放宽社保限制，但不太可能完全取消限购或社保一年政策。
Q2:北京的购房政策预计能持续多久？
A2:当前政策预计至少能持续半年。如果接下来半年内市场价格上涨，将会带动更多购房者进入市场。
Q3:通州和亦庄的发展路径和政府规划如何？
A3:通州和亦庄过去两年资产价格表现不佳，但刚需购买力仍然存在。亦庄的利好政策可能已兑现，未来发展有机会，但价格表现不会过高。
Q4:投资人在通州和亦庄购买新房是否是一个好选择？
A4:通州新房供应较多，亦庄新房供应较少，且亦庄区域规划已完成，不会有更多住宅用地出售。台湖区域将发展芯片制造业。
Q5:在当前的丰台区域房地产市场状况下，推荐购买金华地区的房产还是其他地区的房产？
A5:丰台区新房市场与去年不同，核心区域房产已售罄，新供应的房产越来越远离中心。购房者需根据通勤需求选择购买位置，丰台区新房价格近几个月降幅明显。
Q6:对于二手房市场的挂牌量趋势，未来会如何变化？
A6:自2020年以来，北京二手房市场的挂牌量首次超过10万，随后市场开始去化，挂牌量逐渐下降。从上个月开始，挂牌量呈下降趋势，预计这一趋势将持续到明年年初。