8月12日晚间，贝壳(02423.HK)公布了截至6月30日止的2024年半年度业绩。在二季度，公司实现营业收入233.7亿元，同比提升19.9%；实现净利润19.0亿元，同比增长46.2%，经调整利润达到26.9亿元，同比增长13.9%；从2024年上半年来看，公司实现收入397亿元，同比基本持平，实现净利润约23.24亿元。同比减少42.7%。
从上半年地产行业的整体环境来看，贝壳在二季度显然拿出了一个令人意外的成绩。而从股票市场的表现来看，贝壳在公布业绩的次日大涨7%，也说明市场同样为其业绩感到振奋。
“一体”压力渐缓，“三翼”各自展翅
在2023年7月，贝壳宣布其战略架构升级为“一体三翼”，涵盖其公司主要业务。“一体”指房产经纪业务，为公司的核心业务根基，而“三翼”则分别指整装（家装家居业务）、惠居（房屋租赁业务）和贝好家（新兴业务），是在本体业务上的衍生业务。在2024年上半年中，“一体”受市场环境影响而略显颓势，而“三翼”却颇有各自展翼，实现腾飞之意味在内。
在2024年二季度，公司的房屋经纪业务实现收入为152.7亿元，相较去年同期同比基本持平，但环比一季度表现显著好转。拆分来看，二季度存量房业务同比增长14.3%，但新房业务却下滑了8.8%。而从整个上半年市场来看，受2023年上半年房产市场高基数影响及2024上半年新房交易市场低迷影响，新房业务的收入下滑情况也是比较严重的，同比下降了24.9%。
2024年上半年，公司新房业务实现GTV3871亿元，较去年同期的GTV减少32.4%，而存量房业务GTV达到10238亿元，较去年同期减少8.7%。不过只从二季度来看，贝壳存量房的GTV实现了25%的增长，高于存量的营收增速。而新房业务则收到整体市场的压力，供需双重疲软，但环比一季度还是有所改善。
在房产经纪业务之外，公司在家装、租赁、新兴业务方面的增速表现均较为亮眼。其中，房屋租赁业务在2Q24中增速表现最好，实现收入31.88亿元，同比增速达到167.1%，环比也实现了21.4%的增长。根据公司公告，增长主要是由于省心租模式的在管房源规模增加。根据公开信息显示，公司省心租再管房源同比增长了150%至30万套。
由于房屋租赁业务的重要性提升，贝壳自2024年一季度起单独披露房屋租赁业务。相较之下，新兴业务的数额就显的比较单薄。在二季度，公司实现新兴业务收入8.74亿元，同比增长57.8%。根据公开信息来看，贝好家作为贝壳旗下住宅开发服务平台，在2024年的土拍市场上开始活跃，后续或许会为该部分的业务带来收入。
家装业务方面，公司在二季度实现了40.4亿元的收入，同比增长达到53.9%。管理层表示家装业务的增长源于房屋经纪业务的导流。从成交合同来看，二季度家装合同金额达到42.1亿元，同比增长22.3%，其中软装合同金额为12.2%，占比小幅提升。
从整体的盈利能力来看，在2Q24，贝壳的经调整净利润达到26.93亿元，同比实现了13.9%的增长，环比一季度则有了93%的增长，其表现明显展现了回暖的趋势，跑赢依旧承压的楼市大盘。
租金有望迎政策性抬升，地产中介话语权有望提升
从2024年上半年的房地产情况来看，地产的扶持政策已经达到了一个极限宽松的环境。除北上深核心区域严格限制外，全国层面的限购已基本放开；首付比例方面，全国层面已调整至15%，北上深首套住宅为20%，也达到了历史低位。进一步来看，后续对地产的支持政策空间已经比较有限了，更多是集中于中央层面主导降库存方面。
传统房产中介一般通过促成二手房交易和房屋租赁活动赚取佣金。而随着中国住房市场的供需关系改变，房产中介之于地产商就好比“轻资产”和“重资产”之间的差异一般，尽管交易规模会受到市场环境的影响，但公司的盈利能力和业务安全性在低迷的环境下得到凸显。
另一方面，目前的政策导向，也有意从房屋销售向房屋租赁的环节倾斜。在8月9日，央行发布的《2024年二季度中国货币政策执行报告》中，央行明确指出“租金是影响住房价值的核心变量”，并提出“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向”，透露推动房屋租金价格上涨的意愿。
整体来看，由于各地政策进度和规模的不同，目前难言国内房价何时到头，因此传统的地产商估值也难以重估。但轻资产运营的房产中介，在当前环境下颇有点“卖水人”“旱涝保收”的意味。既能通过房产交易赚取佣金，盘活存量房交易，又在房屋租赁市场中具备先发优势，从楼市发展趋势中受益，其与地产行业的对比优势将得到持续。
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