中国新房市场未来总体会保持一个很低的稳定增速1~2%，而二手房市场总体将会保持一个较高的增速8~10%。预计未来随着新房的见顶，二手房将逐步取代新房，成为市场交易的主导力量。目前中国总体二手房交易GMV占比仅为36%左右，预计到2020年中国总体二手房交易GMV占比能上升到50%。
自有统计数据以来，中国土地出让累积超过300亿平方米。据统计1993~2014年的土地有偿出让情况，累计共计出让土地面积345.7亿平方米，从结构上难以判断，然而，以2014年为例，住宅供地占比16.7%，工矿仓储供地占比24.2%，商服供地占比8.1%，剩余为用于基础设施建设用地，占比51.0%。根据报道，温州案例可能为补交基准地价的30%，以此进行测算，按照中国土地出让高峰期的20.6亿平方米出让，其中45%为住宅、商业、工业用地，1500元基准地价，30%的补交比例，则对应到期后的补交金额为9270亿元，考虑土地每年均有出让和地价水平的不断提高，对应的年均补交金额可以达到万亿元。
一、中国是全球最大的新房市场和增长最快的二手房交易市场
中国新房市场未来总体会保持一个很低的稳定增速（复合增长率1-2%），而二手房市场总体将会保持一个较高的增速（复合增长率8-10%）。其中一二线城市新房市场会萎缩，二手房市场会加速流通，且未来主流城市的二手房交易额会逐渐超过新房交易额，进入存量房时代；在三四线城市新房依然是主流市场，且会保持一个较低的增速，同时二手房的流通也会加速，但这个流通率远小于一二线城市。
新房市场前景稳定，空间维持在7-8万亿
二手房交易前景可期，5年空间长可增长63%
1995年至2014年，全国城市化水平不断提高，以国家统计局城镇常住人口为统计口径，城市化率从29.04%增长至54.77%，提高了近一倍。若按照非农人口来测算，中国真实的城镇化率在66%左右，高出常住城镇人口11%。绝大多数国家在城镇化率超过70%之后，其增速开始大幅下降，以每5年增长2%的速度增加。因此根据测算，中国未来的城镇化进程可能大幅放缓，那么新房市场的增速必然会快速下降，且将逐步进入存量二手房市场。
中国真实城市化率66%比统计局口径55%要高
目前中国二手房交易占比仅为36%，对比海外超过80%的占比还有很大空间。中国的房地产正在从“繁荣的建设期”向“上升的流通期”转化，现阶段国家也出台各种政策专注于如何去库存。预计未来随着新房的见顶，二手房将逐步取代新房，成为市场交易的主导力量。目前中国总体二手房交易GMV占比仅为36%左右，相比美国的90%、中国香港的85%、英国的81%尚有很大的距离。虽然国内目前只有上海（77%）和北京（75%）两个城市的二手房交易GMV占比接近发达国家或地区的水平，但是我们预计到2020年中国总体二手房交易GMV占比能上升到50%。
中国二手房交易GMV占比36%，对比国外还有很大提升空间
根据2015年全国主要城市的新房和二手房的GMV数据，测算出去年全国二手房交易量超有过新房交易量的共有7个城市，依次是上海（77%）、北京（75%）、深圳（66%）、福州（61%）、厦门（58%）、广州（53%）和天津（51%）。因此可以预见的是未来将会有一大批城市重复北京和上海的发展路径进入二手房的赛道，且随着整体市场的成熟和存量房的增加，二手房交易预计未来5年能增长近一倍。
2015年全国二手房GMV占比超过50%的城市有7个
二、每年万亿元的地价补交市场，2050年达到补交高峰期
1993~2014年的土地有偿出让情况，累计共计出让土地面积345.7亿平方米，从结构上难以判断，然而，以2014年为例，住宅供地占比16.7%，工矿仓储供地占比24.2%，商服供地占比8.1%，剩余为用于基础设施建设用地，占比51.0%。
1993~2014年中国土地出让345.7亿平方米
2014年土地出让中住宅占比16.7%、工业占比24.2%
