中华人民共和国住房和城乡建设部主管
中国建设报社主办
往年此时，北京各售楼处应该正在紧锣密鼓地冲击销售业绩。但在今年的疫情“阴影”之下，楼市平添了更多不确定性。疫情之下，北京楼市的“小阳春”出现急速降温。
6月11日，北京新增一例新冠肺炎确诊病例，打破了56天本地无新增状态。随着确诊人数增加，6月16日起，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由三级调至二级。
二手房、租赁市场降温
受近日疫情新动态影响，北京看房人数急剧下降，包括二手房、租赁等市场成交量迅速放缓。叠加近期市场预期的降息因素并未出现，以二手房为成交主力的北京楼市开始出现迅速降温迹象。贝壳研究院统计数据显示，6月第3周（6月15日~21日），市场成交恢复后，自然回落叠加北京市疫情，重点城市的二手房市场周度成交量出现一个较大幅度的回调。从链家重点18城市数据来看，实际的链家交易量环比减少21%，其中15个城市成交量环比减少。相较去年6月周度水平增加10%，成交量仍旧维持在相对较高的水平。
城市圈间的南北成交量分化愈发明显。北京周度成交量环比降幅最大，达到41.2%；上海环比减少26.1%；广州环比微降0.7%；深圳环比增加17%。
图：重点18城二手住宅市场成交量走势
新增供需数据出现同步减少，带看客户量连续5周减少，市场供需矛盾趋向缓和。新增供给端，6月第3周链家18个重点城市新增房源量环比减少12%，18个城市中有17个城市新增房源量环比减少。需求端，18城带看客户量连续5周减少，环比减少15.8%，18个城市带看客户量同步出现环比减少。从整体供需来看，18城在售库存房源同比去年6月周均水平增加1.8%，市场供需矛盾趋向缓和。
从业主端预期来看，6月第3周18城业主调价中涨价占比环比微降0.7个百分点，业主预期目前仍保持稳定。分城市看，18个城市中有12个城市涨价占比下降，北京、上海业主涨价占比下降，广州、深圳业主涨价占比增加。
合硕机构首席分析师郭毅表示，出于对自身安全性的考虑，当下看房人群出现大幅度减少，二手房市场相比新房市场所受影响更大，“在二手房交易过程中，购房者只能通过实地看房，对房屋实际结构、装修状况、公共区域配置等情况有更直观的了解，但疫情防控期间，买卖双方的顾虑造成看房环节的缺失，进一步造成二手房成交的急剧衰减。”
租赁市场方面，全国重点18城6月第3周租赁市场成交量又出现小幅下降。根据贝壳研究院数据，6月第3周租赁市场成交量相比6月第2周环比下降5.0%。分城市来看，北京市由于疫情的影响，全市应急响应级别上调，社区又开始控制人口流动，导致租赁市场受到明显影响。6月第3周成交量相比6月第2周下降了31.0%。除北京外，上海和廊坊租赁交易量也下降超过10%，其余城市租赁成交相对稳定。
图：贝壳平台全国重点18城6月第3周成交量情况
租金水平继续呈现下降趋势。贝壳研究院数据显示，贝壳平台全国重点18城6月第3周平均租金水平为40.0元/平方米，环比上周下降6.0%，同比去年下降14.1%。分城市来看，合肥、济南、上海、武汉、广州、成都、长沙、南京8个城市租金小幅上升，其余城市上涨幅度均在2%以内。其余10城租金均继续下降，受到疫情防控影响的北京市租金水平相比上周下降1.4%。北京租赁市场成交量短期内迅速下降，短期价格上稳中有降。中长期来看，疫情对北京租赁市场的影响未消除，租金上涨动力不足，可能会继续保持稳中有降的态势。
图：贝壳平台重点18城6月第3周平均租金环比和同比走势
整体来看，贝壳研究院认为，上半年，全国重点18城平均租金水平底部企稳。除2月，租金出现明显波动之外，月度平均租金水平底部企稳。
图：贝壳平台重点18城2020年周度平均租金水平趋势
新房市场量涨价跌
多个售楼处关闭
当前北京各小区恢复封闭式管理，这为二手房带看增添了难度。与二手房表现相比，新房市场表现从数据来看还算不错。
