2021年12月，保定市主城区获取13个预售证，涉及11个项目，预售总套数3409套，预售总面积35.32万㎡。土地方面主城区推出24宗宅地（含综合），成交22宗，优质地块推出抬升土拍热度。2021年1-12月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为237.2亿元，隆基泰和、爱情地产、华中集团包揽了保定1-12月销售金额与销售面积前三甲。TOP10房企销售门槛值为7.0亿元/7.7万平。
2021年1-12月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为237.2亿元，隆基泰和、爱情地产、华中集团包揽了保定1-12月销售金额与销售面积前三甲。销售额方面，隆基泰和1-12月以95.2亿元的销售业绩位列销售金额榜冠军；爱情地产以44.1亿元的销售业绩位列第二名；华中集团21.7亿元列居第三名。销售面积TOP10企业合计销售面积229.9万平，隆基泰和、爱情地产、华中集团，销售面积分别为86.5万平、55.3万平、16.9万平。另外，TOP10房企销售门槛值为7.0亿元/7.7万平。
2021年1-12月保定商品房销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为98.0亿元，其中TOP10的销售金额门槛值为6.1亿元。华中集团开发建设的尚玉园销售金额稳居排行榜TOP3，1-12月销售额为11.0亿元，销售面积8.9万平，尚玉园是由华中集团精心打造的健康人居项目，坐落保定北城核心，新秀学校旁边，交通畅达全城，周边商业、生态、医疗、教育等配套资源丰富。尚玉园打造90-260m2全生命周期户型，延伸幸福生活美学的复合空间，智能安防、全热新风系统、人脸识别等科技赋能住宅，提升居住品质。尚玉园一期为文苑追求“君子崇尚，玉德之美”的全新生活场景，二期为礼苑，以“知礼，懂爱，品人生”的情怀擘画未来生活方式，让建筑与空间、传统与当代、艺术与时尚在礼苑交汇、融合，开启一种更现代、更多元、更国际的品质生活。礼苑于12月7日加推1#、2#、4#、6#、9#、10#号住宅共计456套房源，目前正在热销中，销售效果良好。
▍宏观政策环境
信贷环境持续改善，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。2021年以来，中央持续强调落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。下半年提出“两个维护”以来，信贷环境持续改善。12月，中央各部委首提支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；鼓励金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。12月6日，在中国银保监会首次提及对改善性住房的信贷支持，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。
12月21日，银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，明确表明了监管方对利用收并购化解房企风险的力度和决心。预计接下来房企开发贷和并购贷款将持续合理发放，出现房企在短期流动资金方面的压力将有所缓解，加快资金回笼。同时，金融环境的改善确保房地产项目顺利建设完工，按期交付，维护购房者权益。
中央始终坚持“房住不炒”基调不变，并坚持稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标不变。同时2021年中央经济工作会议指出“明年经济工作要稳字当头、稳中求进”，并且在随后在中央各部委的权威解读中表示“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”；“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中占有相当高的份额”。预计2022年房地产市场调控仍将坚持“房住不炒”的定位，行业政策环境改善预期将进一步明确，部分过度偏紧的政策有望迎来微调改善，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。
▍保定市场政策
保定重申“人才十条”，1月1日起实施，最高15万元购房补贴。日前，保定发布鼓励高校毕业生来保留保发展扶持政策，全力构建京雄保一体化发展新格局，激情奋进“十四五”、再造一个新保定提供人才保障和智力支持，制定多项扶持政策，涵盖提供生活保障，鼓励稳定就业、扶持自主创业等方面。例如：在中心城区购买家庭首套住房，享受博士15万元、硕士6万元、本科2万元购房补贴；事业单位引进全日制博（硕）士研究生、“双一流”本科毕业生，予以专项编制保障，采取选聘方式入职；在定点创业园区、创业孵化基地初次创业的，可享受每年3万元的房租物业水电费补贴等，据悉政策将于2022年1月1日起施行。
保定全面推动房地产领域遗留问题，持续严打房地产领域违法罪。为认真贯彻落实市委、市政府解决房地产历史遗留问题的决策部署，全市政法机关主动摸排案件线索，对涉案项目开展全面侦查，全力缉捕犯罪嫌疑人，彻查涉案资产，坚持以事实为依据、以法律为准绳，依法严厉打击房地产领域违法犯罪活动，形成强大震慑。12月18日，保定市公开房地产领域多起违法犯罪案件。