由于至1993年时，土地有偿出让面积已经不低，达到了5.7亿平方米，那么按照20%住宅、25%工业、10%商业来估算，其对应面积也达到了3.2亿平方米，若考虑整体2.0的容积率，对应面积为6.4亿平方米。根据这个背景，进行两个方面的假设，来测算未来的地价补交规模：1）根据国土部发布的数据，2016年一季度全国主要城市的地价水平为3668元/平方米，再进一步假设当前的基准地价为1500元；2）那么再按照当前有媒体报道的补交基准地价的30%。则即便按照1993年出让量进行补交，则也将达到2880亿元的量级。如果按照2013年这样的土地出让顶峰，则这个数字达到9270亿元。（最终的实际情况会低于这个数据，因为中国目前存在较多的空置面积。）
假设30%补交比例、1500元基准地价、2013年的土地出让面积补交地价款为9270亿元
按照深圳的版本，原来出让的土地将可能免费续期到上限。以住宅70年、工业40年、商业50年来进行测算，2050年最有是需要补交地价的高峰期。
2050年左右是补交地价的高峰期
三、佣金市场的空间规模将达1283~2246
佣金市场包括二手房交易和租赁，基于均衡假设，佣金市场的空间规模将达到1283~2246亿元。假设：均衡状态下，中国城市化率达到68%，户均人口数为2.5人/户，那么城市家庭总数达3.7亿户。中国城市家庭的住房解决方式为6:2:2，即60%的家庭为业主自有住房；20%的家庭为市场租赁住房；20%的低收入家庭为保障性住房。保守估计二手房市场的房屋流通率为3-5%（说明：从国际经验看，美国二手房流通率历史平均4.5%，北京二手房3%,3%几乎是最低水平，与日本相当），二手房交易佣金率为2%；保守估计二手房租房市场的房屋换手率为30%（说明：目前中国租赁市场的换手率可能远远高于30%，因为平均的租期很少高于三年），二手房租赁佣金为半个月租金。
国际佣金率比较，中国是单边交易且较低（2%）
2015年全国二手房佣金规模超过900亿，主要来自于一线城市。其中一线城市中上海、北京、深圳的佣金规模已经超百亿，足以说明我国二手房中介渗透率的不断提高。近年来，随着行业规范程度的加大以及中介服务能力的提升，通过经纪公司成交的比例有明显提升。一线城市的二手房市场发展相对成熟，中介渗透率达到较高水平，并仍在逐渐上涨：上海中介渗透率15年达到了85%，北京中介成交占比从14年的77%提升到15年的84%，而深圳的中介渗透率15年较14年提高了近8个百分点。
一线城市中介渗透率超过70%，已达到很高水平
基于上述假设，均衡状态下，自有房屋存量可达2.23亿套，如果流通率为3%-5%、均衡状态房价中值为90万/套，且中介渗透率达到80%，佣金率为2%。那么二手房交易佣金规模可达963~1606亿元【=自有房屋存量（2.23亿套）×房屋流通率（3%-5%）×房价（90万套）×经纪交易比例（80%）×佣金率（2%）】。
2015年二手房交易佣金已经超过900亿
基于上述假设，在均衡状态下，出租房屋存量可达7400万套，如果换手率为30%，租金回报率为4%，佣金为半个月租金，那么佣金规模下限为250亿。那么二手房租赁市场佣金规模为320~622亿元【=出租房屋存量（7400万套）×房屋换手率（30%）×房价（90万/套）×租金回报率（4%）×佣金/年度租金（4%-8%）】。
四、媒体市场的挂牌信息费规模将达45.5亿~77.8亿
信息挂牌业务增速快但占整体市场份额较小
从2011年开始，纯线上和纯线下的玩家实现大规模020融合，主要表现为两种路径：1）从线上往线下：2014年爱屋吉屋基于线上的流量招揽大量经纪人，2015年搜房媒体平台开始设门店和招经纪人切二手交易和租赁业务，以及2015年基于移动端诞生的丁丁租房等；2）从线下往线上：如2011年链家地产创建链家网和自如，2014年世华地产切线上并改名Q房网，以及平安好房基于自身保险经纪人而转型线上。
房消费的发展同步于互联网的发展进程（线上vs线下，传统vs新型）
购房者获取房产信息四成来自互联网
《2024-2030年中国二三线城市房地产行业市场现状分析及未来趋势研判报告》共七章，包含二三线城市房地产投资风险与应对措施，中国主要房地产开发商的二三线城市投资布局现状及策略分析，中国二三线城市房地产行业发展趋势及市场前景分析等内容。
智研咨询推崇信息资源共享，欢迎各大媒体和行研机构转载引用。但请遵守如下规则：