贝壳研究院数据显示，6月第3周北京新房商品住宅市场成交量涨价跌，成交面积16.4万平方米，环比上涨32.7%，成交均价环比下降7.8%，至42688元/平方米。分区域来看，怀柔区与大兴区对整体市场成交起到较明显的拉升作用。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，这主要有两方面原因：一是与怀柔区共有产权房项目集中备案有关，6月第3周该项目备案3.13万平方米，占6月第3周总成交面积的20%；二是与前期集中认购项目的陆续备案有关。
6月第3周，北京市新发布住宅项目预售证4个，新增供应面积25.28万平方米，约为前一周的6倍，其中3个项目位于大兴区，供应面积占总供应面积的97%。贝壳研究院认为，随着前期认购的项目备案完成，短期内出清周期将小幅回落并保持稳定。
分区域看，6月第3周怀柔区与大兴区对整体市场成交起到较明显的拉升作用。具体来看，6月第3周怀柔区受一个共有产权房项目的集中备案影响，共成交3.28万平方米，约为前一周的2倍；其次表现较好的为大兴区，23周以来大兴区集中供应的大量产品持续签约，带来大兴区成交量数据的上行，6月第3周成交2.4万平方米，环比上涨32%。受签约周期的影响，数据将滞后市场表现1~2周，疫情对于市场的影响仍有待观察。
分面积段来看，市场主力面积段为90平方米以下、220平方米以上及90~120平方米。从成交占比来看，由于23周以来多个90/70项目入市并集中备案，市场90平方米以下产品成交量占比快速提升，6月第3周上升至49.8%；同时，虽然220平方米以上产品成交面积保持稳定，但受90平方米以下产品占比提升的挤压，其占比进一步下降至14.6%；90~120平方米面积段产品成交占比为14.4%，环比保持稳定。
6月以来，北京市场上充足的新房供应，也推高了新房成交量。中原地产首席分析师张大伟表示，6月上半月北京市场供应出现井喷，其中6月4日北京房地产交易管理网一次挂出了11个预售证，合计供应量达89.7万平方米，约包含7000套住宅。
6月15日，北京市住房和城乡建设委员会下发通知，要求加强北京房屋租赁中介机构疫情防控，位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动。6月16日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别调整至二级，不停工停产，但鼓励居家办公、远程办公。
据了解，按照疫情防控要求，丰台区的部分在售新房项目，如诺德逸府、臻御府等，已关闭售楼处，转为线上销售。
在丰台区、大兴区、房山区等区域，另有一些未关闭售楼处的项目，已对置业顾问全员进行了核酸检测。但大兴区某项目营销负责人坦言，虽然未关闭售楼处，但近几天来看房的人数明显减少。
这一情况将对北京新房交易产生短期影响。业内人士认为，丰台区、大兴区、房山区3区的新房交易将出现下滑，会影响到北京新房的短期交易规模。“这3个区是近期北京新房供应量比较大的区域，短期内至少会影响全市20%~30%的新房交易。”
同时，目前北京含有5个高风险地区，分别位于丰台区、海淀区、大兴区3个区。从统计数据上来看，当下疫情带来的影响已经有所显现，除了大兴区新房成交量出现大幅环比上升外，6月第3周海淀区成交套数为45套，环比增加3套，但较6月首周减少22套；丰台区6月第3周成交套数为88套，环比减少13.73%。
短期内市场将自然回落
未来或逐步复苏
此轮市场降温之前，北京楼市正经历近几年来最火爆的时段。从3月末开始，北京楼市逐渐升温，并在5月出现交易高点。
6月15日，国家统计局公布的数据显示，5月，二手房方面，70个大中城市中，价格环比上涨的城市数量达41个，比4月增加了4个，其中，北京以1.8%的环比涨幅领涨。
根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，2020年5月，北京二手房网签规模为1.6万套，环比增长39%，同比增长75%。其中，5月29日当天，北京二手房单日交易规模破千套，为2019年3月之后的首次。
贝壳研究院数据显示，截至5月31日，5月北京全市二手房网签量约1.61万套，成交量环比增加22.5%，同比增长17.2%，实际成交量高于网签数量，创下自2017年“3·17”调控后的最高水平，同时也拉高了成交均价。