河北出台实施意见加快发展保障性租赁住房，促进解决住房困难。河北省政府印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》明确，以人口净流入的大城市石家庄、邯郸、唐山、保定、秦皇岛、张家口和雄安新区为重点发展城市，加快发展保障性租赁住房。要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。按照“租赁户收入可负担、租赁企业经营可持续”的原则，合理确定租金价格，租金价格低于同地段同品质市场租赁住房租金价格。
▍住宅市场
12月，保定市主城区共发布13个预售许可证审批信息，涉及11个项目，预售总套数3409套，预售总面积35.32万㎡；另外主城区共下发2个建设用地规划许可证，5个建设工程规划许可证。本月主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为16.97万m2，环比下降23.4%，同比上升4.7%；1-12月累计成交面积202.95万m2，受去年河北多轮疫情导致的低基数影响，同比增长42.6%。
图：2020年-2021年12月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况
从成交结构来看，2021年1-12月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主。成交总价结构中，100-150万元总价段成交套数占比最高，占比为39%，且近三年占比持续走高，同比去年上升12个百分点；150-200万元总价段成交套数占比较去年同期提高11个百分点，市场改善需求支撑度较高，同时50-100万元总价段成交套数占比从去年同期的52%下降至目前的32%，下降20个百分点，刚需产品市场占比大幅减少。成交面积结构中，多元化需求显现，60m2以下的小户型成交占比为7%，但占比明显上升，同比去年上升6个百分点；60-90m2面积段产品成交套数占比19%，近三年占比变动幅度较小；90-120m2面积段刚改产品成交套数占比最高，为41%，但同比去年同期下降7个百分点；与此同时120-160m2面积段改善产品成交套数占比提升2个百分点达到29%，改善产品在市场支撑度较高。
图：2019-2021年保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况
▍土地市场
2021年保定全市推出379宗宅地（含综合用地，下同），成交256宗，规划建面1907.7万m2，同比增长21.4%，全年平均楼面价2047.5元/m2，同比显著上涨20.1%，主要归因于成交结构显著变化，2021年保定主城区成交面积占比大幅提升。2021年保定主城区累计推出宅地116宗，成交97宗，规划建筑面积1093.7万m2，同比大幅增长176.1%，2021年保定主城区为宅地出让主力区域，成交规模占比由去年25%上升为57%；累计出让金为246.9亿，同比大幅增长158.5%，全年平均楼面均价为2257元/m2，同比下跌6.4%，受宏观房地产市场下行影响，土地出让价格有所下降；全年流拍12宗宅地，流拍率为11%；市场热度方面显现出翘尾行情，全年多数月份地块均底价成交，仅年底12月成交溢价率显著上行，高达24%。
图：2020-2021年保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势
如前所述，2021年保定主城区土地出让大幅增长，这背后是城中村改造重大民生工程的全面开展。2021年成交宅地中逾70%的地块为城改安置区项目用地，涉及一期二期城改项目，包含小车村、大祝泽村、马厂村、沈庄村等多个城中村。随着一期城改安置区的逐步封顶，二期城改安置区建设的集中开工，三期城改工作也于2021年年末全面启动，也就意味着2022年土地市场还将会有大批量城改项目用地出让，或将涉及水碾头村、韩村、南八里庄村、小营房村等多村。
随着城改大幕的拉开，2021年大量央企国企涌入保定，并逐渐成为保定土地市场的主力，葛洲坝、中国中铁、中铁建、中国中冶等企业承担起的大部分城改任务。中国中冶拿地宗数最多为15宗，葛洲坝、中铁建拿地金额均超40亿元、拿地面积均超200万m2。国央企入场，预示着未来保定房地产市场将发生深刻变化，一方面国央企的入驻将有效服务于保定建设品质生活之城，助推保定的城市发展，是立足大局，服务雄安的一项举措；另一方面短期来看，国央企入驻叠加保定房地产市场整顿，本土房企可能会受到一定冲击，或将倒逼本土开发生进行产业模式重塑，在竞争中走向合作，实现双方资源、技术、经验等优势内容互补，差异化打造自身品牌，提高自身运营能力及产品能力，实现互利共赢的格局。
近年来，主城区土地市场供应主要源于城中村改造、棚户区改造及旧厂房改造等，纵观保定主城区土地市场，除居住用地成交楼面价下滑外，自2020年以来，市场中的“净地”（地面平整且不存在未被拆除的建筑物、构筑物等其他设施的地块）流拍现象也有所增多。2019年及以前的流拍地块中，部分是开发商补证地块（土地上已有在建项目），此类地块流拍是开发商想要低价拿地的一种手段。“净地”流拍，则是近两年出现的新现象。
表：2021年保定主城区宅地成交金额TOP10
12月23日，主城区10宗地块拍卖，6宗地块成功出让，包括5宗住宅用地、1宗福利用地。本次沈庄村4宗优质的储备“净地”出让，国控和东亚新华参与沈庄村附近四宗居住用地竞拍，最终国控分别以16800万元竞得2021-118号地块，以38850万元竞得2021-119号地块，以59200万元竞得2021-120号地块，以36750万元竞得2021-121号地块。
图：产品查询地块周边情况
使用产品可方便快捷查询地块周边情况。本月保定国控竞得的2021-120号地块周边1km内有3宗宅地已成交、2宗地块流拍；周边成交地块楼面价不足2500元/m2。与保定国控竞得2021-120号地块成交楼面价5402元/m2相比，地价差距较大，周边在售项目价格区间为12500-16000元/m2，利润空间较大。