但进入6月，占据市场八成左右的二手房交易开始出现下滑。多家机构表示，6月以来，北京二手房的带看量和成交量要明显低于5月。这主要由两个原因造成：学区房交易量下滑、部分房源涨价。
多数业内人士认为，近期的疫情正在短期内加速市场降温。其中，6月北京楼市成交量可能有30%~40%的降幅。长期来看，虽然疫情防控正在趋于常态化，但若疫情能迅速得到控制，市场受到的影响不会很大。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，虽然近日北京确诊病例开始下降，但疫情防控仍需谨慎，6月二手房成交预计环比出现小幅下滑。长期看，当前北京市场以改善性居住需求为主，被疫情抑制的需求将随疫情的消退而逐渐在后几个月释放出来。此次疫情对买卖双方预期影响有限，全年均价不会发生大幅变动。
除了疫情影响以外，市场希冀的降息等因素近期并未出现，利好落空，也对市场心理产生了一定的影响。
许小乐认为，为应对经济增长压力，支持实体经济，我国定调稳健的货币政策更加灵活适度，坚决不搞“大水漫灌”。“房住不炒”基调下，资金向房地产领域的流动仍受到严格监管。以重点一二线城市二手房为例，疫情后购房需求修复进入平台期，未来短期内市场将自然回落。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，从疫情对北京楼市的影响来看，大致可分为两个阶段：第一阶段是2月到5月。虽然前期受疫情防控影响，导致北京房地产市场第一季度的销售量明显下滑，但北京楼市的复苏已在5月迎来明显放量成交。第二阶段则为6月以来。由于近期北京疫情出现新动态，这势必会造成二手房线下看房受阻。但要注意的是，相较于第一阶段来说，第二阶段人群心态的稳定性已有明显增强，故只要疫情得到快速且有效控制，预计北京楼市在第3季度成交量将会逐步复苏。
亦有业内人士也表示，项目的蓄客情况不错，疫情只会使需求延后释放。唯一担心的是疫情持续的时长以及下半年是否会出现反复。目前来看，若疫情能快速得到控制，项目的销售节奏就不会受到很大影响。
“一般情况下，各类房企为更好完成上半年销售业绩目标，多数会借助诸如‘五一’小长假、端午小长假等加大促销力度，进而使得销售节奏在6月得以加快。但整体上看，除了北京受此次疫情影响或较大外，对于全国其他城市来说，实际上楼市交易是明显好于预期的。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进预计，从营销策略看，房企包括降价促销、积极导入购房需求、加快签约等动作依然会在近期出现，而这对于其所在城市的去库存将会起到积极作用。
短期业绩压力将为
房企全年布局带来变数
6月，北京疫情出现新情况以来，市场上看房量再度减少，对上市房企来说，半年业绩目标压顶，抢收的6月迎来重压。据了解，当前多家房企的北京区域公司难以达成上半年销售目标。
今年以来，疫情对线下销售造成的冲击，使线上营销成为房企长期研究的课题。2020年以来，房企在线上营销的投入明显加大。今年“6·18”期间，房企的“队友”有所扩容，除了传统的电商平台，还增加了抖音等短视频平台。同时，房企推出了总裁卖房、明星直播、全民营销、发放购房补贴、特价房限时秒杀等诸多活动，线上营销的玩法趋于多样化。
房天下发布的数据显示，今年有80%的房企选择参与到房天下“6·18”活动，且其中有80%以上的楼盘采取了直播的方式在线宣传获客，去年这一数字仅为10%左右。同时，现在，丰台区的部分项目在关闭售楼处后，也选择转为线上销售。
在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，2020年年初以来，企业现金流压力普遍加大。而在严格的疫情防控措施之下，现场销售受阻，房企被迫另辟蹊径，导致线上营销爆发式发展。但目前房企自身普遍缺乏线上营销的经验，而与第三方合作时，合作方的引流能力、客群定位、营销方式与房企形象、产品线、营销方案等仍存在一个匹配度的问题。未来，行业或将出现专业的线上营销平台，为企业提供更精准的服务。
需求的催生，未来也将导致房企的产品设计思路发生变化。现在，重大公共卫生事件为行业带来的长期影响正在被凸显。在处理当下问题的同时，更能着眼于未来的企业，才能在行业阵痛之后迎来蜕变。